답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 계약만료시 전세보증금을 반환하지 못 한다고 할 경우 이사가고 싶은 임차인은 화나고 짜증나고 스트레스받습니다.전세보증보험에 가입했다면 계약만료 시 임대인이 보증금반환을 하지 않는다면 보증기관으로 부터 받고 보증금을 받고 이사를 가면 됩니다.보증보험에 가입하지 않았다면 임차권등기명령과 보증금반환 소송은 할 수 있습니다.먼저 내용증명의 내용에 구체적을 작성하여 임차권등기명령 신청, 보증금반환소송을 진행을 할 것이라도 경력하게 의사표현을 하여 송달합니다.임차권등기명령은 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 신청할 수 있습니다. 신청을 하면 등기부에 임차권등기명령이 등기가 되어 누구나 등기부를 확인 할 때 임차권등기명령을 확인할 수 있습니다. 이는 임대인이 전세보증금 반환을 하지 않는 사람으로 보기때문에 임대인에게 압박을 할 수 있는 수단이 됩니다. 하지만 강제력이 없어 임대인이 끝까지 보증금을 반환하지 않는다면 보증금 반환소송을 진행해야합니다. 소송에서 승소 판결의 판결문 및 집행문으로 강제집행(압류,경매)을 합니다. 경매로 넘어가더라도 권리순위에 따라 보증금을 모두 배당받을 수 있거나 일부를 받거나 모두 잃을 수도 있습니다.임대인을 위한 보증금 반환용 대출상품이 있으니 확인해보라고 하십시요.만약 임대인때문에 계약갱신을 해야되는 상황이라면 본인에게 적절한 보상을 해주는 조건을 협의해보기 바랍니다.원만하게 해결하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1주택일 경우 전세대출이 가능한 전세대출이 있지만 2주택일 경우 전세대출 받기 어렵다고 할수 있습니다.대출기관에 따라 가능할 수도 있고 못할 수도 있는데 2주택자는 전세대출이 어렵습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약 처음 분양시 중도금대출이 무이자로 진행되었었다면, 입주일부터는 중도금대출에 대한 이자가 부담하게 됩니다.건설사에 따라 다르겠지만 보통은 계약금 10%, 중도금대출 60%, 잔금 30%입니다.처음 분양할 때 계약금 10%를 납부하고 분양 후 보통 3달 ~ 6달 이후에 중도금대출 60%를 받기 위해서 모델하우스를 방문해서 은행 직원과 상담 후 자서를 진행하게 됩니다.​입주시에는, 보통은, 집단대출 60%를 받아서 기존에 받았었던 중도금대출 60%를 상환하고, 잔금 30%를 납부 후 이사를 하게됩니다.집단대출은, 이자율이 다른 주택담보대출 보다 낮은것이 특징입니다. 중도금대출을 미납시에는, 연체이자를 납부해야 합니다.중도금대출은, 60%나 되기 때문에 금액이 큰 상태에서 연체이자가 부과되는 것인데 지금처럼 금리가 높을 경우에는 해당 연체 이자율도 높습니다.입주기간이 끝난 후 보통 1달 정도는 납부 기간을 줍니다. 위 1달 기간이 지나간다면, 개인의 신용이 나빠질 수 있습니다.잔금은, 보통 분양가의 30% 정도 되는데, 연체 이자율이 중도금대출 이자율 보다 훨씬 더 이자율이 높습니다.보통 9 ~ 12% 정도의 고 이자율이 부과됩니다. 이 이자율이 고정된것이 아닐 수도 있어 정도의 기간이 지나면 이자율이 인상될 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약갱신요구권 행하는 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약 연장에 대해서 의사통보하면 됩니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 계약 갱신 시 보증금의 변동이 없다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택매매로 임대인이 바뀌는 경우 매도인(전 임대인)은 매수인(새 임대인)에게 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 임대차계약에 대해서도 그대로 승계하게 됩니다.(매도인은 매수인에게 임대차계약서를 건네줍니다.) 그래서 매수인이 새임대인이 되어 임대인의 의무를 이행하면 되고 대항력(전입신고+거주(이사)) 있는 임차인은 임차인의 의무를 그대로 이행하면 되며 계약만료 시 새임대인에게 보증금을 돌려받으면 됩니다. 그래서 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 임대인이 계약서를 작성하자고 한다면 임대인, 임차인 두명이서 계약서를 작성하면 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 다운받아서 작성하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미래에 임대인의 상황이 어떻게 될지도 모르고 경매 넘어간다면 권리순위에 따라 보증금을 모두 배당 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 전세보증보험에 가입한다면 계약기간 동안 계약만료일에 전세보증금을 돌려받을지 못 돌려받을지 불안해하지 않아도 된다. 계약만료일에 전세보증보험을 돌려받지 못 한다면 보증보험 이행청구를 신청하면 1달 이내로 보증기관에서 보증금을 줍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개업은 현금 영수증 의무 발행 업종으로, 10만원 이상의 중개보수가 발생했다면 현금영수증 발행 의무입니다. 일반근로자의 경우 소득공제를 위해 현금영수증을 발급받고, 사업자의 경우 지출증빙을 위해 현금여수증을 발급받습니다. 만약 부동산에서 현금영수증에 대해서 아무런 말이 없다면 현금영수증 발급을 요청하시면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.의뢰를 한 부동산과 의뢰를 하지 않은 부동산과 친분이 있을 수도 있습니다. 그래서 부동산 플랫폼에 올려서 손님이 있다면 공동중개를 할 수도 있습니다. 만약 의뢰를 하지 않은 부동산에서 연락이 오면 그 부동산과 계약을 맺지 않는다고 하면 되고 계약을 하더라도 의뢰를 하지 않았다면 부동산 수수료를 지불하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 중개 수수료를 현금이나 신용카드 or 계좌이체 방식으로 지급하시면 현금영수증을 의무 발행하도 록 법으로 지정하고 있습니다(단, 복비가 10만 원 이상인 경우). 만약, 공인중개사가 거부할 시 국세 청에 신고할 수 있고, 의무발행 위반 사실이 확인된 다면 신고한 사람에게 20%의 포상금 지급되고, 미발행한 공인중개사는 20%의 가산세를 내게 됩니다.현금영수증 발급으로 소득공제와 지출증빙이 됩니다. 복비를 지급하시는 분 이 사업자라면 지출증빙을 선택할 수 있고 개인이 라면 소득공제를 원할 텐데, 연말정산 때 부동산 중개 수수료는 30%의 소득공제 혜택을 받으실 수 있 습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기간경과, 노후화로 인한 부식, 탈락, 변색, 통상의 손모 등과 자연재해에 의한 파손, 멸실, 훼손 등은 퇴거 시 세입자가 부담하지 않아도 됩니다.특히 가장 많이 집주인과 세입자가 싸우는 부분인 도배, 장판의 경우 압정, 핀 등의 구멍자국, 일조에 의한 자연 변색, 누수 등으로 인한 얼룩 및 곰팡이, 냉장고나 tv 뒷면의 탄 자국이나 도배 변색, 벽에 걸어둔 달력 또는 액자의 흔적, 가구 및 가전제품에 눌린 자국, 장롱이나 붙박이장 후면의 자연적인 얼룩 및 오염, 커텐박스의 커텐 설치 등 일반적인 시설물 설치를 위한 못 또는 피스 자국의 경우 퇴거할 때 원상복구비를 내지 않아도 됩니다.입주할 때 새롭게 도배를 해줬다고 하더라도 시간이 흐르다 보면 자연스럽게 벽지가 누래지고 곰팡이가 생기는 부분도 생길 수 있는데, 이러한 것들은 자연적인 현상이기에 세입자가 비용을 부담하지 않아도 되는 것입니다.