안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 모아주택이라는 말이 무슨뜻인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모아주택사업은 쉽게 말해서 소규모 재개발 또는 재건축을 말합니다, 블럭 단위로 함께 주택을 공동개발하는 정비사업으로 사업대상자에 따라 자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재건축형, 소규모재개발형으로 유형을 나눌수 있습니다. 지역주택조합과는 다른 부분이고, 공공주택사업에 해당되는 임대아파트와 행복주택과도 조금은 차이가 있습니다,
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Q. 사진과 같은 경우가 종종 있나요? 전입신고 늦게해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전입신고가 늦으면 대항력 확보도 그만큼 늦어지게 됩니다. 질문의 경우에서 전입신고를 특정일자이후로 요구한 것은 임대사업자의 경우 기존 임차인 만기전에 다른 임차인을 구하는 경우 임대료를 기존과 같게 하여야 합니다, 임대사업자의 경우 인상을 한뒤 1년간은 인상을 할수 없고 중간에 임대인 변경되었을 경우 임대차 조건을 인상하여 구할수 없기 떄문에 예상으로는 이전 세입자의 임대기간이 종료된 시점에 전입신고를 해주기를 원하는 것으로 보입니다. 임대사업자 특징으로 인한 부분으로 보이며, 임대인에게 전입신고 9월6일전까지는 다른 물권성정 금지특약등을 합의하시면 크게 문제가 되지는 않을것으로 보이긴 합니다.
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Q. 전세집 주인이 중개수수료 명목으로 돈을 요구합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금 애매한 부분이 있습니다. 우선 다음임차인을 구하는 데 소요되는 중개보수를 계약중도해지의 책임이 있는 임차인이 부담하는게 맞지만 임대차가 아닌 매매로 인해 발생되는 중개보수까지 부담해야 되는지에 대한 다툼이 있는 게 사실이고 보통은 임대차를 했을 경우에 준하여 해당되는 금액만큼은 임차인 지급하고 마무리하는 경우가 많습니다. 1.이런 요구를 하는게 합법적인건가요?-> 앞에서 말한 것처럼 사인간의 계약에서는 중도해지를 원하는 쪽에 책임을 지는게 맞으나, 임대차가 아닌 매매로써 발생된 중개보수까지 부담하여여 하는지, 그리고 이런 요구에 대한 지급을 해야할지에 대한 논쟁의 부분이지 합법, 불법여부를 따질 부분은 아닙니다. 즉, 불법적인 사항은 아니라는 의미입니다. 2.불합리한 요구를 하는 경우라면 저희가 거부했을시, 저희에게 반환하는 보증금에서 집주인 맘대로 공제하고 줄 수도 있나요? -> 보증금에 대해서 임의적인 차감은 할수 없습니다. 보통 월세라면 밀린월세나 관리비등은 차감이 가능하겠으나, 원상복구비용이나 위 합의와 같은 부분들을 임의대로 공제할수는 없습니다. 이런경우 보증금미반환으로 볼수 있습니다. 3. 저희가 안주겠다고 했을 시 집주인이 2번처럼 맘대로 공제하고 주겠다고 하는 경우 저희가 소송할 수 있는건가요?-> 임차보증금 미반환에 따른 임차권 등기명령 신청등은 할수 있고, 시간이 지속되면 보증금반환소송까지도 갈수는 있겠으나 해당 미지급금액을 고려했을떄 소송까지 가기에는 실효성은 없습니다. 일단 중도해지를 요구한 임차인에게도 지급해야할 의무가 전혀없다고는 할수 없기 때문에 적절한수준에서 합의를 하셔야 할듯 보입니다.
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Q. 주담대와 집 등기 케이스마다 가계약 및 본계약 특약 그리고 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.집1~3까지 지급방식에는 차이가 있을수 있으나 결국에는 모두 잔금시 기존권리 말소라는 점이 동일합니다. 쉽게 가계약금, 계약금 , 중도금 ,잔금 까지는 서로간 협의하여 정하시며 되는 문제이고, 결국에는 잔금을 지급하는 시점에서는 근저당이나 현세입자승계가 없어야 하기 떄문에 계약서 작성시 잔금일에 기존 근저당 말소특약을 반드시 넣으시고, 세입자가 있는 경우 세입자보증금 지급 및 퇴거에 대한 특약을 넣으시면 될듯 보입니다. 중요한건 앞에서 말했듯이 잔금지급후에는 모든 권리가 깨끗하게 없이 주택을 인도받아야하는 것이기에 각 주택마다 걸려 있는 권리들에 대해서 잔금일에 상환 및 말소에 관한 내용을 특약으로 기재하시면 됩니다. 그리고 집1의 경우도 매수자는 주담대를 받아 결국 매도인에게 잔금을 모두 지급하시면 됩니다. 그리고 매도인이 잔금을 받아 세입자 보증금을 반환하고 퇴거시킨 다음 매수자에게 주택넘겨주면 되는 것이고 집2.3은 매도자가 잔금을 받아 직접은행에 상환, 근저당 말소를 하게 됩니다, 매수자는 상환영수증이나 말소등기 접수증을 통해 상환여부를 확인만 하시면 됩니다. 주담대로 근저당을 말소하거나 하는게 아니라 매수자는 대출을 받아 계약서상 잔금만을 매수인에게 지급하면 되고 상환이나 다른 부분들은 매도자스스로 처리한후 확인만 시켜주면 됩니다.
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Q. 전세보증금 관련문의 갑자기 취직되어 타 지역으로 가게 되었는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.문제가 있습니다. 기존임대주택에서 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 주택에 전입신고를 하게되면 현 주택에서는 전출이 되고 이로 인해 대항력을 상실하게 됩니다. 대항력이 상실되는 경우 기존 보증보험이 있더라도 지급거절사유가 될수 있고, 혹시라도 임대인이 변경되거나 할 경우 제3자에게 대항을 할수 없기 떄문에 사실상 보증금 보호가 매우 위험한 상테가 될수 있습니다. 그러므로 보증금 반환전까지는 전입신고를 현 주텍에 그대로 유지를 하셔야 하고, 만기가 되었더라도 보증금 반환전까지는 전입을 유지하셔야 합니다.