부동산 가계약금에 대한 항소심 승소 판결

1. 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 매도자의 심신 상실 상태에서 이뤄진 부동산 매매 가계약에 대한 가계약금의 반환을 구하는 부당이득금 소송의 항소심 사건(1심에서 원고 청구 기각)의 원고를 대리하여 항소심을 진행하였던바, 서울남부지방법원의 제4-3민사부는 2026. 10. 2. 원고의 항소를 받아들여 가계약금 1천만 원과 그에 따른 이자를 지급하라는 원고 승소의 판결을 선고하였습니다(서울남부지방법원 2025나 53594 부당이득금 판결).

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2. 위 사건에서 원고는 공유자 전원의 동의 흠결 및 성년후견개시부존재, 강행규정{민법 제947조의2(피성년후견인의 신상결정 등)} 및 서울가정법원의 별도 허가요구 사항 흠결로서, ‘이 사건 매매계약’은 ‘무효’이고, 1,000만 원은 부당이득이며, ‘타인권리매매’ 주장(매매계약 당사자라고 주장하던 피고는 갑자기 내 권리가 아닌 부분에 대한 매매라는 자신에게 불리한 주장을 함)은 피고에게 유리하게 적용될 수 없고, 계약의 주요 내용은 확정되지 않았으며, 추인 불가하고, 이 사건 가계약금은 '해약금'이 아닌, 계약 불성립 시 반환되어야 할 '증거금'이며, 피고의 제3자에 대한 매도가 확인되는바, 이행불능에 따른 계약해제, 원상회복청구, 채무불이행 손해배상청구 등 새로운 청구원인 구성을 위하여, 서울가정법원으로부터 회신 온 문서제출명령 회신을 증거로 제출하면서 원고에게 계약위반 사실이 존재하지 않고, 피고에게 이행불능책임이 있으며, 피고에게 매도기회 상실 등 손해(자동채권) 자체가 발생하지 않았다는 점을 주장, 입증하였습니다.

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3. 위 사건에서 피고는 성년후견 허가 및 공유관계쟁점은 무효사유가 아니고, 피고는 인지능력도 없는 자인데 증거는 없지만 처분에 동의를 하였고, 매매가액을 정하는 것은 특정조차 하지 못하는 날짜에, 특정조차 하지 못하는 누군가 한 사람에게 피고가 위임하였으며, (i)매매대금, (ii) 잔금기일도 확정이 아니고, 조율가능성이 있었던 것은 맞으나, 매매계약의 중요내용은 모두 결정된 것이고, ‘이 사건 매매계약’은 매매계약당시 인지능력도 없는 피고(지분권자)가 다른 공유자들의 지분을 취득하여 원고에게 이전할 의무를 부담하는 ‘타인의 권리 매매’이므로 유효하며, 추인할 수 있는데, 서울남부지방법원 2020가단 263660판시에 의하면 법정대리인이 소송을 통해 권리관계를 다투는 것은 실체적 법률행위의 효과를 귀속시키려는 것이므로 유효한 추인이고, 1,000만 원은 문자메시지상 ‘포기/배액상환’ 기재로 해약금이며, 원고는 공유자 동의, 의사능력 사유를 들어 계약금 반환 요구하는바, 이것이 원고의 귀책사유인데, 피고가 ‘이 사건 오피스텔’을 제3자에게 매도한 것은 사실이나, 원고가 자신의 귀책사유로 계약이행을 거절하였으므로, 피고의 매도행위는 정당하기에 피고에게 이행불능의 책임을 물을 수 없고, 피고는 원고의 가계약금 입금으로 다른 매수자와 계약을 못하였으니, 예비적 주장으로서 손해배상채권을 자동채권으로 상계처리 한다고 주장을 하였습니다.

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4. 위와 같은 주장을 고려한 서울남부지방법원의 재판부는 원, 피고 사이의 매매계약은 체결되었으나 피고의 심신상실 상태로 인하여 무효이며, 서울가정법원의 성년 후견인의 처분 행위에 대한 추인도 없었으며, 만일 있었다고 가정한다면 피고의 새로운 매매계약(서울가정법원의 허가를 받음)과 상충되기에 인정할 수 없다면서 원고의 항소를 인용하였는데, 가계약금에 대한 판단까지 나갈 필요도 없이 무효라면서 가계약금에 대한 판단이 되지 않은 것은 원고로서 아쉬운 점이라 할 것입니다.