무허가 건물 매매시 비과세가 발생하는지요?

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 경우, 같은 가구내 무허가건물주택 외 다른 주택이 없는 경우로 1가구1주택으로

2년이상 보유하고 9억원 미만 양도하는 경우 양도소득세가 비과세가 되니 참고하시기 바랍니다.

감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

무허가 건물도 1세대 1주택 비과세 대상에 해당합니다.

이때 비과세 대상이 되는 토지의 범위는 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내입니다.

즉 주택에 해당하는 건물 및 토지가 전부 비과세되기 위해서는 토지의 면적이 건물정착 면적의 5배(밖은 10배) 이내여야 하는 것입니다.

정확한 사실관계를 안다면 더 도움이 될 수 있을 것 같습니다.

도움이 되길 바랍니다.

감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

무허가 건물이라도 건축물과세대장이 있으면 기준시가를 추정하여 계산할 수 있습니다.

⑴ 토지 : 공시지가 × 면적

⑵ 건물 : ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡)

▶ ㎡당 금액 건물신축가격 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수× 경과연수별 잔가율 × (개별건물의 특성에 따른 조정률 : 상속·증여시만 적용)

▶ 건물바닥 면적의 5배(도시계획구역 밖은 10배)

(2022년부터 도시지역중 주거.상업.공업 3배:수도권녹지지역.수도권외 5배: 도시지역 외는 10배)

무허가 건물이 주택이면 1세대 1주택 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.

주택이 아니면 양도소득세를 신고납부해야 합니다.

감사합니다.

“본세무사의 답변은 과세관청의 해석과 다를 수 있습니다. 지면상담은 한계가 있은 만큼 실행전에 과세관청 또는 가까운 세무사와 상담 후 실행하시기 바랍니다.”

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

무허가건물이라하더라도 비과세요건을 충족한다면 비과세가 가능할것으로 사료됩니다

또한 해당 토지면적보다 큰 것이아니라 해당 면적이내여야 부수토지로서 비과세적용 가능할것입니다

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

무허가 주택이라도 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다고 하면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 다만, 건축허가를 받지 못하여 등기가 불가능할경우에는 비과세가 가능하나, 등기가 가능함에도 미등기 상태로 양도했다면 미등기자산의 양도에 해당되어 70%의 세율로 중과세 받을 수 있습니다. 토지의 경우 주택정착면적의 5배(도시외 지역 10배)까지 주택의 부수토지로 보아 주택으로 보는 것입니다.

다음은 관련된 국세청 상담내역입니다.

 무허가 주택을 미등기 상태로 양도한 경우에도 해당 주택이 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산인 경우에는 「소득세법 시행령」 제168조의 미등기양도제외 자산에 해당되어 1세대 1주택으로 비과세 되는 것이나 등기가 가능함에도 등기를 하지 아니하고 양도한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

무허가건물(무허가주택 포함)을 양도한다면 미등기 부동산에 해당하여 양도세율이 70%로 높아지고, 장기보유특별공제 와 양도소득세기본공제 대상에서 제외되기 때문에 양도세 부담이 가중될 수 있습니다. 해당 건축면적 기준은 해당 주택이 1세대 1주택에 해당되어 비과세됨이 확실할 때 주택 분 토지면적을 결정하는 기준으로 보이며, 이때 주택 부수 토지를 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.