안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 빌라 전세사기에 대한 위험성은 어찌 감지하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본을 통해 해당 빌라의 소유권과 근저당권 설정 여부를 확인하세요. 근저당권이 설정된 경우, 전세금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 임대인의 세금 체납 여부를 확인하기 위해 국세/지방세 완납 증명서를 요구하세요. 체납된 세금이 많으면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 무허가 또는 불법건축물인지 확인하기 위해 건축물대장을 열람하세요. 불법건축물은 철거될 수 있으며, 보증보험 가입도 불가합니다. 신탁등기가 되어 있는 경우, 신탁사와의 계약이 필요합니다. 신탁등기가 있는 집은 계약하지 않는 것이 안전합니다. 공인중개사를 통하지 않고 직접 거래하는 경우 사기 위험이 높습니다. 공인중개사를 통해 거래하는 것이 안전합니다. 임대인의 신원을 철저히 확인하고, 임대인과 직접 통화하여 계약 내용을 확인하세요. 전세가율이 높으면 깡통전세 위험이 있습니다. 건물 시세의 80%를 넘지 않도록 주의하세요.이 외에도, 전세사기 피해를 예방하기 위해 항상 주의하고, 의심스러운 점이 있으면 망설이지 말고 신고하는 것이 중요합니다.
Q. 아파트 사기는 별로 없는데 빌라 전세 사기는 왜 많은가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라는 전세가율이 높습니다. 전세가율은 주택 시세 대비 전세금의 비율을 의미하는데, 빌라는 전세가율이 80% 이상인 경우가 많습니다. 반면, 아파트는 전세가율이 50~60% 정도로 상대적으로 낮습니다. 전세가율이 높으면 집값이 하락할 때 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 빌라는 아파트에 비해 시세 파악이 어렵습니다. 아파트는 비교 가능한 시세 정보가 많아 상대적으로 정확한 시세를 알 수 있지만, 빌라는 그렇지 않습니다. 이로 인해 전세 사기에 취약해질 수 있습니다. 빌라는 매매 수요보다 임대 수요가 많습니다. 아파트는 매매 수요가 많아 매매가가 안정적이지만, 빌라는 그렇지 않아 전세가율이 높아지고, 이는 전세 사기의 위험을 높입니다.신축 빌라의 경우, 분양이 잘 되지 않으면 높은 전세금을 받아 분양 대금을 메꾸려는 경우가 많습니다. 이로 인해 전세 사기가 발생할 가능성이 높아집니다. 빌라는 아파트에 비해 임대인의 신뢰도가 낮을 수 있습니다. 아파트는 대체로 대형 건설사나 신뢰할 수 있는 임대인이 관리하는 경우가 많지만, 빌라는 그렇지 않은 경우가 많습니다.이러한 이유들로 인해 빌라 전세 사기가 더 많이 발생하는 것입니다.
Q. 월세 계약일 만료전 본가로 전입신고 가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약이 만료되기 전에 본가로 전입신고를 하는 것은 가능합니다. 다만, 전입신고를 하면 현재 거주 중인 월세방은 자동으로 전출신고가 됩니다. 전입신고를 하더라도 임대차 계약 자체가 종료되는 것은 아니므로, 집주인에게 전입신고 사실을 고지할 법적 의무는 없습니다. 그러나 원활한 소통을 위해 집주인에게 미리 알리는 것이 좋습니다. 집주인에게 9월 말까지 방을 사용할 예정이고, 다음 임대인을 구할 때까지 월세와 복비를 지불하겠다고 하면 큰 문제는 없을 것입니다. 다만, 집주인과의 협의가 필요합니다. 집주인이 동의하면 문제 없이 진행될 수 있습니다. 전입신고를 하더라도 보증금 반환 권리는 유지됩니다. 다만, 전입신고를 통해 대항력이 상실될 수 있으므로, 보증금 반환 시점까지 대항력을 유지하는 것이 좋습니다.
Q. 요즘 전세사기가 많이 일어나는데 이를 방지하기 위해선 무엇을 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 전에 반드시 등기부등본을 직접 발급받아 확인하세요. 근저당권 설정 여부, 가압류, 가처분 등기 여부 등을 체크해야 합니다.집주인의 신분증과 등기부등본 상의 명의자가 일치하는지 확인하세요. 대리 계약인 경우, 위임장이나 인감증명서 등 대리권이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증보험에 가입할 수 있는지 확인하세요. 보증보험 가입이 가능한 전세보증금인지 확인하고, 가능하다면 반드시 가입하세요. 계약하려는 주택에 기존 세입자가 있는 경우, 그 세입자가 퇴거할 계획이 있는지 반드시 확인하세요. 기존 세입자가 보증금 반환 없이 주택을 떠나지 않으면 새로운 임차인이 권리를 행사하기 어려울 수 있습니다. 공인중개사가 손해배상 책임 보증보험에 가입되어 있는지 확인하세요. 공인중개사의 신분을 국가공간정보포탈 등을 통해 조회하는 것도 좋은 방법입니다. 임대인의 미납 국세 등을 확인할 수 있는 제도가 있으니, 이를 활용하여 임대인의 세금 납부 상황을 파악하세요.
Q. 최근 통탄롯데캐슬 청약경쟁률이 무려294만:1이던데 뭐때문에 이렇게 높은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.동탄롯데캐슬의 청약경쟁률이 이렇게 높은 이유는 여러 가지가 있습니다. 가장 큰 이유는 ‘로또 청약’이라고 불리는 시세 차익 때문입니다. 이번 청약의 분양가는 약 4억 8200만 원이었지만, 현재 시세는 약 16억 원으로, 당첨 시 최대 10억 원의 시세 차익을 기대할 수 있습니다.또한, 교통 여건이 매우 우수합니다. 동탄역은 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 지나가며, 서울 접근성이 뛰어납니다. 이 외에도 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 많은 사람들이 몰린 것으로 보입니다.