안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 실거주 의무 양도세 등 이것저것 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.실거주 의무가 있는지 궁금합니다.-> 조합원 입주권의 경우 실거주의무가 있지는 않습니다, 다만 해당 지역에 따라 실거주의무가 있을수는 있겠으나 질문에서 말한 부평의 경우 규제지역에 속하지 않으므로 실거주의무는 없다고 보시면 됩니다 2.양도세 비과세을 받으려면 현재 바로 매도을 해도 가능한지 아니면 보유 기간이 있어야 하는지 여쭈어 봅니다.아직등기는 없습니다.-> 양도비과세는 보통 2년보유를 하셔야 하고, 취득시점의 기산일은 상황에 따라 달라질수 있습니다. 일반적으로는 종전주택취득일이 기산점이 되어, 바로 매도를 진행해도 되겠으나, 혹시라도 청산금 납부로 인하여 부수토지의 면적증가등이 있는 경우 준공일이 기산점이 될수도 있습니다. 안전하게 비과세를 받고자 하시면 준공일로부터 2년뒤 매매를 하시는게 가장 안전하다고 할수 있습니다. 3.현재 재가 따로 나와 살고있는데 전입신고도 따로 되어있고요 만약에 부모님이랑 세대을 합치면 2주택(현재 살고 계신 아버지 명의빌라 )이 되는데요 불이익 같은게 있는지요 양도세가 더 나온다든지 재산세가 더 나온다는지 아니면재가 모르는 무엇인가가 더있는지 궁금합니다.-> 단순하게 세대합가를 하시면 1가구 2주택이 되어 세금에서 불리할수 있습니다. 매매를 위한 경우라면 세대를 합치기전에 매매를 하시는게 유리할듯 보입니다.
부동산
Q. 부동산에서 위임장을 안주려고 하는데 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.의심스러운 부분은 있으나, 매도인 입장에서는 돈을 받고 명의를 넘기는 부분이기 때문에 실제 계약당사자가 소유를 하는 실소유자인지에 대한 부분까지는 크게 신경쓰지 않아도 될듯 보입니다 , 보통 매수자 입장에서는 매도인이 대리인일 경우 권리당사자가 아닌 만큼 안전상 위임장과 인감증명서를 확인하지만, 매수자가 대리인으로 참여하는 경우 정상적은 자금을 건네 받고 소유권등기를 넘기기만 하면 되기 때문에 계약 이후에 문제될 여자는 크지 않기 떄문입니다. 질문에서도 어찌되었던 잔금일에 위임장 원본을 주겠다고 하니 해당 시점에 확인하시면 될듯 보입니다 .
부동산
Q. 누수탐지비용 질문드립니다!! 빌라
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.누수업체의 출장 및 원인분석에 대한 비용은 업체마다 차이가 있을수 있습니다. 단순하게 지붕누수의 경우라면 대략 10~30만원사이정도로 보시면 되고, 하자부분에 따라 청구되는 비용 역시도 달라질수 있습니다.보통 아랫집누수의 경우 원인에 따라 윗집에서 손해배상과 하자보수비용을 지불하여야 하며, 개별적으로 일상생활배상책임보헙등에 가입되어 있다면 이를 통해 어느정도 손실보상을 처리하실수 있는 것으로 알고는 있습니다.
부동산
Q. 소유권 이전 후 임시거주 가능한지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 규제를 기준으로 위 방법대로 하면 가능성은 있겠으나, 실제 가능할지는 장담하기 어렵습니다. 일단 A주택을 매도하고 한달 거주를 하시는 것은 매수자가 1달에 대해서 실거주를 허용하여야 하는데, 이런 부분이 합의될지에 대한 문제와 A주택 매도후 1주택자가 된 상태에서 처분조건부 대출을 통해 C주택을 구매할때 LTV나 DSR등 엄격한 규제를 받을수 있다는 점, 마지막으로 B주택을 6개월 내 처분하여야 하는데 임차인이 거주중인 경우 전세승계거부권이 있어 이러한 부분까지 합의를 마치셔야 하는 문제들이 있습니다. 그리고 위와 같은 방법은 실제 시도한 케이스를 보지 못했기에 과정중에 어떠한 문제가 나타날지 혹은 대출자체의 승인이 문제없이 될지도 아직은 확답하기는 어렵습니다. 현 상황자체가 주택담보대출을 최대한 통제하려고 하는 정부의지와 금융권 역시도 눈치보기 중이기 떄문에 특수한 상황에 대해서 은행이 어떻게 나올지 판단하기 어렵기 때문입니다 .
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험이 얼마남지 않았는데요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인학습능력에 따라 차이는 있겠으나, 대부분은 높은확률로 합격하기 어려울수 있습니다. 3개월 남은 시점에서는 1차시험정도만 도전하시고 내년에 2차시험을 준비하시는게 확률상 유리해 보입니다. 참고로 공인중개사 과목의 대부분은 법률과목이고, 법률 특성상 매년 개정이 되는 부분이 많기에 이미 출제된 문제들이 그대로 적용되기는 어렵고 관련학과가 아니거나 초보자의 경우 용어의 이해 차체가 쉽지 않기 떄문에 단순 기출만 보고 합격을 하기 어려울수 있습니다 ,참고로 1차시험의 경우 민법과 부동산학개론이고 이런 과목의 경우 기출문제가 도움이 될수 있고, 민법의 경우도 이미 나와있는 판례를 중심으로 나오기 떄문에 기출문제 + 이론 공부를 함께 하시면 1차시험정도는 높은 확률로 합격이 가능할수 있습니다 .다만 그만큼 시간투자를 매일 꾸준히 하셔야 합니다 .