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전세 관리비만 올랐는데 계약서 다시 써야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장을 하실때 보증금은 그대로고 관리비만 올려갔다면 계약서를 추가로 작성하시는것이 안전합니다. 계약서에는 증액된 관리비 금액과 납부기한 등을 명시하시고 임대인과 임차인 모두 서명하시면 됩니다. 문자등으로 기록만 남기는것은 법적 효력이 약할수 있으므로 가능하면 서면으로 계약서를 작성하시는것이 좋습니다.관리비 인상에 대해서는 임대차법에 따라 제한이 없습니다. 관리비는 임대인과 임차인이 합의한 대로 정할수 있으며 합당한 사유가 있다면 증액할수 있습니다. 하지만 관리비를 과도하게 증액하는 것은 임대차법의 취지에 어긋나므로 임차인은 관리비의 상세 내역을 요구할수 있습니다. 또한 관리비 증액은 전세보증금 증액의 5% 제한을 우회하는 방법으로 사용하여서는 안됩니다. 만약 임대인이 전세보증금을 올리지 못하니까 관리비를 무리하게 올린다면 임차인은 계약 갱신 청구권을 행사할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.21
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청약 무주택 조건 관련해서 질문 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1주택자였다가 해당 집을 팔아서 무주택자가 된경우에도 주택 청약 통장으로 청약 신청할수 있습니다. 단, 주택 구매한 이력이 아예 없는 무주택자보다는 일부 조건이 다르게 적용될수 있습니다. 예로 국민주택의 경우 1주택자였다가 처분한후 2년 이내 1순위 자격이 제한됩니다. 민영주택의 경우 1주택자였다가 처분한후 1년이내에는 1순위 자격이 제한 됩니다. 또한 청약 점수에서도 무주택기간이 짧을수록 점수가 낮아지므로 경쟁률이 높은 주택에는 당첨될 확률이 낮아질수 잇습니다.따라서 1주택자였다고 해서 청약 신청을 할수 없는 것은 아니지만 주택 유형별로 적용되는 조건과 점수를 잘 확인하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
23.10.21
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HUG 청년버팀목전세대출 대상자 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 청년버팀목전세대출을 받으시려면 세대주를 포함한 세대원 모두 무주택자여야 합니다. 따라서 부모님께서 주택자이시면 세대원으로 들어가 잇으시면 안됩니다. 세대주일때 뿐 아니라 세대원도 해당 조건이 적용됩니다.만약 부모님댁으로 주소이전을 하신다면 HUG청년버팀목전세대출을 받으실수 없습니다. 그러므로 새집 계약 전까지 다른 곳에 임시로 거주하시는것이 좋습니다. 예로 친구나 친척의 집에 머무르거나 월세나 하숙집을 임시로 계약하시는 방법이 있습니다. 이경우에는 임차계약서를 제출하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.21
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1세대 1주택 비과세 거주자에 대해서 문의 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세법문제에서 거주자란 국개에 주소를 두거나 6개월이상의 거소를 둔 개일은 말합니다. 국내에 주소가 있는지는 국내에서 생계를 같이하는 가족이나 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활 관계의 객관적 사실을 고려하여 판정합니다. 따라서 1세대 1주택에 해당하는 주택에 실제로 거주하는지는 거주자 판정에 영향을 주지 않습니다. 즉, 국내에 주소가 있는 개인이라면 1세대 1주택에 거주하지 않아도 거주자로 간주됩니다.양도소득세 비과세 요건은 다음과 같습니다.1. 양도일 현재 1세대가 국내에 등기된 1주택과 딸린 토지만 보유하고 있어야 합니다.2. 양도일 현재 1세대가 국내에 등기된 1주택과 딸리 토지를 취득한 날로부터 양도일까지 계속하여 2년이상 보유하고 잇어야 합니다.3. 양도일 현재 1세대가 국내에 등기된 1주택과 딸린 토지를 취득한 날로부터 양도일까지 계속하여 해당 주택에 거주하고 있어야 합니다.따라서 세법문제에서는 거주자에 대해 양도소득세를 과세하지 않는다고할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.20
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전세계약 하는 당일에 연락도 안되고 안나오면 계약파기사유 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약은 임대인과 임차인이 임대차 기간, 전세금, 반환조건등을 합의하여 체결하는 계약입니다. 전세계약은 일반적으로 계약기간이 만료되거나 양측의 동의로 해지할수 있습니다. 그러나 계약 중도에 어느 한쪽이 계약을 파기하고자 하는 경우는 어떻게 될까요?파기조건은 다음과 같습니다.1. 임대인이 전세계약을 파기하고자 하는 경우 1) 임차인이 임대료를 2회이상 연체하는경우 2) 임차인이 임차주택을 계약과 다른 내용으로 사용하는 경우 3) 임차인이 임차인으로서 의무를 위반하는 경우 4) 임차인이 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하는 경우 5) 계약서에 명시된 다른 파기 사유가 발생한 경우2. 임차인이 전세계약을 파기하고자 하는 경우 1) 임대인이 임대주택의 소유권을 상실하거나 제한된 경우 2) 임대인이 임대주택의 수리 및 유지 관리를 하지 않는 경우 3) 임대인이 임대주택의 사용을 방해하거나 제한한 경우 4) 계약서에 명시된 다른 파기 사유가 발생한 경우피기시 복비 부담은? 원칙적으로 계약을 파기한 쪽이 부담하는것이 맞습니다.
경제 / 부동산
23.10.20
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생활형숙박시설인데 숙박업신고를 한다고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 숙박업신고를 하기 위해서는 객실수가 30개 이상이어야 하며 한층 전부가 객실인 독립된 층이어야 합니다. 따라서 임차인이 한명이라도 남아있으면 숙박업신고는 할수 없습니다.2. 전입신고와 확정일자를 받아두셨다면 주택임대차보호법상 주택에 해당하므로 임대차계약의 내용과 기간을 준수해야 합니다. 전출신고에 응하지 않아도 임대차권을 행사할수 있습니다.3. 이행강제금은 건물주가 주거용으로 사용하는 경우에만 부과되는 것으로 임차인이 주거용으로 사용하는 경우에는 부과되지 않습니다. 만기떄 보증금을 돌려받을수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.20
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땅을 매입한 후 건물을 짓기 위한 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 땅의 지목과 용도를 확인해야 합니다. 지목이 농지나 산지인 경우에는 건축행위가 제한될수 있으므로 농지전용이나 산지전용 허가를 받아야 합니다. 용도가 주거나 상업용인 경우에는 건축행위가 가능합니다.2. 땅의 형태와 지형을 조사해야 합니다. 부지의 크기와 모양, 경사도와 방위, 토질과 지하수 등을 파악하여 건축물의 위치와 방향, 구조와 규모등을 결정할수 있습니다.3. 건축물의 설계와 시공사를 선정해야 합니다. 자신이 원하는 스타일과 기능 예산과 일정 등을 고려하여 설계사와 시공사를 선택하고 계약을 체결합니다. 4. 건축물의 실시설계를 진행해야 합니다 .실시설계란 건축물의 구체적인 디자인과 구조, 설비, 재료등을 결정하는 단계입니다.
경제 / 부동산
23.10.20
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소형 아파트도 다주택자에 포함되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 2주택 기준은 다음과 같습니다.1. 1가구란 등기부등본상 동일한 주소지에 가족으로 구성되어 잇는 인원을 의미합니다. 보통은 세대주와 그 가족으로 구성됩니다.2. 1가구의 구성원 중 누구라도 주택을 보유하고 있다면 그 주택을 1주택으로 보는것입니다.3. 서울과 광역시에서는 1억 미만의 주택을 소유한 경우, 그 외 지역에서는 3억 미만의 주택을 보유한 경우에는 1주택으로 산정되지 않습니다.따라서 아는 형님이 소유하고 있는 소형 아파트가 서울이나 광역시에 위치하고 있고 시세가 1억미만이라면 다른 주택을 매입해도 1주택자로 인정됩니다. 하지만 소형 아파트가 서울이나 광역시 외 지역이 위치하거나 시세가 1억이상이면 2주택으로 인정됩니다.
경제 / 부동산
23.10.20
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재개발지역 관리처분인가 전 증여할때도 감정평가액+프리미엄으로 산정되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1. 관리처분 인가전 주택인 상태에서 증여 할떄는 권리가액+프리미엄으로 증여가액이 산정되지 않습니다. 증여세법상 주택을 증여하는 경우에는 주택의 시가를 기준으로 증여가액을 평가합니다. 시가는 증여일 전 6개월부터 이후 3개월까지의 기간중에서 매매가액 감정가액 , 수용가액등을 고려하여 정합니다.2. 권리가액으로만 증여세 신고가 가능하다면 조합원에서 나온 감정평가액을 기준으로 해도 되는지요? 이 질문은 증여세법상 시가를 알수 없는 경우에 해당하는것 같습니다. 그렇다면 기준시가로 평가하여 신고할수 있습니다. 하지만 기준시가로 평가하여 신고하는 경우에는 세무서장이 재평가를 요구할수 있으므로 감정평개액이나 매매거래사례등을 근거로 시가를 입증할수 있는 자료를 준비하는것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.10.20
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부동산 직거래시 안전하게 하는 방법은 어떤 방법이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 직거래란 부동산을 대상으로 하는 당사자 간 거래인것인데요. 이런 부동산 직거래의 장점은 중개수수로를 아낄수 있고 저렴한 가격에 매수할수 있고 거래 기간을 아낄수 있다는것이지만 단점이 더 많습니다. 엄청난 위험에 노출되고 사기를 당할 위험도 높습니다. 저는 개인적으로 중개사무소를 거치는것이 안전하다고 봅니다.
경제 / 부동산
23.10.19
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