부동산 양도세 관련 문의드립니다

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도세 필요경비에 대해서는, 현금 영수증 처리시 적격증빙이니 필요경비로 인정이 되기도 합니다. 하지만 상황에 따라 적용이 안 될 수 있으니, 처리를 잘 하시면 될 것 같습니다.

감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이사비용은 포함되지 않을 것으로 보입니다.

그러나 도배 등 인테리어 및 수리 비용은 소득세법 시행령상 자본적 지출에 해당할 경우 필요경비에 포함됩니다. “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하는 것이어서

단순 수리비용이라 하여 모두 자본적 지출은 아닙니다.

제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의 2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. (2018. 2. 13. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) (2020. 2. 11. 개정)

소득세법 제67조 【즉시상각의 의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. (1998. 12. 31. 개정)

② 제1항에서 “자본적 지출”이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다. (2020. 2. 11. 개정)

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설)

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설)

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설)

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31. 신설)

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998. 12. 31. 신설)

도움이 되길 바랍니다.
감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

양도소득세 필요경비 계산시 자본적지출은 인정되지만 도배 및 일상적인 수리비용은 단순 현상 유지에 소모되는 비용으로 필요경비인정이 안될것으로 사료됩니다.

취득세와 부동산 중개비등은 필요경비에 포함되는 것입니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이사 비용은 일반적으로 필요경비에 포함되지 않습니다. 명도와 관련하여 발생한 특수한 사례가 있기에 모든 경우라고 말씀드리진 못하는 것입니다.

주거공간 수리비용은 정확히 따져보아야 알 수 있습니다. 보일러, 배관, 샤시 등을 교체하는 경우 자본적 지출에 해당하여 필요경비로 볼 수 있으나. 단순히 유리, 타일 등을 교체하는 것은 포함되지 않습니다. 도배 비용도 마찬가지 입니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이사비용과 도배 및 주거공간 수리비용은 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되지 않습니다.

양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는 항목은 건물의자본적지출, 취득세, 공인중개사 수수료 등이 포함됩니다. 여기서 건물의 자본적 지출액이란 건물의 내용연수나 가치를 증가시키는 지출을 말하는 것이고, 단순한 수선유지비 등의 수리비용은 포함되지 않습니다.

다음은 국세청에서 예시한 자본적지출과 수익적지출입니다.

양도 부동산의 용도변경.개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

자본적 지출 :  자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등

(예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등 

● 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출의 예시

정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용

①벽지, 장판 교체비용

②싱크대, 주방기구 교체비용

③외벽 도색작업

④문짝이나 조명 교체비용

⑤보일러 수리비용

⑥옥상 방수공사비

⑦하수도관 교체비, 누수 파이프 교체공사

⑧오수정화조설비 교체비

⑨타일 및 변기공사비

⑩파손된 유리 또는 기와의 대체

⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입

⑫화장실공사비, 마루공사비

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

● 필요경비로 인정되는 양도 부동산의 용도변경.개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용예시

 - 자본적 지출 :  자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등

 (예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등 

● 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출의 예시

정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을  유지하기 위한 비용

①벽지, 장판 교체비용

②싱크대, 주방기구 교체비용

③외벽 도색작업

④문짝이나 조명 교체비용

⑤보일러 수리비용

⑥옥상 방수공사비

⑦하수도관 교체비

⑧오수정화조설비 교체비

⑨타일 및 변기공사비

⑩파손된 유리 또는 기와의 대체

⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입

⑫화장실공사비, 마루공사비

즉, 준비하실 서류는 매도, 매수 매매계약서 사본 각1부, 취

득세 등록세 영수증,

취득시 법무사 영수증,

양도취득시 중개수수료 영수증,

세무사 수수료,

자본적지출액이 있는 경우 그 증빙서류(2016.2.17일지급분은 법정영수증제출(계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증),

소유권이전과 관련된 소송비용이 있는 경우 증빙서류 등이 있습니다.

감사합니다.

본세무사의 답변은 국세청의 해석과 다를 수 있습니다. 실행전에 국세청 또는 신고하는 세무사와 상담 후 실행하시기 바랍니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이사비용은 양도차익 계산시 필요경비로 인정하는 항목이 아닙니다. 아쉽지만, 개인 입장에서는 당연히 발생하는 비용이지만, 세법에서는 이사비용을 필연적으로 발생하는 경비 항목으로 인정하기 어렵고 얼마까지 인정해 주느냐의 문제도 있어 그런 것으로 추측됩니다.

그리고 도배 및 주거공간 수리 비용은 자산의 수익적 지출로 보고 아파트의 가치를 증진시킨다고 보기 어려워 필요경비로 인정하지 않습니다.

다만, 주거 공간 수리 중에 샤시 공사, 상하수도 배관 공사 등 가치 증진에 기여했다고 인정되는 공사는 필요경비로 인정할 수 있습니다.

참고하시기 바랍니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 세무왕입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

 양도소득세를 구하는경우 필요경비는 소득세법상 열거된항목에대해 공제가 가능합니다.

 이사비용은 필요경비로 공제되지 않을 것으로 사료되며,

 도배비용또한 수익적지출로 보이며 수리비용의경우 자본적지출에 해당하는지 추가적인 검토가 필요합니다.

 세무대리인의 도움을 받으시기 바랍니다.

 감사합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1년 미만 보유한 부동산의 세율도 해당 부동산이 주택인지 등의 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 주택의 경우 40%, 그 외는 50%이지만 조정대상지역 여부와 주택 수에 따라 10%가 추가로 더 붙을 수도 있습니다.

양도소득세 계산 시 그 비용은 성질상 양도가액에 대응하는 양도자산의 취득에 든 비용, 그 자산의 객관적 가치를 증가시키는데 든 설비비와 개량비 및 자본적 지출액과 양도비로 제한하고 있습니다. 따라서 세무서에서는 이사비용을 취득과 직접적으로 관련된 것이 아니라고 보고, 도배비용 역시 객관적 가치를 증가시킨다고 보지 않습니다. 수리비용의 경우에는 사실관계를 따져봐야 하는 사안이며 이 역시 객관적 가치를 증가시키는 설비비 또는 개량비 및 자본적 지출액에 해당되지 않으면 인정받기가 힘듭니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 채지선 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

필요경비로는 보통 양도물건 취득시 납부했던 취등록세, 부동산중개비, 양도세신고를 맡기는 경우 양도세신고수수료 등이 있으며 양도물건보유하며 지출된 자본적지출액도 포함됩니다.

이사비용의 경우 양도하며 발생하는 비용으로 보기 어려우며, 주거공간수리비용이 양도하는 주택수리비용이고 해당 증빙이있는 경우 비용으로 인정 가능할 것으로 보입니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김란진 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세 신고시 양도차익의 계산 은

양도가액 에서 필요경비 를 차감 하는 형식으로 계산을 합니다

양도가액에서 차감하는 필요경비  는다음과 같습니다.

필요경비란?

1 . 중계수수료 외

2 .  자본적 지출

3 . 양도비 등

수선비가 필요경비 에 해당이 됩니다.

그러나 모든 수선비가 필요경비 에 해당이 되는 것은 아닌데요

여기에서 자본적 지출과 수익적 지출이 있습니다.

자본적 지출액    인정되는 수리비용

발코니 확장.

샤시 교체.

바닥공사.

난방시설 및 보일러 교체. 

​홈오토 설치. 

 자바라.

  방범창 설치 

수익적지출      인정되지 않는 것

​대출금 이자.

경매시 세입자 명도비용.

옥상 방수공사.

하수도관 교체.

정화조 설비교체.

보일러 수리.

도배.

타일교체.

욕조교체.

변기교체.

바닥재공사.

버티컬.

싱크대 외 주방기구.

페인트.

문짝교체.

조명교체

​ 

수익적 지출 이 아닌 자본적 지출 액 에 해당되는 경우

양도소득세 필요경비로 공제 를 받을 수 있습니다.

2016년 2월17일 이후 지출하는 분 부터는 그 지출에 대한

법정증빙 을 보관하여야 공제가 가능합니다.

이때 자본적 지출에 대한 입증서류 의

법적증빙 서류 는세금계산서. 현금영수증. 신용카드매출전표가 있습니다.