아파트 월세끼고 매매 계약시 임차인 지위 승계 거절?
안녕하세요
이번에 월세 낀 아파트를 매매 할 예정입니다.
1. 현 세입자(임차인)가 부동산 매도를 이유로 매매 계약 전에 이사를 하겠다고 한다면 보증금 반환은 그 즉시 해주어야 하나요??(원래 중간에 나가면 보증금을 2개월 안에 주면 된다고 알고있는데 이 사항이 적용 가능한지 궁금합니다.)
2. 또한 이사비는 어떻게 될까요? (계약을 채우지 않고 나가는 것으로 보는것인지..이럴 경우 이사비를 지원안해줘도 되는 걸로 알고있는데 맞는지 궁금합니다)
3. 매매 계약 전에 임차인에게 매도 및 지위 승계여부에 대한 의사표시를 받고 부동산 매매시 특약사항에 추가하면 될까요?
4. 월세 승계를 한다면, 매매 후 새로운 집주인과 임차인은 월세계약서를 새로 다시 작성해야 하는 건가요?(새 임대인과 현 임차인의 이름으로)
5. 현 임차인은 계약갱신청구권을 청구하여 월세계약을 한번 연장한 상태입니다. 이후 새로운 집주인과의 관계에서 계약갱신청구권 행사는 어떻게 되는 것인지요?
5개의 답변이 있어요!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 이런 경우 매도자가 보증금 반환의무가 있습니다. 임차인이 전세계약승계거부권을 사용한 것으로 보이기 때문입니다, 이로인해 매매가격에 세입자 보증금을 뺀 금액이 아닌 원래의 거래대금 100%을 매도인에게 지급하셔야 합니다. ,
2. 1과 같이 전세승계거부권이라면 사실상 매도자가 다 알아서 할 부분입니다.
3. 선택적인 부분이지만 불안하시면 합의하여 특약에 넣으시면 됩니다.
4. 이전 계약그대로 승계받기 떄문에 계약이 만료되는 시점에 재계약을 할 경우 그때 작성하시면 됩니다.
5. 임차인은 동일주택에 대해 1회만 사용가능하며, 임대인 변경과는 관계없으므로 이미 사용하였다면 다음번부터는 사용하지 못합니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
1. 현 세입자(임차인)가 부동산 매도를 이유로 매매 계약 전에 이사를 하겠다고 한다면 보증금 반환은 그 즉시 해주어야 하나요??(원래 중간에 나가면 보증금을 2개월 안에 주면 된다고 알고있는데 이 사항이 적용 가능한지 궁금합니다.)
==> 임차인의 선택에 따라 계약해지를 할 수 있지만 보증금 반환은 서로 협의후 해결해야 하는 사항입니다.
2. 또한 이사비는 어떻게 될까요? (계약을 채우지 않고 나가는 것으로 보는것인지..이럴 경우 이사비를 지원안해줘도 되는 걸로 알고있는데 맞는지 궁금합니다)
==> 임차인의 선택에 따라 계약해지인 만큼 임대인이 지급해주지 않아도 되는 사항입니다.
3. 매매 계약 전에 임차인에게 매도 및 지위 승계여부에 대한 의사표시를 받고 부동산 매매시 특약사항에 추가하면 될까요?
==> 가능합니다.
4. 월세 승계를 한다면, 매매 후 새로운 집주인과 임차인은 월세계약서를 새로 다시 작성해야 하는 건가요?(새 임대인과 현 임차인의 이름으로)
==> 협의결과에 따라 판단해야 합니다.
5. 현 임차인은 계약갱신청구권을 청구하여 월세계약을 한번 연장한 상태입니다. 이후 새로운 집주인과의 관계에서 계약갱신청구권 행사는 어떻게 되는 것인지요?
==> 추가적인 요구는 불가합니다. 계약갱신 청구권은 임대차 계약기간 중 1회만 가능합니ㅏㄷ.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
월세 낀 아파트를 매매할 때 임차인과의 관계는 주택임대차보호법에 따라 다음과 같이 정해집니다.
1 임차인이 매매 계약 전에 이사를 하겠다고 한다면, 임차인은 임대차기간이 끝나기 전에 임대차를 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 임대차 해지의 통지를 하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환해야 합니다. 임대인은 임차인이 임대차기간을 채우지 않았다고 해서 보증금을 일부 또는 전부 차감할 수 없습니다.
2 이사비는 임차인이 부담해야 하는 비용입니다. 임대인은 임차인에게 이사비를 지원해주거나 환급해줄 의무가 없습니다3. 단, 임대인이 임차인에게 임대차 해지를 강요하거나 임대차조건을 변경하여 임차인이 이사를 하게 한 경우에는 임대인이 이사비를 지원해주어야 합니다.
3 매매 계약 전에 임차인에게 매도 및 지위 승계여부에 대한 의사표시를 받는 것이 좋습니다. 임차인이 매도 및 지위 승계에 동의한다면, 매매 계약서 특약사항에 '현 임대차 관계는 승계하기로 한다’고 명시하고, 임차인의 서명을 받아두면 좋습니다. 임차인이 매도 및 지위 승계에 동의하지 않는다면, 임차인은 임대인의 지위 승계를 거부하고, 보증금 반환을 기존 임대인에게 요구할 수 있습니다.
4 월세 승계를 한다면, 매매 후 새로운 집주인과 임차인은 월세계약서를 새로 다시 작성할 필요는 없습니다. 임차인의 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다. 따라서 임차인의 임대차는 자동으로 새로운 집주인에게 승계되며, 기존 임대조건을 그대로 유지합니다. 단, 임대차 계약서의 사본을 매매 계약시에 확인하고, 잔금일에 전세계약서 원본을 받아서 보관해야 합니다.
5 현 임차인은 계약갱신청구권을 청구하여 월세계약을 한번 연장한 상태라면, 새로운 집주인과의 관계에서도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신의 의사를 통지하면, 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다. 단, 임차인이 2개월의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
특별한 계약상 약정이 없다면 매도를 이유로 중도퇴거를 받아줄 이유도 없고 이사비를 지원해줄 이유도 없습니다.
새로운 매수자와 임차인의 계약서도 다시 작성할 필요없이 질문자님과 작성한 계약을 그대로 승계합니다.
계약갱신청구권도 그대로 승계되고요.
그냥 신경쓰지마시고 법대로하라고 하고 매도하시면됩니다.
도움되셨다면 추천부탁드립니다!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1. 매도로 이사를 하겠다고 하면 이사잔금일에 맞춰 이사를 하게 하거나 미리 보증금을 빼주고 이사를 하게하면 됩니다
2. 본인이 나가겠다고 먼저 했다면 이사비용은 안주셔도 됩니다
3. 매매할때는 임차인이 이사를 할건지,얼마에 살고 있다는 내용을 특약에 넣습니다
4. 전월세는 임대인이 바껴도 승계가 되기때문에 계약서 다시 작성안해도 되고 필요하다면 새로운 임대인과 다시 쓰셔도 됩니다
5. 한번쓰셨으면 임대인이 바껴도 못씁니다
참고하시기 바랍니다
