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전세2년 계약했고 만기가 6월에 끝나는데 연장하고 싶은데 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전에 꼭 의사통보를 해야되는 것은 아닙니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대해 아무런 의사통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건(보증금, 월세 등)으로 계약이 진행됩니다. 이경우 보증금이 이전계약과 동일하여 임대인이 월세인상을 요구하더라도 거부하면 됩니다. 임대인이 계약갱신에 대해 의사를 묻기뒤한 통보가 있고 보증금 인상도 요구했다면 5%이내로 협의하여 인상할 수 있습니다.
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부동산
23.01.26
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공시지가와 주택가격이 다른건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세와 공시지가는 다릅니다. 시세는 매매하면서 형성되는 가격이고 거래한 금액에 따라 실거래가 신고를 합니다. 이렇게 시세가 형성됩니다.공시지가는 세금목적으로 사용이 많이 됩니다. 공시지가란 A라는 토지가 건물이 없는 나대지일 때 얼마만큼의 가치를 가지고 거래되는지 국토교통부 장관이 한국감정원과 감정평가사들한테 의뢰하여 평가하는 것입니다. 공시지가 개념이 있는 이유는 재개발이나 신도시 계획을 할 때 토지 수용액의 기준이 되고, 재산세나 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 매길 때에 기준가격이 되기 때문입다.대한민국에는 기본적으로 공시지가를 매년 하반기에 조사하여 12월부터 다음해 2월까지 공시지가 열람기간을 통해 이의신청을 받아 3월에 확정합니다. 그리고 7월 1일에 공시지가를 기준으로 각종 세금 및 부담금을 부과하는 게 보통입니다.공시지가의 건물 버전으로 공시가격이 있다. 사실상 공시지가와 같이 평가한다. 표준단독주택, 개별단독주택, 공동주택 공시가격을 공시지가 조사할 때 같이 조사합니다.
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부동산
23.01.26
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부동산 대출 조건이 완화된 것에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출규제도 대폭 완화된다. 올해 1분기 중 다주택자도 부동산 규제지역에서 집을 살 때 주담대를 받을 수 있게 된다. 지난 2018년 9·13 대책에서 다주택자의 주담대를 전면 금지한 것을 5년 만에 복원하는 것입니다. 이에 따라 서울, 경기 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 규제지역 다주택자들은 집값의 30%까지(LTV 30%) 주담대를 받을 수 있게 됩니다.생활안정, 임차보증금 반환 목적의 주담대 규제도 완화돼 주택 구입 시와 동일한 LTV 규제 적용받습니다. 생활안정자금 목적의 주담대에 적용됐던 2억원의 대출한도가 폐지됩니다. 15억이 넘는 고가아파트 보유자가 임차보증금을 돌려줄 목적으로 주담대를 받을 때 2억원으로 제한됐던 한도도 사라집니다.부동산 시장 추이에 따라 대출 규제가 더 완화될 수도 있습니다. 현재 50%로 묶여있는 규제지역 무주택자의 LTV를 상향하는 방안, 등록임대 사업자는 규제지역 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대하는 방안이 시장 상황을 고려해 추진될 전망입니다.
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23.01.26
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부동산매매시 수수료는 몇퍼센트를지불하는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 매매·교환5천만원 미만 0.6% (한도액)250,0005천만원 이상 ~ 2억원 미만 0.5% 800,0002억원 이상 ~ 6억원 미만 0.4%6억원 이상 ~ 9억원 미만 0.5%9억원 이상 0.9% 이내 협의(상한요율 0.9% 이내에서 개업공인중개사가 정한 좌측의 상한요율 이하에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정함)주택 이외(토지, 상가 등) 매매/교환,임대차 등 거래금액의 0.9% 이내상한요율 0.9% 이내에서 개업공인 중개사가 정한 좌측의 상한요율 이하에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정함
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23.01.26
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전세보증금 반환 청구 과정에서 요구되는 매매계약서 관련한 질문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차 계약서가 없다면 매매계약서 사본이나 임대인의 인적사항을 확인할 수 있는 서류가 필요합니다. 전 집주인에게 연락해서 상황을 설명하여 현집주인과 매매계약시 매매계약서 부탁을 한번 해보시기 바랍니다. 더 정확한 정보는 보증기관에 문의해보시기 바랍니다.
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23.01.26
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전세 재계약시 부동산 중계수료 관련
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 계약서를 부동산에서 작성시 임차인과 임대인이 합해서 대필료를 지불해야합니다. 법에서 정한 대필료가 없기때문에 부동산마다 다 다릅니다. 가능하다면 부동산마다 확인해 보시면 됩니다.
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23.01.26
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재개발과 재건축 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축은 '주택재건축사업'의 줄임말로 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 의미합니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 양호한 지역입니다. 정비기반시설에는 도로나 주차장 등의 교통시설, 광장이나 공원 등의 녹지공간, 학교나 문화체육시설, 기타 공동시설 등 생활의 편의를 위한 다양한 시설을 말합니다.다시 말하면 재건축이 반드시 공동주택, 아파트 단지만을 대상으로 하는 것이 아니라는 것입니다. 물론, 정비기반시설이 대체로 잘갖춰져 있는곳이 아파트단지가 많기 때문에 흔히 잘못알고 있는 것입니다. 실제로 서울에 서초구 방배동 일대에 단독주택 재건축사업도 진행되고 있습니다. 주변환경이 쾌적하고 대규모 주택들이 노후화 되었다면 충분히 재건축사업이 진행이 가능합니다.재개발은 주택재개발사업의 준말로 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 여기서 핵심은 정비기반시설이 열악 한 지역에서 이루어지는 것입니다. 건물 노후도 뿐만아니라 정비기반시설이 열악해서 살기 불편해야 재개발사업이 진행되는 것입니다. 예를 들자면 건축물이 전반적으로 노후화가 심해 위험하고, 주택 간의 간격이 좁아 소방차나 응급차 등이 지나다니기 어렵고, 상습침수지역과 같이 살기 어려운 지역이 재개발 대상이 된다고 볼 수 있습니다. 흔히 난개발된 구도심이 노후화되어 슬럼화되는 것을 상상하시면 편하실겁니다. 재건축과 재개발의 공통점은 노후,불량건축물이 밀집한 지역이고 차이점은 '정비기반시설'에 있습니다. 아무래도 재개발이 정비기반시설이 열악하기 때문에 재개발과정에서 기부채납(정비기반시설)하는 부분이 많습니다. 이러한 정비기반시설은 개인소유가 될 수 없기 때문에 지자체에 조합원들이 기여하는 부분이 많아지게 되는 것입니다.그렇기 때문에 일반적으로 기부채납비율이 낮은 재건축이 개발이익이 큽니다. 기부채납비율이 낮다는 것은 기부해야할 땅이 적고 건물을 지을 면적이 넓어지기 때문에 세대수가 많아지면 일반분양 물건이 많아지면서 개발이익이 커지는 것입니다. 반대로 기부채납비율이 높은 재개발은 일반분양 물건이 줄어들게 되고 조합원들의 분담금도 상대적으로 많아 지는 것입니다. 또한, 재건축에는 세입자의 주건이전비나 상가영업보상비가 없습니다. 반면에 재개발은 둘다 지급해야 하기 때문에 사업외 보상비가 많이 발생하는 편입니다.
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23.01.26
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현재 1세대 1주택요건이 어떻게 되나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세 1가구 2주택 일시적 비과세 요건은 A주택 취득 하고 1년 후 B주택을 취득해야 합니다. 그리고 B주택을 취득 하고 3년 이내 A주택을 매도 해야합니다. (2023년 부동산 정책으로 조정대상지역의 2년 실거주 요건 해제입니다.)
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23.01.26
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일본의 집들은 왜 바닥 난방이 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일본의 난방시설로 다다미라고 불리는데요. 다다미는 짚을 엮어서 만든 이를테면 조립식 방구들입니다. 지진이 일어났을 때 식구들이 하나씩 뜯어서 들기에 편리하고 재료가 어디서나 구할 수 있는 짚이다 보니 못쓰게 되면 그 조각만 바꾸면 됩니다.또한 섬나라의 습한 기후에서 짚은 끈끈함을 최소화 할 수 있고, 특히 푹신푹신해서 지진 때 사람이 몸을 숨긴 다다미 위로 가재도구들이 떨어지면 그 충격을 감소시켜주는 쿠션 기능을 합니다.
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23.01.26
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특례보금자리론 받은 집에 월세를 놓을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.특례보금자리론은 주택매매용으로 이용을 한것이고 임대차계약을 하는 것과 별개 입니다. 대출+총보증금이 주택매매가의 70~80% 넘어갈 경우 전세대출이 힘들 수도 있는데 정확한 건 대출심사를 받아서 확인바랍니다.2.매매시 매수인이 특례보금자리론대출 승계가 안될 수 있습니다. (매수인의 현금으로 매매를 해야함. 매수인이 대출을 이용해도 됨)보증금을 이용해 매매가-보증금으로 실인수가를 낮추는 방법도 있습니다.
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