답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차3법계약갱신청구권/전월세상한제/전월세신고제계약 갱신 청구권은 기존 2년이었던 임차 기간을 임 차인이 원할 경우 1회에 한 해 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 즉 임차인이 안정적으로 거주할 수 있는 기간이 2년+2년= 총 4년으로 늘어나게 된 내용 입니다. 임차인의 계약 갱신 청구 요구 기간은 임차 만 료 6개월 전부터 2개월 전까지는 임대인에게 고지해 야 합니다.(중간에 묵시적갱신이 된 경우 묵시적 갱신기간 만큼 계약기간이 더 늘어납니다.)단 집주인이 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우에는 임차인 즉 세입자의 계약 갱신 요구를 거부 할 수 있는데, 이 경우 집주인 또는 직계존비속이 실거 주 2년을 해야 합니다. 간혹 거짓으로 했던 경우가 있 었는데 후속 조치로 임차인은 퇴거 후 2년 동안 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있으며 허위 사실로 퇴 거했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.전월세상한제는 상기 계약 갱신 청구권을 사용한 임 차인이 재계약 시 임대료의 상승폭을 5%로 제한하는 내용입니다. 만약 5%를 초과하여 차임 인상 합의를 한 경우 계약 갱신청구권에 의한 연장 계약으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계 약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.만약 임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘기더라 도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용됩니 다. 다만 새로운 임대인과 새로운 계약을 할 경우에는 전월세 상한제는 적용을 받지 않습니다.전월세 신고제는 전세 또는 월세 주택 임대차 계약 시 또는 갱신 시 보증금6천만원 초과하고 월세 30만원 초과하는 경우 30일 이내에 보증금과 임대료를 신고하는 내용입니 다. 보증금 임대료뿐만 아니라 임대 기간, 계약금, 중도 금, 잔금 납부일 등의 전반적인 계약 사항을 주민센터에 의무적으로 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 합니다.(인터넷으로도 신고 가능) 당사자 중 일방이 거부하면 단독으로 신고가 가능한데요, 세입자의 경우 전입신고만 해도 처리가 되며, 임대차 계약서까지 제출하면 확정일자 역시 자동으로 처리가 됩니다. 2024년5월31일까지 계도기간이고 24년6월1일 부터 의무적으로 시행합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 분양시 업무용오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분합니다. 업무용오피스텔은 주택수에 포함이 되지 않고 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.업무용 오피스텔에 임차인과 임대차계약을 하고 임차인이 전입신고를 하게 되면 거주용오피스텔로 적용됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 2기에 달하는 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 내용증명으로 특정날짜까지 월세를 지급하지 않으면 특정날짜에 계약해지를 할 것이라고 알립니다. 예고를 하고 시간이 지나도 월세를 지급하지 않으면 계약해지를 알리고 명도소송 할 것을 알립니다.그리고 명도소송을 진행하면 됩니다.명도소송을 진행하면 6개월 정도 소요되어 6개월 동안 월세를 못 받을 수 있는 단점이 있기에 임차인에게 이사비를 조금주고 빨리 퇴거하도록 하기도 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.필수사항은 아니지만 때로는 특약사항으로 다툼이나 분쟁을 예방할 수 있습니다. 임대인과 임차인이 협의한 내용을 특약사항에 작성합니다.예를 들어 계약금 지불 후 계약서 작성 시 매수인(임차인) 개인사정으로 계약취소 시 계약금을 반환한다. 또는 계약금을 포기한다. 담보 대출 또는 전세대출이 안 될 경우 계약취소 및 계약금을 반환한다. 등과 같은 내용을작성합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신청기한전세 계약 기간 1/2 지나기 전가입정보HUG주택도시보증공사,HF 한국주택금융공사 신청기한계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준)가입정보SGI 서울보증 홈페이지계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인에게 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약이 종료되는 것이기때문에 보증기관에 보증보험 이행청구를 신청할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용을 작성하였다면 특약사항을 따르면 되고,특약사항에 작성하지 않았다면 계약기간 보통은 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 임대인과 합의에 의한 계약해지를 합니다.경제적으로 힘든 임차인이 중개보수를 부담하는데 어려움을 호소하여 임대인과 임차인이 각각 일정부분을 부담할 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법적으로 정해진 것은 없기에 임차인과 협의해보시기 바랍니다. 임차인이 중개보수를 부담하는 것에 인정할 수도 있고, 어떤 사유로 월세를 연체했는지 모르지만 경제적으로 어려운 임차인이 중개보수를 부담하는 것을 원하지 않는다면 다툼이 길어지거나 감정싸움이 될 수도 있습니다.원만하게 해결하기를 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다.처음 계약(2년) + 계약갱신(2년) 총4년 거주 후 다음 계약은 새로운 계약으로 진행합니다. 그래서 5%의 적용을 받지 않아 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다. 새로운 계약으로 진행하면 다시 2년 후 계약갱신을 하여 2년을 더 거주할 수 있고 계약갱신이기때문에 임대료는 5%를 초과할 수 없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대료의 5%를 인상합니다.갱신계약서를 작성한다면 보증금란에 인상분만큼만 작성하고 특약사항에 이전 계약의 계약갱신임을 밝히는 문구를 작성하면 됩니다. 그리고 확정일자를 받으시기 바랍니다. 보증금 인상분만큼만 확정일자의 효력이 발생하고 이전에 받은 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인에게 전기가 한 번씩 나간다고 말해주고 전기수리기사 불러서 점검해서 이상있으면 수리해달라고 요청해보시기 바랍니다. 거주하는데 큰 불편함이 있는데 임대인이 수리를 해주지 않으면 계약해지를 할 수 있습니다.