답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보일러 및 배관 점검과 청소, 적절한 온도 조절, 밸브 조절과 공간 단열, 그리고 관리비 문제 점검이 1층 지역난방 아파트에서 난방비 절감과 쾌적한 난방 유지의 핵심 방법입니다. 처음 단계로 보일러 및 배관 상태를 점검하고 청소하는 것을 강력히 권해드립니다.배관 내 이물질이나 녹, 스케일 등이 쌓이면 난방 효율이 떨어집니다. 15년 이상 된 구축 아파트라면 보일러 및 배관 청소를 통해 열효율을 높이는 것이 매우 중요합니다. 청소 후 난방 시간이 줄어들어 난방비가 절감될 수 있습니다. 또한, 오래된 보일러나 분배기도 점검하여 필요 시 교체하는 것도 효과적입니다.창문이나 문틈에 단열재나 커튼을 사용해 외부 찬공기 침투를 막고, 혹은 바닥에 카펫을 깔아 바닥 냉기를 최소화하세요. 또한, 1층이기 때문에 주변 환경이나 외부로부터 오는 냉기에 대비한 단열 보강도 고려해볼 만합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트를 계약할 때 등기부 등본만 확인하는 것이 아닙니다. 건축물 대장, 국세 . 지방세 완납 증명서, 토지 이용 계획 확인서,관리비 및 장기 수선 충당 금을 확인하고 서류 밖의 임 장 시는 누수,결 로, 수압, 소음 등을 확인 해야 합니다. 등기 사항 증명서는 건물, 토지 각각 확인해야 합니다.건축물 대장 : 위반 건축물 여부 : 베란다 불법 확장이나 구조 변경 등을 확인할 수 있습니다. 국세.지방세 완 납 증명서 : 지금은 부동산을 통해 요구하시면 됩니다. 아니면 매수 인이 계약서를 가지고 동사무소에 가면 확인해줍니다.토지 이용 계획 확인서 : 해당 아파트 부지가 향후 어떻게 활용될지, 규제 사항은 없는지 확인하는 겁니다. 주변에 도로가 날 예정인지, 혹은 재개발 / 재건축 구역에 묶여 있는지 등 장기적인 가치 판단에 도움을 줍니다.관리비 및 장기 수선 충당 금 확인 : 전 주인이 미납한 관리비는 원칙적으로 전 주인이 내야 하지만, 실무 상 분쟁이 있을 수 있습니다. 관리 사무소에 방문해 미납 사실을 확인하시면 됩니다.장기수선충당금을 관리비에 포함되어 나오기에 임차인이 납부를 합니다. 매도 인으로 부 터 정산 받았는지 확인해야 합니다.매매하기 전 집을 보는 경우(임 장 활동) 에 집에 누수 및 결 로는 없는지, 수압 및 배수는 잘되는지 층 간 소음이나 주변 도로의 소음을 확인할 수 있습니다.결론적으로 예견되는 내용을 잘 기록하여 계약 시 공인중개사에게 질문하면 이것 저것 준비 서류와 임대인에게 물어 봐 줄 겁니다. 매도인 과의 대화를 통해서 내용을 점검하고 계약서 내용을 잘 검토하면 실수 없이 소유권 이전을 할 수 있을 겁니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전용 면적은 '내 집 안에서 내가 직접 쓰는 공간', 공급 면적은 '내 집 안 공간 + 공동으로 통용 하는 공간 일 부 '라고 생각하시면 이해가 쉬우실 겁니다. 전용 면적이란 내가 집에 들어갔을 때 집의 공간으로 현관문 안쪽, 우리 가족만 쓰는 공간의 면적을 얘기하고 공급 면적이란 전용 면적 + 주거 공용 면적입니다. 여기서 주거 공용 면적은 같은 동 주민이 함께 쓰는 엘리베이터, 계단, 복도 등 공동 공간을 지분으로 나눠서 각 세대에 더한 면적입니다. 분양 광고에서 "32 평형, 34 평형"이렇게 부르는 평 수는 대부분 이 공급 면적(=분양 면적)을 기준으로 말합니다. 그러므로 집의 크기가 얼마 인지를 파악할려면 건축물 대장 상에 전용 면적을 확인하시면 됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상가 주택은 주택과 상가 부분을 분리하여 각각 세법이 적용되는데, 주택 수 산 정 시에는 주택 부분만 주택으로 간주합니다. 즉, 상가 부분 면적과 관계없이 주택 부분이 있으면 해당 주택 부분은 주택 수에 포함되어 세금이나 규제 시 다주택 자로 판단 될 수 있습니다. 공동 명의로 보유하더라도 각 지분 소유자가 각각 1 주택씩 소유한 것으로 보며, 동일 세대 원이 공동 소유할 경우에는 지분 합계로 1 주택으로 봅니다.따라서 3~4층이 주택으로 등록된 상가 주택이라면,주택 수 산 정 시 그 주택 부분이 포함되어 다주택 자 판단에 영향을 줄 수 있으니 관련 세금과 규제를 검토하시는 것이 필요합니다.2022년 세법 개정으로 인해 고가 주택(실거래가 12억 초과)여부에 따라 계산법이 달라졌습니다. 실거래가 12억 이하 : 주택 면적 〉 상가 면적 : 건물 전체를 주택으로 간주합니다.(비과세 혜택 시 유리)주택 면적 ≤ 상가 면적 : 주택 부분만 주택으로 보고, 상가 부분은 상가로 분리해서 계산합니다.실거래가 12억 초과(고가 상가 주택) : 면적 비율과 상관없이 주택 부분은 주택으로, 상가 부분은 상가로 따로 떼어서 양도소득세를 계산합니다. 상가 부분은 주택 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 갱신 거절 통지는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 완료되어야 합니다. 4개월 전에 보내셨다면 시기적으로는 완벽합니다.만약 부실하다면 지금이라도 내용 증명을 보내는 게 의미가 있을까요?==>일반적으로 전세 계약 해지 통보는 서면으로 하는 것이 법적 효력이 명확하며, 문자 통보 만으로는 분쟁 시 효력 인정이 어려울 수 있습니다. 특히 계약 종료 약 4개월 전에 보낸 문자 통보는 상대방이 제대로 인지했는지 증명하기 어려운 점이 있고, 임대인과 보증금 반환 관련 분쟁에 대비하려면 내용 증명으로 통보하는 것이 안전합니다.보증 보험에 가입되어 있다 하더라도, 보증 보험사가 지급 거절 사유로 통보 절차의 부실함을 지적할 수 있기 때문에 해지 의사를 명확히 증명하는 것이 중요합니다. 내용 증명은 향후 보증금 반환 문제나 법적 분쟁 시 증거로 활용될 수 있어 보증금 안전 확보에 도움이 됩니다.집을 보러 오는 사람이 없고 임대인이 보증금 반환을 제대로 하지 못할 상황이라면 임대차 관련 법적 권리 보호를 위해 임차권 등기 명령 신청 등 추가적인 법적 조치도 고려할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.싱크대 호스 노후화로 인한 누수 문제는 임대차 관계에서 책임 소재가 매우 중요합니다. 기본적으로 집 내부 하자가 원인이라면 임대인이 수리 책임을 지는 것이 원칙입니다. 그러나 임차인의 부주의가 명백한 경우에는 임차인이 수리 비용을 부담할 수 있습니다. 현 시점에서 누수 상태를 영상이나 사진으로 증 빙 하여 '정상 사용 중'임을 입증할 자료를 남겨두는 것이 현명하며, 누수 악화 시 즉시 집주인에게 통보하여 책임 소재를 분명히 대비하시는 것을 권합니다. 임대차 분쟁 예방과 피해 최소화를 위해서는 임대인과 문자 등 서명으로 통지하는 것이 중요합니다. 임대인의 수리 의무 무시 또는 재계약 조건에 대한 명확한 합의가 없을 경우 법적 분쟁이 복잡해 질 수 있습니다.중요한 법적으로 해결 할 려면 많은 시간과 비용이 소요됩니다. 가능하면 임대인과 잘 의사소통하여 원하는 답을 받아 내시기 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.갑작스러운 외 벌이 전환으로 인해 심리적, 경제적 부담이 크실 것 같습니다. 특히 주택 담보 대출(주 담대)은 고정 비 중 가장 큰 비중을 차지하기 때문에 현재 상황에서 실질적으로 도움을 받을 수 있는 방안을 살펴보겠습니다.1. 원금 상환 유예 및 거치 기간 활용해보세요 : 실직, 질병, 폐업 등으로 소득이 급감한 경우, 은행에 신청하여 일정 기간(보통 1년~3년)동안 이자만 납입하는 방식입니다. 그리고 연체 발생 전이라도 상환이 어려울 경우, 은행 자체 프로그램을 통해 이자 감면이나 상환 기간 연장을 협의해 보세요.2. 대환 대출(대출 갈아타기) 검토 : 다른 금융기관의 주택담보대출상품과 금리를 비교하여 더 유리한 조건으로 대출을 갈아탈 수 있는지 알아보세요 정부가 주도하는 저금리 대환 대출 상품 등이 출시되기도 하니 관련 정보를 지속적으로 확인하시는 것이 중요합니다. 3. 거주 형태의 변화(최후의 수단) : 만약 원리 금 부담이 가계 가 용 소득을 넘어선다면 거주 전략을 수정해야 할 수 도 있습니다. 해당 아파트를 전세나 월세로 주고, 본인은 조금 더 저렴한 곳으로 임치 거처를 옮겨 보증금 차 액으로 대출 일부 상환하는 방식입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대차 계약에서 임차인의 대항 력은 '전입 신고'와 '주택의 점유'가 유지될 때 발생합니다. 만약 LH 임대 아파트의 보증금을 완전히 반환 받기 전에 다른 곳으로 전입 신고를 하게 되면, 현재 LH아파트에 대한 대항 력이 상실 될 수 있습니다. 대항 력이 상실되면 만약 임대인에게 어떤 문제가 발생하여 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생겼을 때, 본인의 보증금이 보호 받기 어려워질 수 있습니다. 특히 민간 임대의 경우 전입 신고 의무는 아니지만, 보증금 보호를 위해 중요하게 여겨집니다. 특히 민간 임대의 경우 전입 신고 의무는 아니지만, 보증금 보호를 위해 중요하게 여겨집니다.일반적으로 보증금은 새로운 임차인이 들어오거나, 계약 만료 및 퇴 거가 완료된 후 임대인이 집을 확인하고 반환합니다. 대출 때문에 전입 신고를 먼저 해야 하는 상황이시라면, 현재 LH 측과 보증금 반환 시점에 대해 명확하게 협의하시고, 안전하게 보증금을 돌려 받을 수 있는 방안을 강구하셔야 합니다. 보증금 반환은 임대차 계약서에 따라 진행되므로 계약서를 다시 한번 확인하시는 것이 좋습니다. 전입 신고를 새로운 곳으로 미리 하시더라도, 현재 LH 아파트에서 실제로 도시 가스, 전기, 수도 등을 사용하시는 동안에는 요금이 부과됩니다. 보통 이사 당일에 계량기를 확인하여 정산하고, 새로운 곳에서는 실제 이사 가서 사용하는 시점부터 요금이 부과 됩니다. 이사 하는 시점에 맞춰 현재 거주 중인 도시 가스 등 서비스에 대한 명의를 해지하거나 새로운 세입 자에게 인계하고, 새롭게 이사할 민간 임대 아파트에 대해 서비스 신청 및 명의 변경을 진행하시면 됩니다. 만약 대출 때문에 반드시 미리 전입을 해야 한다면 , 세대 원이 있다면, 본인만 먼저 전입 신고를 하고 세대 원 일부를 현재 LH집에 남겨두는 방식도 있습니다. 단, 대출 은행에서 '세대 주' 전입을 요구하는 지 확인이 필수 입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 메일을 통해 지분 경매를 언급한 것은 법적인 절차가 시작된 것은 아니지만, 상대방의 의지가 매우 확고한 것을 시사합니다.내용 증명은 언제, 누가, 누구에게, 어떤 내용의 문서를 발송했다는 사실을 우체국이 공적으로 증명해주는 제도입니다. 법적 구속 력 은 없지만, 분쟁 시 중요한 증거 자료가 되며, 법적 절차를 밟기 전에 상대방에게 최후 통 첩을 하는 성격을 가집니다. 따라서 내용 증명을 받은 후에 대처하더라도 늦지는 않습니다. 그 전에 미리 법률 전문가와 상담하여 상황을 파악하고 대응 전략을 세우시는 것이 중요합니다.공동 소유의 부동산은 일반적으로 공유 물 분할을 통해 해결됩니다. 협의가 되지 않으면 법원에 '공유 물 분활 청구 소송을 제기하는 데 , 이때 법원은 해당 부동산을 경매에 넘겨 그 대금을 지분 비율대로 나누라고 판결할 수 있습니다. 이를 '형식적 경매'또는 '공유 물 분할을 위한 경 매' 라 고 합니다. 지분 경매의 경우, 법원에서 강제적으로 해당 부동산을 경매에 부쳐 지분 권 자들이 경매 대금을 나눠 갖도록 할 수 있습니다. 이 과정에서 어머님이 거주하시던 집이 통째로 경매에 넘어가게 될 수 있습니다. 큰딸 측이 원하는 것은 결국 '돈'일 가능성이 높습니다. 내용 증명을 보낸 것도 압박을 통해 본인의 지분을 비싸게 팔려는 의도일 수 있습니다. 나머지 가족들이 합심하여 큰 딸의 지분을 적정 가격에 매수하고 등기를 가져오는 것이 가장 깔끔한 해결책입니다. 만약 협상이 결렬되어 실제 경매가 진행된다면, 어머니나 다른 형제들은 공유자 우선 매수 권을 행사할 수 있습니다. 경매에서 최고가 낙찰자가 나오더라도, 공유 자는 " 그 가격에 내가 먼저 사겠다"고 우선권을 주장하여 집을 지킬 수 있습니다.