재개발 조합원 분담금에 대해서 문의드려봅니다
지방권(대전)지역인데 조합원 분담금을 어떻게 준비를 대비해야하는지 몰라서 초반에 들었을땐 10% 계약금 납입 후 90% 주담대로 진행할 수 있다고 들었는데 그게 맞는지 아닌지 모르겠는데 자금준비를 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
재개발 조합원 분담금은 일반적으로 몇 가지 단계를 거쳐 납부하게 됩니다.
재개발 사업에서 조합원은 기존에 소유하고 있던 자산(토지, 건물 등)의 가치(종전 자산 평가액)와 새로 받게 될 아파트의 조합원 분양가 사이의 차 액을 분담금으로 납부하게 됩니다. 만약 종전 자산 평가액이 조합원 분양가보다 높으면 오히려 환급을 받기도 합니다.
일반적인 분담금 납부 절차 :
조합원 분담금은 보통 다음과 같은 단계로 납부 됩니다.
계약금 납부 :
조합원 동 호수 추첨 후 분양 계약을 체결할 때 계약금을 납부합니다. 이 계약금은 일반적으로 분담금 총액의 일정 비율(예: 10%)로 책정되는 경우가 많습니다.
중도금 납부 :
사업 진행 단계에 따라 중도금을 여러 차례에 걸쳐 납부하게 됩니다. 중도금은 보통 정해진 시기에 맞춰 분할 납부하며, 경우에 따라 중도금 대출을 활용할 수 있습니다.
잔금 납부 :
아파트 준공 및 입주 시점에 나머지 잔금을 납부합니다. 이 잔금은 주택 담보 대출을 통해 마련하는 경우가 일반적입니다.
본인께서 들으신 '10%계약금 납입 후 90% 주담 대"이야기는 계약금 납부 방식과 잔금 납부 시 주택 담보 대출을 활용하는 일반적인 절차를 말씀하신 것일 수 있습니다. 계약금 10%는 초기에 필요하며, 나머지 금액 중 잔금은 입주 시 주택 담보 대출로 충당하는 경우가 많습니다. 다만, 중간에 발생하는 중도금 납부 계획도 확인하셔야 합니다.
자금 준비를 위한 고려 사항 :
자금 준비를 위해서는 다음과 같은 점들을 확인하시는 것이 좋습니다.
정확한 분담금 납부 일정 및 비율 확인 :
해당 재개발 조합이나 분양 사무실에 문의하여 정확한 계약금, 중도금, 잔금 납부 시기와 각 단계 별 납부 비율을 확인하셔야 합니다.
대출 가능 여부 및 조건 확인:
주택 담보 대출은 입주 시점에 실행되는 경우가 많으며, 대출 가능 금액은 당시의 주택 시세, 개인의 소득 및 신용 상태, 정부의 대출 규제(LTV,DTI)에 따라 달라집니다. 중도금 대출 가능 여부와 조건도 함께 확인해 보세요.
필요 자금 계획 수립:
계약금,중도금,잔금 납부 시기에 맞춰 필요한 자기 자본과 대출 계획을 구체적으로 세우셔야 합니다. 예상치 못한 추가 분담금 발생 가능성도 염두에 두시는 것이 좋습니다.
결론적으로, 재개발 사업은 진행 과정에서 변동이 있을 수 있으므로, 조합 측과 꾸준히 소통하며 최신 정보를 확인하시는 것이 중요합니다. 또한, 금융 전문가와 상담하여 개인 상황에 맞는 최적의 자금 마련 계획을 세우시는 것도 좋은 방법입니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
말씀하신 10% 계약금 + 90% 주택담보대출로 분담금 납부 방식은 일반적인 구조 중 하나이긴 하지만, 모든 재개발 구역이나 조합에서 동일하게 적용되는 건 아닙니다
대부분 조합원 분담금에 대해 주택담보대출(잔금대출)을 활용하지만, 조건이 있습니다
구분 가능 여부 참고사항
중도금 대출이 불가능합니다 (조합원은 일반분양자와 다름)
조합원은 중도금 대출이 거의 안됩니다
잔금대출(주담대)은 가능합니다
입주 직전 준공 후 근저당 설정 가능합니다
개인 신용대출은 조건부로 가능하고 필요 시 보완 자금 확보용으로 활용합니다
즉, 90% 주담대 가능은 현실적으로 어려운 경우가 많고, 분담금의 일부(예: 30~50%)는 현금으로 준비해야 할 수 있습니다
자금계획을 세우려면 조합사무실에 가서 조합원분담금에 대해서 확실하게 상담을 받아보고 계획을 세우시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
조합원 분담금은 조합원으로부터 조합이 받는 전체 사업비 분담금입니다.
조합이 재개발, 재건축 추진하면서 발생하는 공사비, 금융비용, 운영비 등 전체 사업비에서 분양 수입 등을 제외하고 조합원에게 청구하는 금액입니다.
조합원 분담금에는 대출 규제와 주택담보대출 적용 조건이 다르기 때문에 단순히 90% 주담대 가능하다고 보기는 어렵습니다.
최소 계약금 + 대출 불가능한 분담금 일부는 현금으로 준비하셔야 합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 대부분의 신규분양아파트의 경우 10% 계약금 중도금 집단대출 60% 나머지 잔금 30% 이런식으로 계약을 하고 잔금 납부시에는 대략 대출은 LTV 70%(생애최초 80%) 정도 해서 잔금을 납부를 하게 됩니다. 다시 한번 꼼꼼히 알아보시고 만일 지역주택조합의 경우는 좀 더 신중하게 접근을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
조합원 분담금이라는 게 결국은 조합원 분양가에서 기존주택의 가치를 차감한 금액을 말합니다. 일반적으로 조합원 분양가가 정해지면 중도금을 포함하여 잔금시에 이를 납부하게 되는데, 납부방식과 납부시기는 시공사와 계약하기에 따라 달라지기 때문에 해당 시행사나 조합을 통해 확인받으셔야 합니다. 보통 계약금 10%와 중도금 40~60% 나머지 잔금방식으로 진행될수 있으며, 중도금의 경우 중도금대출을 통해 해결할수 있으나, 지급방식에 따라 중도금중 일부회차에 대해서는 자납을 하셔야 할수 있습니다. 그리고 잔금시에 나머지 잔금과 중도금대출원금과 이자를 한번에 상환하게 되는데 해당 시점에서는 주택담보대출을 통해 자금을 조달할수 있습니다,