답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 그래서 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 적법하게 3개월 뒤에 계약이 종료되는 것이기때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 지급하지 않아도 됩니다.※계약기간 중 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 부동산중개보수도 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 새임차인을 구하는 것은 임차이이 구하든 임대인이 구하든 상관없습니다. 임차인이 중도해지하는 것으로 빨리 찾지 못 한다면 임차인이 월세를 계속 지불해야하는 것이기때문에 더 급한 사람은 임차인입니다.계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이있다면 특약사항대로 이행하면 됩니다.임대인은 계약만료시까지 보증금을 일찍 반환할 의무가 없기에 손해배상격으로 임차인과 협의를 하는 것입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약조건이 동일하다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 문자 또는 카톡으로 계약갱신, 계약조건에 대한 대화를 나누면됩니다. 분쟁 시 문자 또는 카톡 대화 내용도 증거로 사용됩니다. 아니면 내용증명 내용에 계약갱신, 계약조건에 대한 내용을 작성하여 송달하면 됩니다.계약서를 작성하고자 한다면 부동산에 대필료를 임대인임차인 합하여서 지불하여 작성하면 됩니다. 법에서 정한 대필료 금액이 없기때문에 부동산마다 다릅니다.보증금이 이전계약과 동일하다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 계속 유지됩니다. 보증금 인상이 있다면 확정일자를 받아야합니다. 이전계약의 보증금에 대한 확정일자가 그대로 유지하면서 인상된 보증금만큼 확정일자 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수로는 42만원이 맞습니다. 부가세별도이기 때문에 부동산에서 부가세를 받는다면42만원에서 10%(일반과세자)또는 4%(간이과세자)의 금액을 더 지불하셔야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 전세대출을 받은 사정과 보증금을 제때 돌려받지 못하면 이자 상당의 손해가 발생함을 알 수 있었다는 사정이 있을 경우 손해배상청구(보증금반환채무 불이행어 따른 법정이율과 대출이자)를 할 수 있습니다. 손해액은 보증금 반환채무의 불이행에 따른 지연손해는 법정이율(연 5%)로 한정될 소지가 큽니다. 먼저 내용증명 내용에 자세하게 작성하여 강력하게 의사표현을 하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 요구권 행사로첫계약2년 + 계약갱신2년 총4년 또는첫계약2년 + 묵시적갱신2년 + 계약갱신2년 총6년거주 후 또 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이때는 새로운 계약으로 체결하며 계약조건은 임대인과 협의하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 만약 5%를 초과한 금액을 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.임차인이 5%를 초과하는데 동의한다는 약정이 있다면 이는 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정으로 유효하지 않은 약정입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 임대인은 계약만료 전까지 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그리고 임대인 임차인이 계약조건에 합의하여 임대차계약서에 도장을 찍었는데 본인이 먼저 계약조건을 이행하지 않은 것입니다. 다음 새임차인과 계약할 사람은 임대인이고 임대료를 결정하는 것은 집주인인 임대인입니다. 이 부분에 대해서 임대인과 협의 해야 합니다. 임대인과 원만하게 해결하기를 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.도시형 생활주택은 도시민의 생활패턴의 변화로 1~2인 가구가 급증함에 따라 정부가 2009년 5월 도입한 주택유형으로 단지형 연입주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 3종류가 있으며, 도시직역 내에서 주택법의 사업계획 승인을 얻어 국민주택규모에 해당하는 주택을 300세대 미만의 규모로 공급되는 주택을 뜻합니다.세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕시르 부엌이 있으며, 세대별 주거전용면적 50㎡ 이하 면적으로 각 세대는 지상층으로만 설치하게 됩니다. 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 적용을 받지 않아 자금 부담이 덜합니다. 오피스텔은 도시형생활주택과 형태가 비슷하여 오피스텔과 혼돈되지만 오피스텔은 office + hotel 의 합성어로 우리나라에 만 존재하는 말입니다. 한국의 최초 오피스텔은 80년대 지어진 마포구 성지빌딩이며, 이후 대도시 지역 중심부인 상업지역에 사무실로 채우기보다는 집처럼 쓸 수 있게 만들어 팔면 잘 팔리겠다 싶어서 탕생한 것이 오피스텔입니다. 오피스텔은 건축법을 적용 받는 업무 시설인 만큼 취득세 감면 대상에서 빠지고 중개수수료가 매매 0.9% 임대 0.4%로 고정되어 있습니다. 이 둘의 차이 점은 취득세 및 주택 수 포함 유무에 있다고 볼 수 있습니다. 도시형 생황주택은 주택법의 적용을 받아 1주택으로 포함됩니다.오피스텔은 업무용오피스텔로 사용할 경우 주택에 포함되지 않습니다. 만약 업무용오피스텔의 임차인이 전입신고를 하게 되면 주택에 포함합니다. 도시형생활 주택이 전용률이 70~80%정도 높고 발코니를 설치할 수 있습니다. 오피스텔은 발코니설치가 제한되어 전용률 50~60%로 낮습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.누구도 저점을 알 수 없습니다. 정부에서 대출금리를 조절하지 않는다면 대출금리 상환이 힘들어 부동산가격이 더 떨어질 수 있다고 봅니다. 미국에서 내년까지 금리동결할 것으로 발표했었습니다. 그래서 많은 사람들이 올해 말까지 버텨보라고 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.빈집이 점점 늘어갈 것으로 보입니다.일본은 우리나라보다 훨씬 먼저 선진국이 되고 난 후 고령화도 더 일찍 겪으면서 부동산에 끼친 영향은 빈집이 계속 증가하고 있습니다.우리나라가 현재 초고령화사회로 접어들었고 장기적으로 봤을 때 우리나라도 빈집 증가할 것으로 보입니다. 하지만 각 지자체에서는 도시계획으로 인구수에 따라 적정공급량에 따라서 공급할 것이고 수요와 공급량이 잘 조절되어야합니다.