법률
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(62)
1. 오늘은 관리단의 부적법한 대표가 체결한 위탁관리계약의 유효 여부 및 표현대리에 관한 서울고등법원의 판결(서울고등법원 2016. 9. 7. 선고 2016나 2017185 약정금 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다.
2. 사실관계와 관련하여, 원고는 건물관리업 등을 목적 사업으로 하여 2015. 6. 19.경 설립된 회사이고, 피고는 시흥시 B에 있는 지하 2층, 지상 10층의 집합건물인 A 오피스텔의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리를 목적으로 하는 관리단인데, 원고는 피고의 대표자라고 자처한 C과 이 사건 오피스텔에 관한 관리계약을 체결한 후 본 건이 문제가 되어 부적법한 해지를 당했고, 그에 대하여 약정금을 청구했습니다.
3. 위 사건에서 서울고등법원은 '집합건물법의 규정에 의하면, 피고는 규약 등으로 달리 정한 바가 없으므로, 피고를 대표하는 관리인으로 선임되기 위해서는 적법하게 소집된 관리단 집회에서 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결되어야 한다. 원고는 C이 2011. 10. 14. 개최된 피고 관리단 집회에서 적법하게 선임된 관리인이라고 주장하나, 위 관리단 집회 집회를 위한 소집절차나 의결에 참여한 구분소유자 등이 확인되지 아니하고, 그 이전이나 이후에도 C에 의하여 소집된 관리단 집회 등이 전혀 없었던 점 등에 비추어 갑 제5, 6, 10호증의 각 기재 또는 영상만으로는 C이 이 사건 오피스텔 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결되었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, C은 적법하게 선임된 피고의 관리인이라고 할 수 없는 바, 이 사건 관리계약이 적법하게 체결되었음을 전제로 하는 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.
4. 또한 법원은 '위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의 예정과는 그 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수는 없는 법이고, 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 된다고 할 것이다.'는 기준을 세워 주었습니다.
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