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대출은 다 상환했는데 근저당설정 말소 신청 안하면 어떻게되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당권이란 담보대출을 받을 때 대출금액을 갚지 못하면 은행이 담보로 제공된 재산을 처분할 수 있는 권리를 의미합니다. 대출을 전액 상환하면 근저당권은 자동으로 해제되지 않고, 별도로 말소 신청을 해야 합니다. 그렇지 않으면 재산권 행사에 지장이 있을 수 있습니다.근저당권 말소 신청은 대출을 받았던 은행에 가서 채무이행에 대한 부분을 확인하고 일정 비용을 지불하면 됩니다. 비용은 통상 아파트 담보기준 4만∼7만원 정도 소요됩니다. 근저당권 말소 신청에 대한 기한은 따로 정해져 있지 않습니다. 하지만 향후 다시 담보대출을 이용하거나 재산을 양도하거나 임대하려는 경우에는 근저당권 말소가 필요합니다. 그러므로 대출을 완제한 후에는 빠른 시일 내에 근저당권 말소 신청을 하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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오피스텔 주거용 월세 재계약 시 집주인이 계약서 협의없이 계약을 하려 합니다. 이런경우 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 묵시적 갱신으로 2024년 1월 26일이 계약 만기인데 집주인이 연락을 받지 않아서 계약 기간이 지나가는 경우 어떻게 되는건가요?오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분되며, 주거용 오피스텔은 주택임대차보호법에 따라 보호를 받습니다.주택임대차보호법에 따르면, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다1따라서, 집주인이 연락을 받지 않아서 계약 기간이 지나가는 경우에는 묵시적 갱신으로 계약이 연장되며, 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.임차인이 계약을 해지할 경우에는 임대인에게 계약해지를 통지하면 되며, 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.2 만약 1월 26일이 지나도 연락이 오지 않으면 이후에 월세는 묵시적 갱신과 동일하게 되는건가요?네, 그렇습니다. 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 법에서 규정하고 있습니다.즉, 2024년 1월 26일이 지나도 연락이 오지 않으면 2026년 1월 26일까지 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 유지됩니다.만약 임대인이 월세를 인상하거나 계약을 해지하고자 한다면, 임차인에게 정당한 사유와 함께 통지를 해야 합니다.3 만약에 집주인이 나가라고 하는 경우에는 어떻게 되는건가요?집주인이 임차인에게 계약을 해지하고자 하는 경우에는 정당한 사유가 있어야 합니다.정당한 사유에는 다음과 같은 경우가 있습니다임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우임대인이 철거 또는 재건축을 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우만약 집주인이 정당한 사유 없이 임차인에게 계약을 해지하라고 한다면, 임차인은 이에 대항할 수 있습니다.임차인은 집주인의 통지를 받은 후 1개월 이내에 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.만약 임대인이 정당한 사유가 있음을 입증하고, 임차인이 이에 동의하지 않는다면, 임대인은 법원에 임대차계약의 해지를 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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주택임차권 설정된 상태로 중기청 대출 심사가 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중기청 전세대출은 주택도시기금법에 따라 국민주택규모 이하의 주택 및 준주택 임차만 지원 가능합니다. 따라서 이사가려는 집이 국민주택규모 이하인지 확인해야 합니다.중기청 전세대출은 임차권등기가 설정된 주택도 가능하지만, 임차권등기가 설정된 경우 선순위 채권최고액과 전세보증금의 합이 kb시세의 100% 이내여야 하고, 선순위 채권최고액이 kb시세의 50%이내 (허그), 또는 60%이내 (서울보증) 여야 합니다. 따라서 이사가려는 집의 선순위 채권최고액과 kb시세를 확인해야 합니다.중기청 전세대출은 전세보증보험 가입이 필수적이므로, 임대인이 임차인의 보증보험 가입에 협조해야 합니다. 전세보증보험 가입은 임대인의 소유권 이전 등기, 세금 체납, 임대차계약의 유효성 등에 영향을 받을 수 있으므로, 임대인의 상태와 임대차계약서를 잘 확인해야 합니다.전세 계약 시 특약사항은 임차인의 권리를 보호하기 위한 것이므로, 임대인이 특약사항을 준수하지 않을 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나 특약사항이 강제성을 갖지 못할 수도 있으므로, 임대인의 신용도와 신뢰도를 판단하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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임차인이 개를 키우는데 계약만료시점에 집에서 콤콤한 냄새가 날 경우 복원청구 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 개를 키우는 것에 대한 임대차 계약의 조항이 있었는지에 따라 답변이 달라질 수 있습니다. 만약 임대차 계약에 임차인이 개를 키우는 것을 금지하거나 허락한 경우에는 임대인이 임차인에게 냄새제거를 위한 수선비를 청구할 수 있습니다. 그러나 임대차 계약에 임차인이 개를 키우는 것에 대한 언급이 없었다면 임대인이 임차인에게 수선비를 청구할 수 있는지는 판례에 따라 다릅니다. 일반적으로 임차인이 임차물을 사용하는 동안 발생한 흔적이나 손상은 임차인의 부담이 아니라고 판단되는 경우가 많습니다. 그러나 임차인이 임차물을 과도하게 사용하거나 손상시킨 경우에는 임차인이 수선비를 부담해야 합니다. 따라서 임차인이 개를 키워서 집안 내부에 개 냄새가 콤콤하게 난 경우에는 임차물의 정상적인 사용 범위를 벗어난 것으로 볼 수 있으므로 임대인이 임차인에게 수선비를 청구할 수 있습니다. 참고로 임대차 계약의 기간이 만료된 후 임차인이 임차물을 계속 사용하고 있다면 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우에도 임차인은 임차물을 정상적으로 사용해야 하며, 임차물을 손상시키거나 냄새가 나게 한 경우에는 임대인에게 수선비를 지불해야 합니다. 임차인이 개를 키우는 것에 대한 임대차 계약의 조항이 있었는지, 임차물의 상태가 어떤지에 따라 임대인이 임차인에게 수선비를 청구할 수 있는지 판단할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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청약 당첨된 아파트 입주 전 부모님으로 전입신고 하면 불이익 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 다른 지역으로 이사를 가도 상관없는지?-> 다른 지역으로 이사를 가는 것은 청약 자격에 영향을 주지 않습니다. 다만, 청약 당첨 후 분양권 취득 전에는 세대주를 변경하면 안됩니다. 세대주가 변경되면 청약 자격이 상실될 수 있습니다.2 부모님 밑으로 들어 갔을 경우 불이익이 있는지 알고 싶습니다.-> 부모님 밑으로 들어 갔을 경우, 재산세나 종부세 등의 세금에 불이익이 있을 수 있습니다. 부모님과 세대합가를 하게 되면, 1가구 2주택이 되는 것으로 간주됩니다. 1가구 2주택이 되면, 분양권의 공시지가의 60%를 기준으로 재산세가 부과됩니다. 또한, 분양권의 시가를 기준으로 종부세가 부과될 수도 있습니다. 이러한 세금 부담을 피하려면, 부모님 집의 원룸으로 세대 분리를 하고 전입신고를 하는 방법이 있습니다.3 그리고 근본적으로 이런 질문을 은행에 해야 되는지? 아니면 도대체 누구한테 해야 확실한 답을 들을 수 있을까요?-> 이런 질문은 은행보다는 세무사나 법률상담사에게 물어보는 것이 좋습니다. 은행은 전세 대출이나 잔금 대출과 관련된 문제에 대해서만 답변을 해줄 수 있습니다. 세무사나 법률상담사는 세금이나 법률과 관련된 문제에 대해서 전문적인 답변을 해줄 수 있습니다. 인터넷에서도 세무사나 법률상담사에게 질문을 할 수 있는 사이트들이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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오래된 아파트 재건축은 어떤 절차로 진행이 되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 재건축은 오래된 아파트를 허물고 새로운 아파트를 지어서 주거 환경과 안전성을 개선하는 사업입니다. 아파트 재건축을 하려면 일정한 조건과 절차를 따라야 합니다.아파트 재건축의 조건은 다음과 같습니다.아파트의 연한이 30년 이상이거나 40년 이상이어야 합니다.아파트의 면적이 10,000㎡ 이상이고 세대수가 300세대 이상이어야 합니다.아파트의 구조 안전성이 D등급 이하이거나 E등급이어야 합니다.아파트의 입주자들이 재건축에 동의해야 합니다.아파트 재건축의 절차는 다음과 같습니다.정비계획 수립 및 정비 구역 지정: 아파트의 재건축 필요성과 방법을 결정하고, 재건축할 구역을 정합니다.추진위원회 구성: 재건축을 추진할 위원회를 구성하고, 조합장과 위원을 선출합니다.조합 설립 인가: 재건축을 위한 법인인 조합을 설립하고, 행정청에 인가를 받습니다.시공사 선정: 재건축 공사를 수행할 시공사를 선정하고, 계약을 체결합니다.관리 처분 계획 수립 후 인가: 재건축 후의 아파트 분양 방법과 조건을 정하고, 행정청에 인가를 받습니다.착공 신고: 재건축 공사를 시작하기 전에 행정청에 신고합니다.준공 및 입주: 재건축 공사가 완료되면 행정청에 준공을 신고하고, 입주자들이 새로운 아파트로 이사합니다.이전 고시 및 청산: 재건축 전의 아파트와 재건축 후의 아파트의 권리 관계를 정리하고, 조합을 해산합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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자금조달계획서 에서요 임대보증금
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.자금조달계획서는 주택을 구입할 때 어떻게 자금을 조달하고, 어떻게 입주할지를 작성하는 서류입니다. 자금조달계획서에는 자기자금과 차입금 등을 구분하여 기재해야 합니다.자기자금란은 본인이 보유하고 있는 자산을 통해 조달하는 자금을 적는 곳입니다. 예를 들어, 금융기관에 예치된 예금, 적금, 주식, 채권 등의 금융상품이나, 증여, 상속, 현금, 부동산 처분대금 등이 여기에 해당합니다.임대보증금란은 취득 주택의 신규 임대차 계약 또는 매도인으로부터 승계한 임대차 계약의 임대보증금 등 임대를 통해 조달하는 자금을 적는 곳입니다. 예를 들어, 새로 산 집을 전세로 내고 받은 보증금이나, 기존에 살던 집을 전세로 내고 받은 보증금이 여기에 해당합니다.질문하신 경우에는, 기존 집을 임대 주고 받은 보증금은 임대보증금란에 기재해야 합니다. 자기자본란에 기재하면 증여로 추정될 수 있으므로 주의해야 합니다. 임대보증금란에 기재할 때는 임대차 계약서를 증빙서류로 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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입주중인 조합원 아파트매매시?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.입주중인 조합원 아파트매매시 비과세해택에 관한 질문을 주셨군요. 저는 이에 대해 다음과 같이 답변드릴 수 있습니다.조합원 입주권은 입주자로 선정된 지위, 즉 권리이지 주택은 아닙니다. 하지만, 양도세를 산정할 때는 주택 수에 포함시킨다는 문제가 있습니다조합원 입주권을 1개 보유한 1세대가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원 입주권을 양도하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 않은 경우로 한정)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원 입주권을 양도할 것당신의 경우에는 입주한지 2달이 안되었으므로, 가목의 요건을 충족하지 못합니다. 따라서, 비과세해택을 받으려면 나목의 요건을 만족해야 합니다. 즉, 1주택을 취득한 후 3년 이내에 입주권을 양도해야 합니다.분양가가 4억인데 3억을 지금내고 2년후 나머지 1억을 내는 계약은 일반적인 분양계약과 다르지 않습니다. 2년 후에 잔금을 납부하면 입주권이 완전히 당신의 것이 됩니다. 2년을 전세처럼 산다는 것은 잘못된 표현입니다. 전세는 임차인이 임대인에게 전세금을 지불하고 주택을 사용하는 것이지만, 입주권은 조합원이 조합에 납부한 분양금에 비례하여 소유하는 것입니다세금적인 부분은 조합원이 입주권을 양도할 때 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 세율을 적용하여 계산합니다. 세율은 보유기간에 따라 다르며, 2021년 6월 1일부터 중과되었습니다보유기간 1년 미만: 70%보유기간 1년 이상 2년 미만: 60%보유기간 2년 이상: 기본 세율 적용
경제 / 부동산
24.01.04
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공공분양 거주기간 요건 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공분양 청약 신청 요건은 공급되는 주택의 종류와 분양가격, 인근지역 주택매매가격 등에 따라 다릅니다. 일반적으로 공공분양에 당첨되면 최초 입주가능일부터 2년~5년 사이의 기간동안 해당 주택에 거주해야 합니다. 이를 실거주 의무라고 합니다.실거주 의무의 대상과 기간은 다음과 같습니다.사업주체가 수도권에서 건설. 공급하는 분양가상한제 적용주택공공택지에서 건설.공급되는 주택분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%미만인 주택: 5년분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%이상 100%미만인 주택: 3년민간택지에서 건설.공급되는 주택분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%미만인 주택: 3년분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%이상 100%미만인 주택: 2년행정중심복합도시중 투기과열지구에서 건설.공급하는 주택으로 행정중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관등에 종사하는 사람에게 입주자 모집조건을 달리 정하여 별도로 공급되는 주택: 3년민간택지 분양가상한제 적용지역에서 공공재개발사업으로 건설. 공급되는 주택: 2년실거주 의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있으니 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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안녕하세요 전세지킴보증보험은 부동산쪽에 물어보면 되는건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세지킴보증보험은 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해주는 보험입니다. 전세지킴보증보험은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)에서 제공하고 있으며, 각각 전세보증금반환보증과 전세지킴보증이라고 부릅니다. 보증료율, 보증한도, 가입조건 등에 차이가 있으니 자세한 내용은 해당 기관의 홈페이지나 취급은행을 통해 확인하시기 바랍니다. 전세지킴보증보험은 부동산 중개업소나 보험회사에서 가입할 수 없으니 유의하시기 바랍니다. 또한, 전세지킴보증보험과 비슷한 이름의 전세보증보험은 SGI에서 제공하는 상품으로, 전세금을 대신 대출해주는 대출보증상품입니다. 전세지킴보증보험과 전세보증보험은 서로 다른 상품이니 혼동하지 않으시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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