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전세 자동 연장 후 이사 질문드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 묵시적갱신 또는 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.(법적으로 계약이 종료되는 것이므로)내용증명에 불편사항과 계약갱신 또는 묵시적갱신 중 계약해지에 대한 내용도 작성하여 임대인이 충분히 이해할 수 있도록 해야합니다. 그리고 주택임대차 보호법 상 임대인은 임차인이 사용.수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 임차인이 수리를 요청했는데 임대인이 수리를 하지 않아 거주하기 어려울 경우 계약해지를 할 수 있습니다. *임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).*임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).
경제 / 부동산
23.08.18
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전세 매물 중 융자가 뭔가요? 위험한건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.융자는 자금을 융통한다는 뜻으로 대출로 보시면 됩니다. 해당 임대인이 해당 전세집을 담보로 은행에 대출을 이용한 것입니다. 융자=대출로 보시면 됩니다. 그리고 등기부 을구를 확인하면 근저당권설정, 채권최고액이 있습니다.채권최고액은 집주인의 실제 대출금액의 120%로 설정합니다.보통 대출(채권최고액)+보증금(총보증금) 이 주택매매 시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
경제 / 부동산
23.08.18
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도배가 더러워지면 물려 줘야 하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.벽지의 경우 자연적인 노후화에 따른 변색(장롱 뒤 변색, 액자 뒤 변색, 햇빛에 의한 변색 등)은 임차인이 비용을 지불하지 않아도 됩니다. 임차인이 벽지에 고의 또는 과실로 벽지 훼손(찢어짐 등)을 한다면 비용을 지불해야 합니다.비용이 너무 비쌀 경우 임대인과 비용에 대해 협의해도 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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보통 전세계약 몇개월 전에 퇴거 통보를 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 합니다.최소 2개월 전까지는 해야합니다. 2개월이 지나서 임대인과 임차인 모두 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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전월세 5프로 인상시에 월세 질문드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 1.1억 월세 30만원에서 1.3억으로 인상할 경우 월세는 248,542원 되겠습니다.렌트홈 계산기에서 정확하게 계산할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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전세 계약은 한번 계약하면 자동 갱신인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신은 첫 계약하고 2년 뒤에 가능합니다. *주택임대차보호법 4조 1항은 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.처음 계약을 1년으로 계약기간을 정했다면 1년이 지나고 계약갱신 또는 묵시적 갱신을 하는 것이 아니 기존 계약기간을 2년으로 보고 총 2년을 거주하고 계약갱신을 하거나 묵시적갱신이 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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묵시적 갱신이라는 것에 대해 질문올립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 그대로 진행됩니다. 그래서 추후에 묵시적갱신에 대해서 임대인에게 통보를 하지 않아도 됩니다. 그리고 첫 계약 후 2년 뒤에 계약갱신 또는 묵시적갱신이 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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전세계약 감액 연장하려고 합니다. 첨이라 모르는게 너무많아요~!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 2개월전까지 임대인에게 전세금 적절히 감액해주시면 연장하고 싶다고 하면되나요?-> 주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 계약갱신에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 최소 2개월 전까지는 의사통보해야 되고, 카톡이나 문자로 계약갱신에 대한 내용을 보내어 대화내용을 보관하면 됩니다. (내용증명으로도 통보해도 됩니다. 전화로 할 경우 녹음을 해놓으시기 바랍니다.)계약갱신 시 계약조건이 이전 계약과 동일하다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 카톡이나 문자로 계약갱신에 대해 통보하면서 약식으로 계약조건에 대해서 대화를 나누고 보관하면 됩니다. 보증금이 똑같아서 확정일자는 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 2. 2개월전 집주인과 협의 됬을때는, 계약서는 언제 쓰고 감액금액은 언제 받을수있나요?임대인과 본인이 시간을 맞추어 계약서를 잡성하면 되고, 계약서에는 계약 종료일 다음 날짜로 계약기간을 작성하면 됩니다.계약서 작성시 특약사항에 감액분에 대해서 받을 날짜와 금액을 구체적으로 작성하면 됩니다.보증금 감액 시에도 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전 계약의 보증금 금액에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다. 감액된 보증금에 대해 확정일자를 받으면 새로 받은 날부터 효력이 발생하여 권리순위에서 뒤로 밀려날 수도 있습니다.3. 부동산을 통해서 할경우 중계수수료는 얼마나 받나요부동산에서 갱신계약서 작성 시 대필료를 받는데 법에서 정한 대필료가 없어 금액이 다를 수 있습니다. 보통 5~20만원이고 먼저 부동산에 전화해서 물어보기 바랍니다.임대인과 임차인이 두명이서 계약서를 작성해도 됩니다.(2023년 11월02일 전세 만기 / 2023년 08월30일 연장문자 통화할 예정)
경제 / 부동산
23.08.17
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묵시적 계약 연장 상태에서 복비는 누 가 내야하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 상가임대차보호법을 살펴보면,묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항). 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약이 종료되므로 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.17
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집주인이 개인사정으로 월세에서 전세로변경한다고 만기일에 나가달라합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 2년 미만의 계약기간을 정했을 때 임차인은 2년을 주장하여 계약종료일까지 거주할 수 있습니다. 그리고 전세에서 월세, 월세에서 전세로 변경시 임차인의 동의가 필요하여 임차인이 동의하지 않으면 변경하지 못 합니다. 임대인과 임차인이 협의하여 계약종료 시 퇴거를 할 수 있습니다. 이사날짜를 조율할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.16
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