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답변 내역

전세 집주인이 하자 수리를 안해줬을 때 발생하는 피해는 누가 책임질까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인과 임차인 간의 관계에서 하자 수리에 대한 책임은 중요한 문제입니다. 임대인의 의무:임대인은 임차목적물(집)을 임대차계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.따라서 누수와 같은 하자가 발생했을 때, 임대인은 이를 적절히 수리해야 합니다.하자 발생 시 대응:화장실에서 누수가 발생했고, 집주인에게 알렸으나 조치를 취해주지 않았다면, 임대인을 상대로 채무불이행에 따른 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다.누수가 심해져 아랫집에도 피해가 발생했다면, 아랫집 주민도 임대인에게 손해배상을 요구할 수 있습니다.임차인의 의무:임차인도 주택을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 합니다.누수와 같은 하자가 발생하면 임차인은 지체없이 임대인에게 통지해야 합니다.특약의 중요성:임대차 계약 체결 시 특약으로 수리비 부담을 명시하는 것이 좋습니다.특약이 없는 경우, 판례와 쌍방 간 합의 내용이 중요한 해석 기준이 됩니다.요약하자면, 누수와 같은 하자가 발생했을 때, 임대인은 수선의무를 부담하며, 임차인은 선량한 관리자로서 주택을 보존해야 합니다. 하자 발생 시 상황에 따라 손해배상 책임이 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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월세 살고 있는데 집주인이 경매를 내놓으면 월세 사는 세입자는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매로 진행 중인 집에서 월세를 살고 있는 세입자의 경우, 다음과 같은 절차를 고려할 수 있습니다월세 납부 중단: 경매 진행 중일 때는 월세를 더 이상 납부하지 않아도 됩니다. 월세를 낼 필요가 없습니다.대항력 유지: 세입자는 이전 집주인과 작성한 임대차 계약서의 효력이 유지됩니다. 이는 세입자의 대항력입니다. 대항력이란 계약 기간 동안에 계속 거주할 수 있는 권리와 더불어 보증금도 돌려받을 수 있는 임차인의 권리입니다.보증금 반환: 경매가 종료되고 새로운 집주인이 나타난 경우, 세입자는 기존 계약을 유지하거나 승계 거부 통지를 할 수 있습니다. 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 이 경우 이전 집주인에게 전화를 걸어 통화녹음을 하면서 임대차 종료를 통보하고 보증금 반환을 요구하면 됩니다.새로운 집 찾기: 새로운 집을 구해서 계약을 한 후, 계약일에 보증금을 돌려받고 이사하면 됩니다.주의: 월세를 납부하지 않아도 되는 것은 세입자의 대항력이 있기 때문입니다. 추후에 배당을 받게 되더라도 법원에서 알아서 밀린 월세를 제외하고 배당금을 주기 때문에 그로 인한 손해는 없습니다.이러한 상황에서는 전문가의 조언을 듣는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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아파트 분양 계약시 인감증명서 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양 계약 시 인감증명서에 대해 간단히 설명드리겠습니다.직접 계약하는 경우:집주인과 직접 계약할 때는 인감증명서를 제출하지 않아도 됩니다. 주민등록 등·초본과 집주인의 신분증 확인이 주요한 사항입니다.모든 거래대금은 등기상 소유자 계좌로 입금하시기 바랍니다.대리인을 통해 계약하는 경우:대리인과 부동산 매매계약 시, 발행일로부터 6개월 이내인 인감증명서를 받아두시는 것이 좋습니다.소유권 이전 등기, 대출 등을 감안하면 발행일로부터 3개월 이내가 무난할 것으로 생각됩니다.따라서, 집주인과 직접 계약하시는 경우 주민등록 등·초본과 집주인의 신분증 확인이 중요하며, 대리인을 통해 계약하시는 경우에는 인감증명서의 유효기간을 주의깊게 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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월세 계약전 복비가 궁금합니다^^
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경기도 광주에서 아파트 월세 계약을 하기 전에 복비에 대해 알아보겠습니다. 월세 계약을 해지하려면 몇 가지 절차와 주의사항이 있습니다.계약서 확인: 월세 계약서를 자세히 읽어보세요. 계약 기간, 임대료, 보증금, 관리비 등의 내용이 명시되어 있습니다. 계약 기간이 언제 끝나는지, 계약 해지 시 어떤 조건이 적용되는지 확인하세요.임대인에게 통보: 월세계약을 해지하려면 일정한 기간 전에 임대인에게 통보해야 합니다. 일반적으로는 2개월 전에 통보를 해야 하지만, 계약서에 따라 다를 수 있습니다. 통보 기간을 준수하지 않으면 임대인은 손해 배상을 청구할 수 있습니다.보증금과 임대료 정산: 월세계약을 해지하고 새로운 집으로 이사할 때 보증금의 반환과 관련된 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금은 월세계약의 당사자들이 합의한 대로 반환되어야 합니다. 임대료는 월세 납부일 기준으로 비례하여 지불하거나 환불받을 수 있습니다.집 청소와 점검: 월세계약이 만료되기 전에 집을 청소하고 점검하세요. 집을 청소하면 보증금을 환불받는 것이 쉬워집니다. 집을 점검하면 손상된 부분을 발견하고 수리할 수 있습니다.복비는 일반적으로 공인중개사를 통해 재계약할 경우 발생합니다. 그러나 복비는 일반 임대차 계약 복비와는 차이가 있으며 재계약 시 복비의 경우 법적으로 정해져 있지 않습니다. 임대인과 협의하여 복비를 결정하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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아파트 청약에 당첨되면, 준비할게 많다는데 어떤 것에 유의해서 계약하면 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 청약에 당첨되면 기쁜 반가운 일이지만, 준비 없이 당첨되면 오히려 문제가 될 수 있습니다. 청약통장: 아파트 청약을 신청하기 위해 반드시 청약통장을 가입해야 합니다. 주택청약종합저축으로 가입하며, 가입 금액과 기간을 충족시켜야 합니다. 또한, 청약통장은 1회용이므로 당첨 후에도 새로 가입해야 합니다.계약금: 아파트를 구매하기 위해 계약금을 모아야 합니다. 계약금은 분양가의 5~20% 정도이며, 일반적으로 10% 정도를 준비해야 합니다. 중도금, 발코니 확장, 옵션, 세금 등 추가로 필요한 돈도 고려해야 합니다.명의 청약통장: 청약통장은 명의가 깨끗해야 합니다. 다른 사람에게 명의를 빌려주지 말고, 본인의 명의로 가입해야 합니다. 깨끗한 명의가 중요한 이유는 생애 최초 특별공급 등 당첨 확률이 높은 경우가 있기 때문입니다.청약신청 방법: 청약신청은 주택청약홈(청약Home)에서 진행됩니다. 필요한 서류와 준비물을 확인하고, 정확한 방법으로 신청해야 합니다.기타: 청약가점 등을 실수로 잘못 입력하면 불이익이 발생할 수 있으므로, 청약넣는법 공부를 미리미리 하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.07
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전세보증금을 지키기 위해-새로 사서 가는집에 전입신고를 늦추려고 하는데 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고를 늦추는 상황에서 전세보증금을 지키기 위해 고민하시는 것이 이해됩니다. 아래에 각각의 질문에 대한 답변을 드리겠습니다전입신고를 약 20일 이상 늦추는 것이 괜찮을까요?일반적으로 전입신고는 주민등록법상 14일 이내에 하여야 합니다. 그러나 현장에서는 실제로 14일 이내에 신고하지 않아도 과태료가 부과되지 않는 경우가 많습니다. 하지만 보증금이 많은 임대차계약일 경우, 이사 당일에 바로 주민센터에 방문하여 신고하는 것이 좋습니다. 부득이 방문 신청이 힘들 경우에는 인터넷 정부 24를 통해 전입신고를 하는 것이 중요합니다.은행에서 디딤돌 대출을 받아서 가는 경우, 은행은 잔금을 치루고 바로 전입신고를 요구할까요?은행에서 디딤돌 대출을 받아서 가는 경우, 은행은 일반적으로 잔금을 치루고 바로 전입신고를 요구하지 않습니다. 전입신고는 주민등록 관할기관에서 처리하며, 은행은 대출 승인과 관련된 절차에 집중합니다. 따라서 은행에서는 잔금을 치룬 후 전입신고를 요구하지 않을 것으로 예상됩니다.계약서를 작성하지 않고 가계약금만 받은 상황에서 새로운 세입자가 변심하면 저는 가계약금을 돌려주어야 할까요?가계약금을 받았으나 계약서를 작성하지 않은 상황에서 새로운 세입자가 변심하면, 일반적으로 가계약금을 돌려주어야 합니다. 이는 상대방과의 약정에 따라 다를 수 있으므로, 변심 여부와 관련된 녹음 내용을 확인하시고 법적 조언을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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역전세와 전세가 나가지 않는 만기 시점에 물려 있는데 머리가 아프네요 도와주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역전세는 전세 계약 시점보다 전세 만기가 되었을 때 전세 보증금의 가격이 하락하는 상황을 말합니다. 세입자의 입장:세입자는 낮아진 만큼 전세 보증금을 돌려받으면서 계약갱신청구권을 사용하고 싶어할 것입니다.그러나 계약갱신청구권은 기존 계약에 대한 갱신이며, 전세 보증금 감액에 대해서만 언급합니다.만약 현재 시세의 전세 보증금이 계약 당시보다 많이 차이가 나서 지금 전세 보증금으로 살 수 없다면, 기존 계약의 갱신이 아닌 새로운 계약으로 진행해야 합니다.이때는 신규 계약이므로 집주인과 전세 보증금에 대한 합의를 진행해야 합니다. 만약 집주인이 전세 보증금 일부를 돌려주며, 신규 계약을 할 수 없다고 한다면, 계약갱신청구권을 이용해서 연장할 수 없으며 퇴거를 고려해야 합니다.집주인의 입장:계약갱신청구권은 세입자에게만 좋은 제도라고 생각했지만, 요즘은 집주인에게도 긍정적으로 작용하는 일이 있습니다.만약 2년 전에 계약갱신청구권을 사용해 전세 가격을 많이 올리지 않았다면, 이번 전세 시장에서 전세 보증금으로 인한 스트레스를 받지 않을 수 있습니다.집주인은 세입자의 선택을 기다려야 하는데, 전세 보증금을 올리지 않고 계약갱신청구권을 사용하는 경우와 세입자와 다시 계약을 하는 경우로 나누어 생각할 수 있습니다.전세 보증금은 인상하지 않고, 계약갱신청구권을 사용하는 경우: 세입자가 전세보증금 일부를 돌려받길 원할 것입니다. 이때는 새로운 계약으로 진행해야 합니다.새로운 계약을 진행하는 경우: 세입자가 이 집에 계속 살고자 하면서 전세 보증금 일부를 돌려받길 원한다면, 새로운 계약으로 진행해야 합니다. 이때는 신규 계약이니 전세 보증금의 합의가 필요한 상황이 됩니다.요약하자면, 역전세 시에는 세입자와 집주인 모두 상황을 신중히 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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부동산 가격에도 상한가 하한가가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장에서는 주식 시장과는 다르게 상한가와 하한가가 정해져 있지 않습니다. 시세 형성: 부동산 시세는 실제 거래로 형성됩니다. 매수자와 매도자의 미묘한 심리전으로 인해 적정 가격이 결정됩니다. 따라서 부동산 가격은 지속적으로 오르거나 내리지만, 상한가나 하한가는 없습니다.다양한 변수: 부동산 가격은 지역, 시기, 부동산 종류, 시장 상황 등 다양한 변수에 의해 영향을 받습니다. 이런 다양성 때문에 고정된 상한가나 하한가를 설정하기 어렵습니다.따라서 부동산 시장에서는 주식 시장과는 다른 원칙으로 가격이 형성되며, 상한가와 하한가는 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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현재 전세 거주중 / 이사 가기전 도배 장판 해주고 가야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 거주 중에 이사를 가기 전에 도배와 장판을 교체해야 할지에 대해 고민하시는 것 같네요. 이에 대해 몇 가지 사항을 고려해보겠습니다.법적 측면:전세 거주 중인 경우, 벽지와 장판은 주인이 제공한 것이기 때문에 이사를 가기 전에 원상 복구해야 할 의무가 있습니다.법률적으로는 임대인이 도배 및 장판 비용의 의무가 있습니다.그러나 관례적으로 상호 부담하거나, 임차인이 하는 경우가 많습니다.묵시적 갱신:만약 전세 계약이 만료되지 않았고, 집주인이 아무런 말도 없이 지나간다면 묵시적으로 계약이 연장될 수 있습니다.묵시적 갱신은 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 자동으로 계약이 갱신되는 것입니다.이 경우 보증금에 대한 금액과 세부적인 부분에 변화가 없으며, 굳이 다시 문서를 작성할 필요가 없습니다.계약 갱신 청구권:만약 집주인이 연장을 원하지 않는 경우, 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.이 경우 연장통보 또는 연장계약서를 작성하게 됩니다.재계약을 원하시는 경우에는 집주인과 연락하여 상의하시는 것이 좋습니다.따라서 집주인과 상의하여 연장 여부를 결정하시는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 연락이 없다면 묵시적 갱신이 가능하니 가만히 지켜보시는 것도 한 가지 방법입니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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전세 제 연장을 할 때는 집주인이 말이 없으면 연장인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 만료일이 다가오면 집주인과 세입자 모두 연장 여부를 확인해야 합니다. 그런데 집주인이 아무런 말도 없이 지나간다면 묵시적으로 계약이 연장되는 경우가 있습니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.묵시적 갱신은 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 자동으로 계약이 갱신되는 것입니다. 이 경우 보증금에 대한 금액과 세부적인 부분에 변화가 없으며, 굳이 다시 문서를 작성할 필요가 없습니다. 법적으로 보호를 받는 것도 동일합니다.하지만 만약 집주인이 연장을 원하지 않는 경우, 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 연장통보 또는 연장계약서를 작성하게 됩니다1. 또한, 전세계약 연장 합의하는 경우에는 연장 계약서를 다시 작성해야 합니다. 이때 주의해야 할 점은 초기 계약 당시와 재계약 당시 근저당, 가압류 등의 변경된 사항을 확인하는 것입니다.따라서 집주인과 상의하여 연장 여부를 결정하시는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 연락이 없다면 묵시적 갱신이 가능하니 가만히 지켜보시는 것도 한 가지 방법입니다. 하지만 재계약을 원하시는 경우에는 집주인과 연락하여 상의하시는 것이 좋습니다. 이렇게 함으로써 원활한 계약 연장이 가능할 것입니다.묵시적 갱신이나 계약 갱신 청구권에 대한 자세한 내용은 법적 측면에서 확인하시는 것이 좋습니다. 집주인과의 원활한 소통을 통해 상황을 조율하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.06
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