안녕하세요.

오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.

오늘은 부동산을 상속, 증여, 가족간에 매매 할 때 시가로 사용될 수 있는 유사자산의 매매사례(유사매매사례가액) 개념 및 활용방법에 대해 설명드리고자 합니다.

유사매매사례는 지방세법, 상속세 및 증여세법, 소득세법에 모두 적용되는 개념입니다.

다만, 몇가지 차이점이 있어 이를 구분할 필요가 있습니다.

먼저, 설명에 앞서 시가를 어떻게 산정해야 하는지 기본적인 방법에 대해 설명드리겠습니다.

지방세법에서는 시가인정액이라는 용어를 사용하나 편의상 시가로 통일하여 말씀드리겠습니다.

상속, 증여, 가족간 매매 시 취득세, 상속세, 증여세 및 소득세는 재산의 시가를 기준으로 납부해야 합니다.

(예외적으로 상속취득세는 시가표준액 기준으로 납부합니다.)

​

시가를 결정하는 방법에는 크게 3가지가 있습니다.

1. 매매 등 가액

2. 유사자산매매사례

3. 보충적평가방법

매매등 가액은 본건 재산의 매매, 경매, 공매, 수용, 감정가액 등을 포함하며, 보충적평가방법으로는 부동산 유형에 따라 공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격, 임대료환산가액 등이 포함됩니다.

​오늘 설명드릴 유사자산의 매매사례는 매매 등 가액이 없을 때 적용가능한 방법으로 대부분 아파트를 상속, 증여, 매매할 때 적용되는 개념입니다.

유사자산의 매매사례란?

유사매매사례는 지방세법 시행령 제14조, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(소득세법은 상속세 및 증여세법을 준용)에서 규정하고 있는 개념입니다.

​그럼 조문을 살펴보겠습니다.

지방세법 시행령 제14조 제5항에서 유사부동산등의 가액을 시가인정액으로 본다고 규정하고 있습니다.

지방세법 시행령 제14조

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 시가인정액으로 인정된 가액이 없는 경우에는 취득한 부동산등의 면적, 위치, 종류 및 용도와 법 제4조에 따른 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등(이하 “유사부동산등”이라 한다)의 제1항 각 호에 따른 가액[취득일 전 1년부터 법 제20조제1항에 따른 신고ㆍ납부기한의 만료일까지(이하 “유사부동산등 평가기간”이라 한다)의 가액으로 한정한다]을 해당 부동산등의 시가인정액으로 본다.

상속세 및 증여세법 시행령에서는 제49조 제4항에서 관련 내용을 확인할 수 있습니다.

상속세 및 증여세법 제49조

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

위에서 설명드린 것처럼 양 법령에서 사용하고 있는 용어가 '시가'와 '시가인정액'으로 차이가 있으나 유사한 개념으로 접근하셔도 무방합니다.

​

유사매매사례로 선정하기 위해서는 조건을 만족해야 합니다.

유사자산의 매매사례는 쉽게 말해 나와 같은 아파트 단지 내 실거래 사례를 의미합니다.

실거래 사례가 10건이 있다고 해서 10건 모두 유사자산의 매매사례가 되는 것은 아니며, 법령에서 정한 조건을 모두 만족해야 됩니다.

먼저 지방세법에서는 취득한 부동산등의 면적, 위치, 종류 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산으로 정의하고 있으며, 상속세 및 증여세법에서는 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로 정의합니다.

​상세 조건은 시행규칙에서 구체적으로 다루고 있습니다.

​먼저 지방세법 시행규칙입니다.

• 공동주택(아파트 등)

  • 동일 공동주택단지 내에 있을 것

  • 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것

  • 공동주택가격 차이가 5% 이내일 것

• 공동주택 외 부동산

  • 면적, 위치, 용도가 동일 또는 유사할 것

  • 시가표준액 차이가 5% 이내일 것​

다음으로 상속세 및 증여세법 시행규칙 입니다.

• 공동주택(아파트 등)

  • 동일 공동주택단지 내에 있을 것

  • 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것

  • 공동주택가격 차이가 5% 이내일 것

• 공동주택 외 부동산

  • 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일 또는 유사한 다른 재산

만약 이러한 조건을 만족하는 실거래 사례가 2개 이상이라면 어떻게 될까요?

공동주택가격의 차이가 가장 실거래 사례의 매매가액이 재산의 시가가 됩니다.

​

그런데, 공동주택가격도 동일한 사례가 둘 이상이라면?

이 때는 기준일(상속일, 증여일)에 가까운 사례가 선정되며, 기준일마저도 같다면 평균가액으로 결정됩니다.

​

최근 실거래 사례라서, 내 맞은편 호수 거래라서, 혹은 같은 동에 있어서 임의로 선정하는 것은 시가로 인정받지 못합니다.

유사자산 매매사례의 선정 기간

위 조건 외에도 한가지 조건을 더 만족해야 합니다. 바로, 평가기간입니다.

매매 등 가액과 마찬가지로 유사자산 매매사례도 특정 기간 내에 매매계약일이 들어오는 사례만 인정이 됩니다.

​

- 지방세법 : 취득일 전 1년에서 부터 신고, 납부기한의 만료일까지

​- 상속세 및 증여세법 : 기준일 전 6개월 부터 평가기간 이내 신고일까지​

세목별 차이가 보이시나요? 의외로 이 차이를 모르시는 경우가 있습니다.​

유사자산의 평가기간이 확연히 차이가 있으므로 각각의 세금을 납부하실 때에는 실거래 사례 선정에 유의해야 합니다.

​

유사매매사례 확인은 어디서?

취득세의 시가인정액(유사매매사례)은 관할지자체 세무과, 혹은 위택스 홈페이지에서도 확인이 가능합니다.

상속세, 증여세는 홈택스에서 유사매매사례 확인이 가능합니다.

다만, 유사매매사례는 시점에 따라 달라질 수 있으며, 최근 실거래 사례는 반영이 안되어 정확한 확인이 어렵습니다.

이런 점때문에 신고할 당시에는 확인되지 않았던 유사자산의 매매사례가 추후 발견되어 시가가 달라지는 경우도 있으므로 주의하실 필요가 있습니다.

맺음말

유사자산의 매매사례에 대해 설명드렸습니다.

유사매매사례는 아파트와 같이 실거래 사례가 충분한 경우에 적용이 용이하며, 납세자에게 유리하게 반영될 수도 있습니다.

그러나, 유사자산의 매매사례는 내 부동산의 가치를 정확하게 반영하지 못하는 경우도 많습니다.

예를 들어, 내 부동산은 저층인데 고층의 실거래 사례가 유사매매사례 1순위가 되어 시가가 과다하게 산정되는 경우, 조망 차이에 따른 가격차이가 반영되지 못하는 경우 등이 흔하게 발생합니다.

따라서, 아파트의 상속, 증여, 가족간 매매를 계획하고 계시는 분들이라면 감정평가사와의 상담을 통해 아파트의 예상감정가를 확인할 필요가 있습니다.

이를 통해 납부해야 할 세금, 감정평가에 드는 비용, 부동산 시황, 법적 안정성 등을 종합적으로 고려하여 어떤 방법으로 신고하는 것이 본인에게 유리한지 검토해 보시기 바랍니다.

감사합니다.

오월감정평가사사무소
김수민 감정평가사