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생활형숙박시설 용도는 무엇인가요 궁금해요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현행법상 엄연히 숙박업 시설에 해당되기 때문에 반드시 영업신고를 하고 숙박업 용도로 사용해야 합니다. 주거용으로 사용할 수 없습니다. 그래서 전입신고도 할 수 없습니다. 하지만 이후 적법한 절차에 의한 용도 변경 없이 사실상 주거용으로 사용하는 편법이 속출하면서 논란이 생기기 시작했습니다.그래서 2021년부터 국토부가 규제를 하기 시작하여 2년간 유예기간을 주기로 했고 올해 10월부터 실거주 규제 본격 시행 예정입니다.앞으로 새로 짓는 생활형 숙박시설은 숙박업 외에 다른 용도로 사용할 수 없다는 게 규제의 핵심입니다. 여기에 기존 시설까지 규제 대상에 포함됐습니다. 오피스텔이나 주택으로 용도를 변경하지 않으면 시가표준액의 10%를 이행강제금으로 내야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.24
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보일러 고장으로 보일러 수리비는 누가 부담해야 하는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러 수리 및 교체에 필요한 비용이 크기때문에 임대인이 거부하거나 미룰 수도 있습니다. 판례에 따르면 보일러 고장으로 수리 및 교체를 해야하는 경우 임대인이 비용을 부담하도록 명시해 놓았습니다. ※난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결)임대인이 수리 및 교체를 하지 않는다면 판결문을 찾아서 보여주시면 됩니다. 임대인이 계속 수리 및 교체를 하지 않는다면 먼저 수리를 받고수리비용을 청구하거나 계약해지를 할 수 있습니다. ※임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다( [민법]제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 )
경제 / 부동산
23.09.24
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아파트 재건축 과정이 어떻게 되는지 궁금합니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.간단하게 노후도는 30년 이상, 건축물 전체 동수의 3분의2, 연면적 60% 이상, 구역면적 1만m² 이상, 주민동의 소유자 3분의20이상 및 토지면적 2분의1 이상이면 재건축 요건이 됩니다.정비사업을 하려면 기존 아파트에서 살기 어려울 정도로 낙후됐거나, 기반 시설이 열악해 살 수 없는 정도가 되어 야합니다. 그래서 재건축의 경우 안전진단이라는 허들을 둬서 안전진단을 통과해야 재건축 절차를 밟을 수 있도록 인가를 내 주고, 재개발의 경우 노후도 조건을 충족해야 진행이 됩니다.(참고로 재개발의 경우 연면적 기준 30년 이상 건축물 비중이 60%가 되어야 합니다.) 평균 재건축사업 기간은 10년 정도이고 그 이상 소요되기도 합니다. 재건축의 절차를 세분화해서 보면, 크게 사업준비단계 -> 사업시행단계 -> 관리처분단계 -> 준공으로 나눌 수 있습 니다. 사실상 본격적으로 재건축에 돌입하는 건 사업시행단계지 만, 이미 그 전 안전진단의 허들에서 대부분의 재건축 아파트가 고배를 마셨습니다. 이번 정부에서 재건축 요건이 완화되어 노후된 웬만한 아파트는 재건축 요건에 해당 될 것입니다. 사실상 철근 콘크리트로 지은 아파트는 100년도 넘게 살 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.24
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부동산 계약금을 다른 사람 명의로 보내달라고 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 다른 사람에게보냈다는 것을 영수증이 증명하고 증명하고 계약서 작성 전 계약금을 보낸다면 매도인에게 확인 문자를 보내고 다른 사람에게도 전화하여 녹음을 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.09.24
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전세 퇴거 시에 청소비용은 어디서 지불해야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이사나간 후 처음 입주할 당시 상태와 비슷하면 됩니다. 이사를 한 후 집을 한 번 둘러보시기 바랍니다.짐을 뺀후 아주 더럽거나 쓰레기가 많다면 임대인이 비용을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.24
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전입신고 날짜와 확정일자 받은 날짜가 15일 넘게 차이가 나면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소액임차인에 해당되고 대항력을 갖추고 있다면 최우선변제권을 가질 수 있습니다. 소액임차인은 지역, 말소기준권리 날짜에 따라 다릅니다. 대항력의 요건은 전입신고 + 점유(거주)입니다. 대항력은 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 보통 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 우선변제견의 요건 중 하나입니다. 우선변제권의 요건은 대항력 + 확정일자 입니다. 확정일자는 확정일자 도장 받은 날부터 효력이 발생합니다. 전입신고를 먼저하고 확정일자를 나중에 받으면 확정일자 받은 날 우선변제권의 효력이 발생합니다.전입신고와 확정일자가 같은 날이라면 다음날 우선변제권의 효력이 발생합니다. 확정일자를 먼저 받고 전입신고를 나중에 한다면 전입신고 한 다음날 우선변제권의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.09.24
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깸핑장 보증금 일부라도 되돌려 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 임차인을 구하고 새임차인과 임대인이 계약을 체결하면 임대인이 기존 임차인에게 보증금을 반환합니다. 새 임차인을 구할 동안 월세는 지불하셔야 합니다. 월세를 지불하지 않고 연체한다면 임대인이 추후에 보증금을 반환할 때 보증금에서 연체한 월세 금액을 빼고 반환 할 것입니다. 그리고 새 임차인이 나타난다며 새임차인과 기존 임차인이 협의하여 투자한 시설비(권리금) 모두 또는 일부를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.24
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역 근처가 좋을까요 아니면 역사이가 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.역세권으로만 판단한다면 역근처 3분거리가 좋습니다.아파트의 경우 세대수가 많을 수록 좋으며(1,000세대 이상), 브랜드, 커뮤니티, 시설물 등이 아파트값에 영향을 주고 주변 학군, 상권, 편의시설 등도 살펴봐야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.24
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전월세신고 기준이 어떻게 되나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약체결하고 30일 이내 전월세신고를 하면 됩니다. 계약서작성하고 30일 이내 주민센터나 인터넷으로 전월세신고를 하면 됩니다.24년 5월 31일까지 계도기간으로 신고를 해도 되고 안 해도 됩니다. 미신고로 적발하지도 않기에 과태료도 부과하지 않습니다. 2024년 6월 1일부터 의무시행으로 미신고 후 적발되면 과태료 5~100만원의 과태료를 부과해야합니다.*보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 전월세신고
경제 / 부동산
23.09.24
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전세 계약에서 최초 계약 기간이 지나서 묵시적 갱신이 발생할 경우 전세 계약의 기간은 어떻게 변경되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 계약기간을 정하였을 경우 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 이는 묵시적갱신, 계약갱신 시에도 적용됩니다. 이전 전세계약을 1년으로 계약기간을 정했다면 임차인은 임대인에게 2년을 주장하여 더 거주할 수 있습니다. 처음 계약2년 + 묵시적갱신 + 계약갱신2년 으로 묵시적갱신기간에 따라서 총거주할 수있는 기간이 달라집니다. 처음 묵시적갱신으로 2년이 지나 또 묵시적 갱신이 된다면 총 8년을 거주하게 되는 것입니다.계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 행사하고 2년이 지나 더 거주하고 싶을 때 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 체결하고 새로운 계약이기 때문에 임대료5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.24
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