세움인베스트 [부동산 시리즈] 재건축·재개발 이주 3만 가구, 내년 상반기 역대급 전세난 온다

안녕하세요

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

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내년 상반기, 서울 아파트 전세시장에 큰 파도가 몰려옵니다.

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강남 은마아파트, 개포주공, 북아현2구역, 잠실주공5단지까지.

서울 주요 정비사업장의 이주 시기가 한꺼번에 겹치면서, 그 규모만 약 3만 가구에 달한다는 소식이 나왔습니다.

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문제는 이 물량을 받아줄 전세매물이 이미 부족하다는 점입니다.

전세 계약 갱신을 앞두고 계신 분, 혹은 정비사업 인근 지역에 살고 계신 분이라면 남 얘기가 아닙니다.

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지금부터 준비하지 않으면, 내년에는 원하는 전셋집을 원하는 가격에 구하기 어려워질 수 있습니다.

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오늘은 이 이주 대란이 왜 벌어지고 있는지,

그리고 무엇을 주시해야 하는지 정리해 보겠습니다.

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내년 상반기, 왜 이주 물량이 한꺼번에 몰릴까

28일 부동산업계에 따르면,

내년 상반기까지 이주가 예고된 서울 재건축·재개발 등 정비사업 물량은 약 3만 가구입니다.

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주요 단지만 봐도 규모가 만만치 않습니다.

· 강남구 은마아파트 : 4,424가구

· 개포주공 6·7단지 : 1,960가구

· 서대문구 북아현2구역 : 2,862가구

· 송파구 잠실주공5단지 : 3,900가구

이 네 곳만 합쳐도 1만 3천 가구가 넘습니다.

여기에 다른 정비사업장 이주 물량까지 더해지면서

서울 전역에서 비슷한 시기에 '집 구하기 전쟁'이 벌어질 수 있다는 우려가 나오는 것이죠.

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하필 전세매물이 가장 부족한 시점이라는 것

이주 물량 자체보다 더 큰 문제는 따로 있습니다.

이 수요를 받아줄 전세매물이 이미 크게 줄어든 상태라는 점입니다.

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정부가 대출규제와 세제개편안 등으로 실거주 의무를 강화하면서,

집주인들이 전세를 놓기보다 직접 거주하는 쪽을 택하는 경우가 늘었습니다.

그 결과 전세로 나오는 물건 자체가 줄어들었습니다.

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부동산 빅데이터업체 아실 집계에 따르면, 서울 아파트 전세매물은 1만 9,569건으로,

1년 전 같은 날(2만 4,099건)보다 19% 가까이 줄었습니다.

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정리하면 아래와 같은 공식입니다.

(전세매물 19% 감소) + (정비사업 이주 수요 3만 가구) = 전세값 급등 압력

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가뜩이나 좁아진 전세 시장에,

대규모 이주 수요라는 큰 돌이 한꺼번에 떨어지는 셈입니다.

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학군지에서 시작해 인접 지역까지 번지는 전세난

특히 눈여겨봐야 할 곳은 학군지입니다.

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자녀의 학교·학원 문제로 기존 생활권을 쉽게 벗어나기 어려운 지역에서는,

이주가 시작되면 수요가 인접 전·월세 시장으로 그대로 번지기 때문입니다.

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송파구 잠실주공5단지 인근 한 공인중개업소 관계자는 이렇게 전했습니다.

"사업시행인가가 나온 뒤 이주 관련 논의가 조금씩 진행되고 있다.

잠실을 포함한 강남권 학군지 재건축 이주민은 자녀교육을 위해 인접지역 이주를 고려하는 추세다."

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이어서 이렇게 경고했습니다.

"전세 매물이 많이 사라진 상황에서 내년 대규모 이주 시기가 오면

서울 아파트 전·월세난은 더 심각해질 것이고 가격도 오를 것이다."

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즉, 은마·개포·북아현·잠실 이주민들이 각자 인근 지역으로 흩어지면서,

강남권을 중심으로 전세값 상승이 도미노처럼 퍼질 수 있다는 진단입니다.

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이주 시기를 늦출까, 공급을 늦출까, 풀기 어려운 딜레마

그렇다면 이주 시기를 조정하면 되지 않을까요?

여기서 정책적 딜레마가 생깁니다.

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이주 시기를 조정해 임대차시장 혼란을 줄이자는 목소리가 있지만,

그렇게 되면 정비사업 일정 자체가 늦춰지면서 정부가 강조해온

'신속한 주택 공급' 기조가 흔들린다는 반론도 만만치 않습니다.

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기존 이주 계획을 그대로 밀어붙이면 전세시장이 흔들리고,

이주 시기를 늦추면 공급 일정이 흔들리는 구조인 것입니다.

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광운대 부동산법무학과 교수는 이 딜레마를 다음과 같이 짚었습니다.

"정부는 신속한 주택 공급을 강조하지만, 막상 정비사업 이주민들은 이사할 곳이 없다.

정비사업기간을 조정하면 정책 기조에 어긋나고, 그렇다고 두면 이주난이 생기는 딜레마에 빠진다."

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교수는 또한 이렇게 전망했습니다.

"이주민들은 생활, 교육 여건 등을 이유로 인접 지역으로 이동할 가능성이 높지만

서울 전세매물이 부족하다. 전세값 급등은 막기 힘들 것으로 보인다."

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정부도, 조합도, 세입자도 모두 정답이 없는 상황에 놓여 있는 셈입니다.

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세입자·실수요자, 지금 무엇을 챙겨야 할까

이런 흐름이라면 전세 계약 갱신을 앞두신 분들,

혹은 은마·개포·북아현·잠실 등 정비사업 인근 지역에 거주 중이신 분들은 미리 움직이는 쪽이 유리합니다.

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· 계약 갱신 시점이 내년 상반기와 겹친다면, 협상 및 이사 계획을 최대한 여유 있게 잡아두시길 권장합니다.

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· 정비사업 인근 지역이라면 이주 시작 시점과 인허가 진행 상황을 미리 체크해 보시는 것이 좋습니다.

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· 학군지 인근 거주자라면, 인접 지역 전세시세 흐름을 조금 더 자주 확인해 보시길 권해드립니다.

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물론 실제 전세값이 얼마나, 언제 오를지는 지역과 단지별 상황에 따라 다르게 나타날 수 있습니다.

다만 "매물은 줄고 수요는 몰리는" 구조 자체는 이미 확인된 흐름이라는 점에서,

미리 대비하는 것과 그렇지 않은 것의 차이는 클 수밖에 없습니다.

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전세는 단순히 계약서 한 장이 아니라,

한 가족이 다음 1~2년을 어디서 어떻게 지낼지를 결정하는 중요한 선택입니다.

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자금 계획과 이사 시점을 함께 고민해야 할 때,

세움인베스트가 정보의 격차를 줄이는 동반자가 되어 드리겠습니다.

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이사는 늘 번거롭고, 전세 계약은 늘 조심스럽습니다.

그래도 그 과정 끝에 남는 것은 결국 가족이 발 뻗고 편히 잘 수 있는 공간이라는 사실은 변하지 않습니다.

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다가올 이주 시즌, 막연히 불안해하기보다는

미리 흐름을 파악하고 준비하는 것이 그 공간을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

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이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.