다세대주택 공동저당 설정 시 공인중개사의 확인·설명 의무 범위

1. 들어가며

최근 대법원이 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 중요한 판결을 선고했습니다. 이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 중개대상물이 아닌 다른 세대의 권리관계까지 확인·설명해야 한다는 점을 최초로 명시한 판례로서, 실무상 큰 의미를 갖습니다.

2. 사건의 개요

가. 기본 사실관계

임대인 A 씨는 다세대주택과 오피스텔로 구성된 건물을 신축한 후 은행에 채권최고액 18억 원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 개업공인중개사 D 씨의 중개로 원고들(B 법인과 C 씨)에게 각 세대를 보증금 6,000만 원에 임대했습니다.

나. 중개 과정의 문제점

D 씨는 중개대상물 확인·설명서에 해당 건물을 '단독주택'으로 잘못 표시하고, 채권최고액 18억 원의 근저당권이 설정되어 있다는 사실만 기재했습니다. 같은 건물 내 다른 세대의 권리관계나 임차 현황 등은 전혀 확인하지 않았습니다.

다. 손해의 발생

건물에 임의경매가 진행되면서 B 법인은 배당을 전혀 받지 못했고, C 씨는 보증금 6,000만 원 중 2,500만 원만 배당받았습니다. 이에 원고들은 한국공인중개사협회를 상대로 공제금 지급을 청구했습니다.

3. 핵심 쟁점

가. 다가구주택과 다세대주택의 차이

이 사건의 핵심 쟁점을 이해하기 위해서는 먼저 다가구주택과 다세대주택의 법적 차이를 명확히 할 필요가 있습니다.

다가구주택은 단독주택으로 건물 전체가 하나의 소유권 대상입니다. 반면 다세대주택은 집합건물로서 세대별로 별도의 구분소유권이 설정되어 있습니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조).

나. 중개대상물의 범위

다세대주택의 A 호실에 관한 임대차계약을 중개할 때, 공동담보로 저당권이 설정된 B 호실은 엄밀히 말하면 중개대상물이 아닙니다. 그렇다면 A 호실의 임대차보증금 반환 가능성과 관련하여 B 호실의 권리관계까지 확인·설명해야 하는지가 문제되었습니다.

4. 하급심 판단

가. 1심 판결

1심 법원은 D 씨가 다른 세대의 임대차 현황까지 확인·설명할 의무가 있다고 보아 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.

나. 항소심 판결

그러나 항소심은 다음과 같은 이유로 원고 패소 판결을 내렸습니다:

• D 씨가 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있다는 사실을 확인·설명했음

• 다세대주택은 다가구주택과 달리 다른 세대의 임대차 현황을 고지할 의무가 없음

• 따라서 D 씨는 공인중개사로서의 의무를 모두 이행했음

5. 대법원의 판단

가. 기본 법리

대법원은 다음과 같은 기본 법리를 제시했습니다:

중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약 종료 후 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 합니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).

이를 위해 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주하고 있는 다른 임차인의 임대차계약 내역 중 개인정보를 제외한 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 합니다.

나. 다세대주택에 대한 법리 확장

대법원은 이번 판결에서 위 법리를 다세대주택의 경우에도 확장 적용했습니다:

"다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우, 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 금액을 제외한 나머지 부분을 통해 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계 등을 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다."

다. 구체적 의무 내용

대법원은 개업공인중개사의 구체적 의무를 다음과 같이 제시했습니다:

1) 공동저당권 설정 세대의 선순위권리 확인

개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고, 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명해야 합니다.

2) 다른 세대의 임대차 현황 확인

동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 공동저당권이 설정된 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 큽니다. 따라서 개업공인중개사는:

• 임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지 확인

• 임차인이 있다면 그 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인

• 그 내용을 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시

• 중개대상물 확인·설명서에 해당 내용을 기재하여 교부

라. 본 사건에 대한 판단

대법원은 이 사건에서:

"공동근저당권이 설정된 다른 구분건물에는 상당수의 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보임에도, 구분건물별로 임차인의 존부, 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 그 내용을 원고들에게 설명하고 그 자료를 제시하거나 중개대상물 확인·설명서의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란 등에 그 내용을 기재한 뒤 그 확인·설명서를 원고들에게 교부했다는 사정은 발견되지 않는다"

고 판시하며, D 씨가 확인·설명의무를 위반했다고 판단했습니다.

6. 관련 법령 및 판례

가. 공인중개사법상 확인·설명 의무

공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있습니다.

공인중개사법 시행령 제21조는 확인·설명해야 할 사항으로 중개대상물에 대한 권리관계, 법령상 거래 또는 이용제한사항 등을 구체적으로 열거하고 있습니다.

나. 손해배상책임

개업공인중개사가 고의나 과실로 확인·설명의무를 위반하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).

다. 관련 판례

1) 다가구주택 임대차 중개 시 확인·설명 의무

대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하는 중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용을 명확히 했습니다.

2) 상가건물 임대차 중개 시 확인·설명 의무

대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우에도 유사한 확인·설명 의무가 있음을 확인했습니다.

3) 중개대상물 확인·설명서 작성 의무

서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결은 공인중개사가 등기부상 표제부의 '대지권의 표시'란에 기재된 별도등기에 대한 확인·설명의무를 위반한 경우 손해배상책임을 인정했습니다.

7. 실무상 유의사항

가. 다세대주택 중개 시 체크리스트

다세대주택 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다:

1) 중개대상물의 권리관계 확인

• 부동산등기부등본 확인

• 근저당권, 전세권 등 제한물권 확인

• 가압류, 가처분 등 처분제한 확인

2) 공동저당권 설정 여부 확인

• 중개대상물에 공동저당권이 설정되어 있는지 확인

• 공동저당권이 설정된 다른 세대(구분건물) 특정

3) 다른 세대의 권리관계 확인

• 공동저당권이 설정된 다른 세대의 부동산등기부등본 확인

• 선순위 근저당권, 전세권 등 확인

• 가압류, 가처분 등 처분제한 확인

4) 다른 세대의 임대차 현황 확인

• 임대의뢰인에게 다른 세대의 임대차계약 내역 자료 요구

• 임대차보증금 금액 확인

• 임대차 시기와 종기 확인

• 대항력 및 우선변제권 취득 여부 확인

나. 중개대상물 확인·설명서 작성

확인한 내용은 반드시 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다:

• '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 다른 세대의 권리관계 기재

• 다른 세대의 임대차 현황 기재

• 임대의뢰인이 자료 제공을 거부한 경우 그 사실 명시

다. 임대차보증금 회수 가능성 설명

확인한 권리관계를 바탕으로 임차의뢰인에게 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 설명해야 합니다:

• 경매 시 예상 배당순위 설명

• 선순위 권리금액과 예상 낙찰가를 고려한 배당 가능성 설명

• 필요시 감정평가 등 전문가 자문 권유

라. 자료 제공 거부 시 대응

임대의뢰인이 다른 세대의 임대차 현황 자료 제공을 거부하는 경우:

• 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 명시

• 임차의뢰인에게 자료 미제공 사실을 명확히 설명

• 임차의뢰인에게 직접 확인할 것을 권유

• 필요시 계약 중개를 거부하는 것도 고려

8. 이 판결의 의의

가. 최초의 명시적 판단

이번 판결은 다세대주택에 공동저당이 설정된 경우 공인중개사의 확인·설명 의무 범위를 명확히 한 최초의 대법원 판결입니다. 기존에는 다가구주택에 대한 판례만 있었으나, 이번 판결로 다세대주택의 경우에도 동일한 법리가 적용됨이 명확해졌습니다.

나. 실무 기준 제시

이번 판결은 다세대주택 임대차 중개 시 개업공인중개사가 구체적으로 어떤 사항을 확인·설명해야 하는지 명확한 기준을 제시했습니다. 이는 향후 유사 사건의 판단 기준이 될 것입니다.

다. 임차인 보호 강화

이번 판결은 다세대주택 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있도록 함으로써 임차인 보호를 강화하는 의미가 있습니다.

9. 맺음말

이번 대법원 판결은 다세대주택 임대차 중개 실무에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 개업공인중개사는 중개대상물뿐만 아니라 공동저당권이 설정된 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황까지 확인·설명해야 하는 의무를 부담하게 되었습니다.

이는 중개업무의 부담을 가중시키는 측면이 있으나, 임차인의 보증금 회수 가능성을 사전에 판단할 수 있게 함으로써 분쟁을 예방하고 임차인을 보호하는 긍정적 효과가 있습니다.

개업공인중개사는 이번 판결의 취지를 충분히 이해하고, 다세대주택 임대차계약 중개 시 보다 철저한 확인·설명 절차를 거쳐야 할 것입니다. 특히 공동저당권이 설정된 경우에는 반드시 다른 세대의 권리관계와 임대차 현황을 확인하고, 이를 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 임차의뢰인에게 교부해야 합니다.

이를 통해 임차인의 권익을 보호하고, 개업공인중개사 자신도 향후 발생할 수 있는 손해배상책임으로부터 벗어날 수 있을 것입니다.