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비과세 관련 부동산 정책 질문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구2주택 양도소득세 비과세 요건A주택 취득하고 1년 뒤에 B주택을 취득합니다. 그리고 B주택을 취득하고 3년 이내 A주택을 매도해야 합니다.조정지역도 똑같습니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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불법건축물 전세 거주시 계약갱신청구권 사용 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.결론은 물탱크용으로 명시되어 있거나 미등기옥탑방이라고 하더라도 세입자가 주거 용도로 실제 사용하고 있다면 주택임대차보호법을 적용받습니다. 주택임대차보호법제 2조에 따르면 "주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차에관하여 적용 한다. 그 임차 주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다"라고 명시되어 있습니다.불법건축물여부는 임대차계약에 지장을 초래하지 않습니다.그래서 불법건축물 거주에도 계약갱신요구권 행사를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.30
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상가(창고)를 임대해서 사용중인 임차인 입니다. 계약이 만료되어 가고 있는데.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인(본인)은 계약만료 1개월 전까지 계약에 대해 최종 의사통보를 하면 됩니다. .
경제 / 부동산
23.03.30
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부동산 계약 만기 전 재계약 여부
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 2개월 전까지는 의사통보를 하면 되는데 2개월이 지난다면 묵시적갱신이 됩니다.묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행 되므로 계약서를 작성하지 않아도 되고 확정일자를 받지 않아도 됩니다.계약갱신시 계약조건이 동일하다면 계약서를 작성하지 않아도 되고 확정일자를 받지 않아도 됩니다.보증금이나 월세 인상이 있을 경우 문자나 카톡으로 약식계약으로도 충분하고 계약서를 작성해도 됩니다.보증금인상이 있을 경우 갱신된 계약서에 확정일자를 받아야합니다.
경제 / 부동산
23.03.29
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전세 혹은 월세로 집을 계약하였을 때 집을 리모델링?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.리모델링 전 임차인이 임대인에게 리모델링에 대해 물어봐야합니다. 임대인과 협의를 해야하고 계약만료 시 원상복구에 대한 부분도 협의 되어야 합니다. 리모델링에 대한 답변만 듣고 했다가 계약만료 후 임대인이 원상복구하라고 한다면 비용을 부담해야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.29
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부동산 가계약시 가계약금만 포기하면 계약을 해지할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법으로 전세 가계약에 대한 별도의 규정은 없습니다. 거래에 있어서 지급한 가계약금은 민법에서 규정하고 있는 해약금을 준용하고 있습니다. '해약금이란 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다.'전세 가계약 취소로 가계약금 반환받을 수 있는 경우1.목적물, 매매금액(전세보증금), 중도금, 잔금(+잔금 지금방법) 등이 특정되어야 합니다. 하지만 계약물건이 구체적,확정적으로 특정되지 않은 상태에서의 계약은 법률적 효력을 상실한 계약에 해당됩니다. 그래서 가계약금을 돌려받을 수 있습니다. 2.대리권이 없느 사람과 계약을 하는 것은 무효입니다. 가계약이나 본 계약 당시에 이런 사실을 상대방에게 알려야 합니다. 3.어느 일방이 계약을 취소하느 경우에는 임대인은 가계약금을 반환하고, 배액을 상환하지 않는다 라는 특약을 작성한다면 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.29
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임차권등기 설정 후 이사를 가도 전세보증보험 신청하는데 문제 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령 신청 후 2주~1달 이내로 등기부에 임차권등기명령이 기재됩니다. 등기부에 임차권등기명령이 기재된 이후 다른 전세집에 전입신고 하기바랍니다. 등기부에 기재된다면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 그대로 유지됩니다.그리고 임차권등기명령이 등기부에 기재된 이후 보증보험이행청구를 신청합니다. 보증보험이행청구 신청 후 1달 이내로 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.29
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계약 만료 전 집주인이 퇴거를 요청합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 전에 임대인이 계약해지를 요청하는 경우 임차인은 이사비를 요구하거나 이사비+중개보수 를 임대인과협의하여 지원 받을 수 있습니다.임대인이 계약해지 요구에 임차인은 계약만료시까지 거주 할 수 있고 주택임대차 보호법 상 계약기간 1년미만 또는 1년의 계약은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 이런 상황에 임대인은 임차인이 이사나가길 바라니 임차인은 이에 적절한 보상을 요구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.29
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세입자가 월세를 안보내고 연락도 안받습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 2기차임에 달하는 연체(2개월치의 월세금액 연체)시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절 할 수 있습니다.임차인에게 계약해지를 알리더라도 임대인이은 강제로 임차인의 방에 들어가서 짐을 뺄 수 없습니다. 임차인이 이사를 안 가고 계속 거주한다면 명도소송을 진행해야합니다. 명도소송은 최소6개월 정도 소요된다는 단점이 있습니다. 임대인의 연락을 받지 않는다면 문자나 카톡, 내용증명으로 위의 내용을 구체적으로 작성하여 강력하게 의사표현을 합니다. 명도소송까지 간다면 오랜시간을 기다려야 되니 최대한 대화로 빠른시일 내에 해결되기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.03.29
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전세 나갈때 복비는 누가내야해요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약약만료 전 계약해지가 아닐 경우 임차인과 새임차인끼리 이사날짜를 협이하면 되고 중개보수는 기존임차인이 부담하지 않습니다. 계약만료 전 계약해지 일 경우 특약사항에 계약만료 전 계약해지에 대한 내용을 작성했다면 특약사항대로 이행하면 됩니다. 특약사항에 작성하지않았을 경우 계약만료 1 개월 정도만 남은 상황이라면 임대인이 중개보수를 부담합니다. 계약만료 전 계약해지의 경우 법으로 정해두지 않아서 특약사항이 있으면 특약사항이 우선으로 적용되고 임대인과 임차인 간 협의로 해결을 합니다. 협의가 되지않을 시 주택임대차분쟁조정위원회의 상담을 받아보시기 바랍니다.(주택임대차분조정위원회도 임대인이 중개보수 부담한다고 할 겁니다.)
경제 / 부동산
23.03.29
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