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근린상가 주택도 1가구 2주택에 해당 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 양도가(실거래가)가 12억을 이하인 경우에는 주택연면적이 상가연면적보다 크면 모두 주택으로 보고, 주택연면적이 상가연면적보다 작다면 주택과 상가를 분리해서 각각 양도세를 계산합니다.2. 양도가(실거래가)가 12억을 초과하는 경우에는 면적에 상관없이 상가분과 주택분을 분리해서 각각 양도세를 계산합니다.주택연면적이 50평, 상가연면적이 100평이라면 주택과 건물 각각 양도했다고 보며 주택은 1주택으로 비과세되겠지만 상가건물 및 그 부속토지 333평(=500평 x 100평/150평)는 양도세를 내야 합니다.장기보유특별공제는 상가든 주택이든 3년 이상보유하면 됩니다.*부가가치세매도인이 일반과세자라면 주택 (단,85m2 초과는 과세) 및 토지는 면세이기 때문에 상가건물분에 대해서 10%의 부가세를 납부해야 하며, 간이과세라면 양도가액에 업종별부가가치율 40%를 곱한 금액의 10%를 부가세로 납부해야 합니다.매수인이 일반과세자라면 10%에 대해 환급이 가능하지만 비사업자,면세사업자, 간이과세자인 경우에는 부가세 환급을 받지 못합니다.따라서 계약서에 부가세는 별도로 지급한다는 약정을 명확히 기재하지 않으면 분쟁의 소지가 있기 때문에 "매매와 관련하여 향후 부가가치세가 부과될 경우에는 매수인이 부담해야한다" 와 같은 특약을 기재하는 게 좋습니다.상가매매분을 포괄적 양수도하는 경우에는 부가세를 납부하지 않아도 되기 때문에 일반적으로 포괄양수도로 많이 진행을 합니다.
경제 / 부동산
24.09.21
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요즘은 아파트들이 거의다 고층으로 설계가
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.요즘 새로 지어지는 아파트들은 층수가 점점 높아지고 있습니다. 특히 도시 지역에서는 30층, 40층은 기본이고, 50층이 넘는 초고층 아파트들도 심심찮게 볼 수 있습니다. 그런데 이렇게 높은 층에 위치한 아파트들은 낮은 층에 비해 가격이 훨씬 비쌉니다. 첫번째 이유로는 고층 아파트의 가장 큰 매력 중 하나는 바로 탁 트인 조망권입니다. 낮에는 멀리까지 펼쳐진 도시의 스카이라인을 한눈에 담고, 밤에는 반짝이는 도시 불빛을 감상할 수 있습니다. 특히 높은 층으로 올라갈수록 시야가 넓어지면서 더욱 멋진 경관을 선사해요.실제로 부동산 시장에서도 조망권은 가격에 큰 영향을 미치는 중요한 요소로 여겨지고 있습니다. 서울 강남 지역의 고층 아파트들은 한강 조망권을 갖추고 있어 높은 가격에 거래되는 경우가 많습니다.두번째로는 고층 아파트는 낮은 층에 비해 햇빛을 더 많이 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 주변 건물에 가려지는 일이 적고, 햇빛이 집 안 깊숙이까지 들어오기 때문에 밝고 쾌적한 환경을 조성할 수 있습니다.또한, 높은 위치에 있기 때문에 바람이 잘 통하고 공기 순환이 원활해요. 특히 여름철에는 시원한 바람을 맞으며 더위를 피할 수 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.세번째 이유는 도시 지역의 낮은 층에 위치한 아파트는 자동차 소음, 공사 소음 등 각종 소음에 시달릴 수 있습니다. 하지만 고층 아파트는 지상에서 멀리 떨어져 있어 이러한 소음으로부터 비교적 자유롭습니다.뿐만 아니라, 먼지와 매연으로 오염된 공기의 영향도 덜 받습니다. 특히 도로변이나 공장 인근에 위치한 아파트의 경우, 고층 아파트는 쾌적한 환경을 유지하는 데 유리합니다.
경제 / 부동산
24.09.21
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쉐어 하우스란 어떤걸 말하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.쉐어하우스란 여러 사람들이 함께 거주하면서 침실을 제 외한 거실과 욕실 등의 공용 공간을 공유하는 방식의 임대 주택을 말합니다. 즉, 여러 사람이 하나의 주거 공용공간 을 공유하지만, 자신만의 개별 공간이 따로 마련되어 있는 형태라고 보시면 되겠습니다.이러한 쉐어하우스는 미국, 호주, 일본 등에서는 이미 보 편화되어 있는 주거형태로 자리 잡았습니다. 일반적으로 임대료가 저렴하여, 주로 경제적 이유로 선택 됩니다.여러 사람이 방을 나누어 쓰거나, 공용 공간을 공유함으로 써 비용을 절감할 수 있습니다.쉐어하우스는 플랫쉐어, 룸쉐어로 분류할 수 있는데, 공 용 공간만 공유하는 것을 플랫쉐어, 방까지 공유하는 것은 룸쉐어라고 합니다.서울시에서는 취약 계층을 위해 빈집을 쉐어하우스로 리 모델링하는 정책을 펼치고 있고, 최근에는 대기업에서도 쉐어하우스를 체인 형태로 운영하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.21
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집을 구매 하려고 하는데 부동산 거래 순서가 궁금 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매계약서 작성 후 1개월 내에 부동산 실거래신고를 해야 합니다. 부동산을 통해서 매매계약서를 작성한다면 부동산에서 실거래가신고를 합니다.잔금일에 소유권이전등기를 해야 합니다. 법무사의 도움은 받으면 수수료를 지불하면 소유권이전등기, 취득관련 업무를 대행해줍니다. 셀프로도 가능합니다.
경제 / 부동산
24.09.21
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청년월세지원은 아무나 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울 기준(다른 지방 기준은 다를 수 있음) ○목적:서울에 살고 있는 청년들의 주거비 부담을 줄이기 위해 청년월세지원, 청년 임차보증금 전세대출 등 다양한 정책을 시행○ 만 19세~만 39세 이하 무주택 청년 1인 가구 (청년인 동거인 및 형제자매 있는 경우 신청 가능) - 소득 기준 : 중위소득 150% 이하 청년 1인 가구- 재산 기준 : 일반재산 1억 3천만원 이하, 자동차 2,500만원 미만 - - 거주 요건 : 임차 보증금 8천만원 이하, 월세 60만원 이하 건물 월세 거주○ 사업 내용 : 최대 12개월 간 월 20만원 범위에서 월세 지원 ○ 소요재원 : 시비 100%○ 신청 제외 대상자-국토부에서 진행하는 청년월세지원사업 특별지원금 수급 이력이 있거나 수급중인자-서울시 청년월세지원사업 기 선정자에 해당, 수급 이력여 부가있는자-신청한 본인이 주택을 소유한경우(입주권과 분양권 등)-신청한 본인이 일반재산 총액이 1.3억을 초과하는자 (토 지과세표준액, 건축물과세표준액, 임차보증금, 차량시가 표준액이 포함항목 입니다.)-신청한 본인의 차량시가표준액이 2,500만원 이상인 자 동차를 소유한자-이미 국민기초생활수급을 받고있는 자(의료나 생계, 주거 급여 대상자)-서울시 청년수당을 지급받고있는자, 2024년 은평형 청 년월세 지원자로 선정된자(사업 신청일 기준 청년수당 수 급 등 종료됐을경우 신청가능합니다.)-SH, LH공사 등 공공기관에서 공급했거나 매입해서 제공 한 공공임대주택에 거주중인자(항목 - 공공임대,국민임대, 공공임대,청년안심주택(역세권청년주택),희망하우징,도 시형생활주택,행복주택,매입임대,장기안심주택,특화형 매입임대주택, 공무원임대주택,전세임대주택 등)* 민간임대주택 거주하는사람은 신청 가능함-공동임차인 모두 신청하는 경우- 임대인이 신청한 본인의 부모일 때-기타 사업 취지에는 부합하지 않는다고 판단하게 되는경 우*주의:소득은 가구당 중위 소득 150% 이하여야 한다. 다만 참고할 점은 중위소득을 산정하는 기준이 건강보험료 부과액이라는 것이다. 그렇기 때문에 만약 신청인이 부모세대의 피부양자로 들어가 있다면 부모세대 가구를 기준으로 중위소득이 산정된다는 것이다. 청년 본인이 1인가구라고 하더라도 중위소득이 1인가구로 산정되지 않는 경우도 있으니 주의지원내용으로는 24년 선정자에 한해 월 20만원씩을 지원 받게되는데요. 최대 12개월 (240만원)까지 월세가 지원 되며, 국토부가 진행하는 지원사업은 사업진행이 종료가 되어도 다시 신청이 가능하지만 서울시는 생애 1회 지원 가능한 사업이기에 작년에 이미 서울시 청년월세지원를 받았다고한다면 지원이 불가능하고, 다른 월세지원사업 에 선정되신분도 지원이 불가능입니다.
경제 / 부동산
24.09.21
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이사 오자마자 바로 나갈수있나요? 임대차계약서는 작성안했습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약금을 지불했고 가계약금 지불 할 때 계약취소에 대한 내용(임대인의 개인 사정으로 계약을 취소하는 경우 계약금의 배액을 상환해야하고 임차인의 개인 사정으로 계약을 취소하는 경우 계약금을 포기새야 함)을 임대인과 임차인이 알고 있다면 가계약금을 돌려받는 것을 포기해야 합니다.대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다. 먼저 매매계약이 성립하려면 다음 3가지 ① 사거나 팔 사람 ② 사거나 팔 물건 ③ 구체적인 액수의 매매대금이 모두 특정되거나 적어도 나중에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다. 또한 가계약이라도 가계약금을 주거나 받을 당시 계약서 또는 말로서 ① 거래할 물건과 ② 구체적인 매매대금이 정해졌고 ③ 중도금을 어떻게 지급할지 합의했다면 본계약으로서 성립한 것으로 봅니다.이 경우 성립한 계약을 해지하기 위해선 민법 565조에서 규정하는 것처럼 가계약금을 반환받기를 포기하거나 별도의 약속을 하지 않았을 경우 가계약금의 2배가 아닌 계약금의 2배를 반환해야만 해지할 수 있습니다.반대로 위 3가지 중 1가지라도 특정되지 않아서 매매계약이 성립되지 않았다면 가계약금은 ‘부당이득’(원인없이 부당하게 타인의 재산이나 노무에 의하여 얻은 재산적 이익)으로 볼 수 있습니다. 이로서 가계약금을 돌려받거나 돌려주어야 할 권리와 의무가 발생하게 되죠. 만약 계약이 성립되지 않았음에도 가계약금을 돌려주지 않는다면 상대방에게 부당이득의 반환을 요청하는 내용의 내용증명을 보냄으로서 가계약금을 돌려주길 요청할 수 있습니다.참고로 모든 계약은 시작과 끝이 중요합니다. 예상치 못한 분쟁을 예방하거나 큰 돈이 걸린 중요한 계약일 수록 말, 구두로서가 아닌 계약서 등 서면으로서 시작하는 것을 적극 권장합니다.
경제 / 부동산
24.09.20
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재개발시 관리처분 계획이란 무엇을 뜻한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.조합원들의 권리가 확실해지는 절차인 관리처분 단계. 분양신청을 거쳐 관리처분계획 수립, 그리고 조 합 총회 결과에 따른 관리처분계획인가 신청 등 정비사업의 본격적인 절차들이 이뤄집니다. 관리처분계획 수립 시 포함되어야 하는 사항과 전반적인 절차를 살펴보겠습니다.* 관리처분계획인가 절차 요약관리처분계획은 재개발 및 재건축 정비사업에서 분양 되는 대지나 건축 시설을 조합원들에게 합리적으로 배 분될 수 있도록 정하는 중요한 절차입니다.'감정평가 → 조합원 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 통지 → 총회 의결 → 공람 및 의견 청취 후 인가 신 청→ 관리처분계획 인가 및 고시'의 전체 과정 중 앞서 감정평가를 통해 조합원 분양신청이 완료되면 본격적 인 관리처분단계가 시작됩니다.* 관리처분계획 수립사업시행자는 분양신청 마감 이후 분양신청 현황을 기 반으로 한 관리처분계획을 수립합니다. 이때, 분양설 계·분양대상자별 건축물에 대한 추산액·기존 건축물 의 철거 예정 시기 등을 포함한 관리처분계획을 세웁 니다.사업시행자는 특별한 사유로 관리처분계획의 경미한 사항을 변경할 수 있는데, 이 경우 시장·군수 등에게 신고를 해야 합니다.*조합총회 의결관리처분계획을 수립 후 인가 신청 전, 조합원 총회는 필수적으로 이뤄져야 합니다.조합원 총회에서 과반수 찬성 시, 관리처분계획 수립 및 변경이 가능합니다.조합원 총회에서 찬성으로 의결됐다면 사업시행자는 30일 이상의 주민공람을 거친 후 시장·군수 등에게 관 리처분계획인가 신청을 해야 합니다.*관리처분인가 및 고시사업시행자는 시장·군수 등에게 관리처분계획 인가 신청 시 관리처분계획 인가 신청서와 관리처분계획서, 그리고 총회 의결서 사본 등을 함께 제출해야 합니다.별도의 타당성 검증 과정을 거치지 않는다면, 시장·군 수 등은 관리처분계획 인가 신청이 있은 날부터 30일 이내 인가 여부를 결정해 사업시행자에게 통보하고 최 종 고시를 하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.09.20
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세안고 매매의 단점이 뭐길래 이렇게 저렴한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세안고 매매라도 매매시세는 주변시세와 비슷합니다. 실제로 거래하는 금액이 매매가에서 보증금을 뺀 금액으로 임대차계약이 만료한 때 본인이 세입자에게 보증금을 반환해야 하므로 결국은 총 지출금액은 매매시세와 같습니다.
경제 / 부동산
24.09.20
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국내 수도권 부동산은 지속 상승 중인건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울 아파트 거래량이 크게 늘어나는 현상이 부동산 가격 상승의 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 2024년 6월, 서울 아파트 거래량은 7,000건을 넘어서며 2020년 12월 이후 가장 많은 거래량을 기록했습니다. 또한, 7월 거래량은 6월보다 더 많을 것으로 예상되며, 이러한 거래량 증가는 직전 거래보다 더 높은 가격에 매매가 이루어지는 사례가 늘어나는 데 기여하고 있습니다.서울 부동산 시장은 지금도 뜨겁게 달아오르고 있으며, 이러한 상승세가 언제 진정될지는 예측하기 어려운 상황입니다. 거래량 증가, 높은 분양가, 그리고 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등이 부동산 시장의 흐름을 주도하고 있으며, 이에 따라 서울의 부동산 가격은 지속적으로 상승하고 있습니다.정부의 대책이 단기적인 효과를 발휘하지 못할 가능성이 높은 만큼, 향후 부동산 시장의 변화를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 투자자들은 부동산 시장의 리스크를 충분히 고려한 후 신중한 결정을 내려야 할 것입니다.
경제 / 부동산
24.09.20
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아파트 거실 LED등이 고장났는지 안됩니다 저희가 전세로 들어왔는데 아파트 거실LED등을 집주인에게 바꿔달라고 해야하나요?아님 그냥 저희가 알아서 바꿔쓰면 되나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에 따르면 적은 비용으로 손쉽게 수리하는 것은 임차인이 비용을 부담한다라고 했습니다.전등의 경우 적은 비용으로 교체할 수 있기때문에 임차인이 비용을 부담하지만 LED등의 경우 가격이 저렴한 것에서 삐싼 것까지 다양하여 비싼LED등의 경우 임대인이 비용을 부담해야 합니다.임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다
경제 / 부동산
24.09.20
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