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매도하려는데 등본상 전출은 언제해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매도 후에 잔금을 받는 날 주민등록을 퇴거하는 것이 일반적입니다. 법적으로 퇴거해야 하는 기한이 정해져 있지는 않습니다. 그러나 매수인의 대출 문제나 전세 세입자가 들어올 경우 등을 고려해야 합니다. 따라서 매수인과 협의하여 결정하는 것이 좋습니다.전입신고는 새로운 주소로 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 합니다. 그러나 매수인이 전입신고를 하려면 기존 주민이 퇴거해야 합니다. 따라서 잔금을 받은 후 가능한 빠른 시일 내에 퇴거하고 전입신고를 하는 것이 좋습니다.매도가 종료되고 법무사가 등기 이전을 완료한 후에 매매 계약서 원본 및 등기 필증을 매수자에게 전달합니다. 이 점도 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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이런경우 전입신고와 확정일자 나중에 해도 괜찮은지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자를 나중에 받는 것은 문제가 될 수 있습니다. 계약서 작성 후 전입신고와 확정일자신고 둘 중 어느 것을 먼저 해도 법적으로 무효가 되지 않습니다. 그러나 확정일자를 먼저 받았다고 해도 그 효력은 전입 신고일부터입니다.따라서, 전입신고를 먼저 하고 확정일자를 나중에 받는 것은 문제가 될 수 있습니다. 전입신고와 확정일자신고 사이에 제3자가 저당권을 설정할 경우, 우선변제권은 저당권보다 늦어집니다.가장 좋은 방법은 입주와 전입신고, 확정일자신고를 동시에 처리하는 것입니다. 이렇게 하면 세입자의 권리를 보호하고, 임대인이나 다른 제3자로 인한 문제를 예방할 수 있습니다.따라서, 동생이 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 받기 전에 집주인이 전세보증금 반환대출을 받는 것은 위험할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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보증금 있는 월세 재계약 시 인상분 계산
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약 시 보증금 인상은 주택임대차보호법에 따라 기존 보증금의 5% 이내에서 가능합니다. 이는 임차인이 계약갱신청구권을 행사함으로써 기존의 임대차가 갱신되는 경우에 해당합니다.월세의 경우, 전월세 5% 인상 방법은 조금 복잡하며 현재 임차하고 있는 보증금과 월세를 환산보증금으로 전환하여 5% 인상한 후 다시 보증금과 월세로 변환해야 합니다. 이때 전월세 전환율과 한국은행에서 정한 기준금리까지 적용됩니다.그러나 임대인이 원하는 금액을 집구하는 세입자에게 요구할 수 있습니다. 그런데, 집을 구하는 세입자가 집주인이 요구하는 액수가 시세보다 비싸면 조정을 요구할 수는 있지만, 만일 집주인이 OK하지 않으면 그 집은 구할 수 없습니다.따라서, 임대인이 주장하는 방식의 산출방법을 반드시 따라야 하는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인 사이의 합의에 따라 결정됩니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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전세 원룸 건물이 경매로 넘어갈 경우!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 살고 있는 원룸 건물이 경매로 넘어갈 경우, 전세금 상환에 대한 책임은 여러 요인에 따라 달라집니다.1 대항력과 우선변제권: 세입자가 전입신고와 확정일자를 완료하면 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다. 이 경우, 집이 경매나 매매 등으로 집주인이 바뀌더라도 계약 만료 전까지 임차권을 주장하고 계속 집에 살 수 있습니다. 또한, 낙찰대금에서 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있습니다.2 보증금 반환: 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 배당요구를 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가는 방법이 있습니다. 그러나, 보증금 전액을 배당받지 못했을 경우, 임차인은 경매 낙찰자에게 전액을 상환 요구하거나 보증금 잔액을 받을 때까지는 계약 존속을 주장하여 전셋집에 계속 거주할 수 있습니다.3 전세금 상환책임: 원 건물 주인이 전세금을 상환해야 하는지에 대한 질문에 대해, 원 건물 주인이 다른 곳에 본인 명의로 아파트를 가지고 있어 상환할 능력이 있다 하더라도, 원 건물 주인이 전세금을 상환해 줄 의무는 없습니다. 보증금 반환은 경매 낙찰대금에서 이루어지며, 남는 금액이 없다면 후순위 전세금의 상환책임은 경매를 받은 사람이 아닙니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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가등기 했다는게 무슨말인지 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."가등기"라는 용어는 부동산 등기에 관련된 용어로, 본등기를 하는 데 필요한 형식적 요건이나 실질적 요건이 구비되지 않았을 때, 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 지칭합니다.가등기는 임시적인 조치로 등기를 해 두는 것으로, 가등기 상태에서는 권리변동의 효력이 발생하지 않고 등기의 순위만을 확보해 두고, 후에 본등기를 했을 때 권리변동의 효력이 발생하지만 그 순위는 가등기 순위에 따르는 것입니다.예를 들어, 부동산을 매매하는 경우에 매수인과 매도인 사이에 계약이 체결되었지만, 아직 모든 거래 조건이 충족되지 않아 본등기를 할 수 없는 상황에서, 매수인은 가등기를 통해 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 이렇게 하면 나중에 본등기를 할 때 그 순위가 보장됩니다.따라서 친구가 '가등기를 했다’고 말한 것은, 아마도 부동산 거래와 관련하여 자신의 권리를 보호하기 위해 임시적으로 등기를 해 두었다는 의미일 것입니다. 이는 본등기가 이루어질 때까지 그의 권리를 보호하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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한국처럼 전세가 있는 나라가 더 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 법률상 '전세제도’는 우리나라를 비롯해 스페인, 프랑스, 미국, 아르헨티나, 볼리비아 등에서 확인할 수 있지만, 실질적으로 '전세제도’가 존재하는 국가는 '한국’과 ‘볼리비아’, ‘인도’ 총 3개국뿐입니다. 이는 각 나라의 부동산 시장과 법률, 경제 상황 등에 따라 다르게 발전해 왔기 때문입니다. 특히 한국의 전세제도는 1876년 강화도 조약 이후 비롯된 것으로 보이며, 당시 부산, 인천, 원산 등 3개 항구 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울의 인구가 급격히 늘면서 주택임대차관계가 형성되었다고 합니다. 이렇게 한국의 전세제도는 우리나라의 특수한 사회·경제적 상황 속에서 발전해 왔습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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오피스텔은 용적률이 왜 높은가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔의 용적률이 높은 이유는 여러 가지가 있습니다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 나타내는 지표로, 이 값이 높을수록 건축물을 더 높게 지을 수 있습니다. 오피스텔은 주로 상업지구에 위치하며, 이러한 지역에서는 일반 주거 지역보다 대지지분은 적은 반면, 용적률은 600~1000% 수준으로 높습니다. 이는 상업지구에 위치한 건물들이 높은 층수를 가질 수 있도록 하기 위한 것입니다.그런데 용적률이 높으면 왜 재건축이 어려울까요? 재건축의 주요 목적 중 하나는 기존 건물을 더 높게 만들어 추가 세대를 확보하는 것입니다. 그러나 이미 용적률이 높은 건물의 경우, 재건축을 통해 건물을 더 높게 만드는 것이 불가능합니다. 즉, 재건축을 통해 얻을 수 있는 추가적인 이익이 없기 때문에, 건물주들은 재건축을 선호하지 않는 것입니다. 또한, 용적률과 건폐율이 높아 기존 세대가 많으면 재개발 및 재건축 사업을 통해 신규로 일반분양하는 물량이 적어지며, 일반분양으로 충당하지 못한 건축비는 추가분담금으로 조합원이 부담하게 됩니다. 이러한 이유로 용적률이 높은 오피스텔의 경우 재건축이 어려운 상황입니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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제이름으로 월세 계약 후 여자친구(혼인신고X) 전세로 변경이 가능하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약에서 전세로 변경하는 경우, 일반적으로 임대인과 임차인 간의 합의가 필요합니다. 따라서 여자친구가 디딤돌 대출을 상환한 후 새로운 대출을 받아 전세로 변경하는 것은 가능할 수 있습니다. 그러나 이는 임대인의 동의가 있어야 하며, 모든 계약 변경사항은 새로운 계약서에 명시되어야 합니다.디딤돌 대출의 경우, 대출 실행 후 변경된 자격 조건은 서류 제출 시점부터 적용됩니다. 따라서 여자친구가 디딤돌 대출을 상환하고 새로운 대출을 받는 것이 가능할 수 있습니다. 그러나 이러한 변경이 특정 대출 상품의 자격 요건에 영향을 미칠 수 있으므로, 대출 상품의 자격 요건을 확인하고 금융 기관에 문의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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집주인 변경, 건물 경매, 집주인 파산시 임차인은??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문 1: 월세를 상계로 할 수 있는지에 대해임차인이 보증금을 회수하기 위해 월세를 상계하는 것은 가능합니다. 하지만 이는 복잡한 문제이므로 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.질문 2: 월세를 내지 않아서 강제 퇴거를 당했을 시, 보증금은 어떻게 되는지에 대해집주인이 파산하여 부동산이 경매 절차에 들어가면, 확정일자를 받은 임차인은 주택의 환가대금에서 후순위 권자나 그 밖의 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제 받을 수 있습니다. 이를 별제권이라고 합니다. 따라서 보증금은 경매가 끝나야 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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아파트 전세사기 걱정안해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기를 걱정하시는 것은 당연한 일입니다. 그러나 아래의 몇 가지 조치를 취하면 전세사기를 예방할 수 있습니다1 등기부등본 확인: 전세계약을 체결하기 전에 등기부등본을 직접 받아 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 건물의 소유자와 근저당 설정 여부 등을 확인할 수 있습니다.2 전세권설정등기: 전세권 설정 등기는 등기사항 전부 증명서에 자신이 전세 세입자라는 사실을 명시한 것입니다. 이를 통해 집이 경매로 넘어갈 경우 별도로 배당 신청을 하지 않아도 자동으로 전세금을 받을 수 있습니다.3 보증보험 가입: 전세금 반환 보증보험에 가입하는 것도 좋은 방법입니다. 이를 통해 집주인이 전세금을 반환하지 못할 경우 보험금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.27
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