김영관 전문가 - 대표공인중개사 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

부동산6일 전 작성 됨

Q. 대출 정책 강화로 인해, 부동산 시장은 어떻게 흘러가게 되는걸까요?

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.부동산 대출 규제 강화와 관련된 시장 변화는 여러 가지 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 7월부터 시행되는 부동산 대출 규제 강화가 예상되면서, 매수자와 매도자 모두 다양한 전략을 고려할 수밖에 없게 됩니다. 여기에서 부동산 시장의 흐름을 어떻게 예측할 수 있을지, 그리고 주요 변화 요인들을 살펴보겠습니다.1.대출 규제 강화의 주요 내용 (스트레스DSR 3단계 적용)대출 규제 강화의 핵심은 대출 한도 축소, 금리 인상, 그리고 대출 자격 요건 강화입니다. 특히, 정부는 주택 구매에 대한 대출 규제를 강화하여 소득이나 자산 요건을 엄격히 하고, 대출 금리를 상승시키는 방식으로 시장에 영향을 미치고 있습니다. 이러한 정책은 다음과 같은 방식으로 시장에 영향을 줄 수 있습니다.2.부동산 시장의 관망세 유지부동산 매수세가 예상보다 강하지 않은 이유는 대출 규제 강화와 금리 인상 등으로 인해 실제로 주택 구매자들의 대출 접근성이 어려워지고 있기 때문입니다. 대출 금리가 올라가면, 구매자들은 상환 부담이 커져 매수 결정을 미루게 됩니다. 특히 청약이나 신규 매수자들이 더 신중해지는 상황이 나타날 수 있습니다.금리가 높은 시기: 대출이 부담스러워지면서, 구매력이 떨어지기 때문에 기존의 매수세가 약해질 수 있습니다.대출 규제 강화: 특히 주택가격이 높고, 대출 한도가 낮아지면 중저가 아파트나 다주택자들이 타격을 받을 수 있습니다.3.부동산 매도자의 반응매도자는 대출 규제 강화로 인해 매수자가 줄어들고 시장 상황이 어려워지면 가격을 낮추려는 경향이 있을 수 있습니다. 그러나 가격을 급격히 낮추지 않고 기존 가격에서 약간의 조정만 하려는 경우도 많습니다. 이럴 경우 매도자와 매수자 간의 가격 차이가 커지고, 거래가 어려워질 가능성이 큽니다.또한, 자산을 팔지 않으려는 경향이 강해지면 매물 부족이 발생할 수 있으며, 이로 인해 일부 지역의 가격은 안정되거나 소폭 상승할 수도 있습니다.4.기존 대출자의 부담 증가기존에 대출을 받은 사람들은 대출 금리가 올라가면 상환 부담이 증가합니다. 이는 주택에 대한 수요를 줄이거나, 재정적인 여유가 부족해지면 매도하게 되는 현상으로 이어질 수 있습니다. 일부 대출자들은 매도하기 전에 대출을 상환하려 할 수 있고, 이에 따라 급매물이 나오는 경우도 있을 수 있습니다.5.미래 전망과 변화 요인금리 추가 인상 여부: 금리가 추가로 인상되면 대출금리 상승으로 주택 구매 부담이 더 커지게 됩니다. 특히, 금리가 2%대 이하로 유지되던 시절과 비교해 상당히 높은 수준이기 때문에 시장에서의 반응이 더 크게 나타날 수 있습니다.경기 불확실성: 경제 성장률이 낮아지고, 경기 불확실성이 지속되면 주택 구매에 대한 부담이 커지며, 이는 매수자의 신뢰도와 소비 심리에 영향을 미칩니다. 경기 침체가 지속되면 매수자는 더욱 신중하게 결정할 수밖에 없습니다.정부의 추가 규제 및 정책 변화: 정부가 추가적인 주택 정책을 발표할 경우, 그에 따라 시장 흐름이 급격하게 변화할 수 있습니다. 예를 들어, 임대차 3법에 대한 추가 조정이나, 보유세 완화 등의 정책이 있을 경우, 시장에 추가적인 영향을 미칠 수 있습니다.6.부동산 시장 흐름에 영향을 미치는 주요 변수금리: 금리가 더 이상 인상되지 않거나, 완화되는 시점이 오면 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 반대로 금리가 계속 인상되면 매수자의 부담이 커지고, 시장 침체가 심화될 수 있습니다.대출 규제: 대출 한도가 얼마나 축소되는지, 대출 자격 요건이 얼마나 엄격해지는지에 따라 매수자들의 구매력이 영향을 받습니다.주택 공급: 신규 주택 공급이 부족할 경우(특히 대도시권), 가격 상승이 나타날 수 있습니다. 반면, 과잉 공급이 이루어지면 매도자들이 가격을 내리게 되어 시장에 부담을 줄 수 있습니다.결론은?대출 규제 강화와 금리 상승이 부동산 시장에 미치는 영향은 구매자와 매도자 모두에게 중요한 요인으로 작용합니다. 특히 대출 자격 요건이 강화되면 매수세는 위축되고, 시장은 관망세가 지속될 수 있습니다. 다만, 매도자와 매수자 간의 가격 차이가 좁혀지지 않으면 거래 자체가 어려워질 수 있고, 이는 시장 안정화에 어려움을 줄 수 있습니다.앞으로 금리 동향, 대출 규제 강화 여부, 경제 성장률 등 다양한 변수를 고려하면서 정책 변화에 따른 시장 반응을 살펴보는 것이 중요할 것입니다. 참고하세요!!

부동산6일 전 작성 됨

Q. 큰평수 주거형 오피스텔 매매 시 절세방법

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.큰평수 주거형 오피스텔을 매매할 때의 세금 절세 방법에 대해 알려드리겠습니다. 주거형 오피스텔의 경우, 주택과 상업용 부동산의 특성을 함께 갖고 있어서 세금 계산에 있어 유의할 점들이 많습니다.1.취득세 절세 방법취득세는 부동산을 취득할 때 발생하는 세금입니다. 주거형 오피스텔도 주택과 유사하게 취급되지만, 그 크기와 용도에 따라 세율이 다를 수 있습니다. 일반적으로 오피스텔의 취득세는 주택 취득세율을 적용받습니다.기본 세율:주거용 오피스텔의 취득세는 3억 원 이상일 경우 4%의 세율이 적용됩니다.그러나 세금 부담을 줄이려면, 세액 공제나 감면을 고려할 수 있습니다.첫 주택 구입자 혜택:첫 주택 구입자는 일정 조건을 충족하면 취득세에서 공제 혜택을 받을 수 있습니다.예를 들어, 주택이 아닌 오피스텔이라면 1가구 1주택자의 기준을 충족하는 경우 취득세 세액을 경감받을 수 있습니다.시가 차이를 고려한 협상:실제로 거래하는 금액이 실거래가보다 다소 낮게 책정될 수 있는 경우, 거래 조건에 따라 취득세를 줄일 수 있습니다. 다만, 이는 세금 탈루로 간주될 수 있으니 주의해야 합니다.2.양도세 절세 방법오피스텔을 판매할 때 발생할 수 있는 양도소득세는 보유 기간, 양도 금액 등을 기준으로 산정됩니다. 양도세 절세를 위해서는 보유 기간이 중요한 요소로 작용합니다.1년 미만 보유 시:주거용 오피스텔은 단기 보유로 간주되며, 양도세율이 높아집니다.최고 62%까지 세금이 부과될 수 있으므로, 1년 이상 보유 후 매도하는 것이 유리합니다.장기보유특별공제:1년 이상 보유한 경우, 장기보유특별공제가 적용될 수 있습니다. 이 공제는 3년 이상 보유 시 30%, 10년 이상 보유 시 80%까지 공제가 가능합니다.주택의 1세대 1주택 기준을 충족하는 경우:비 조정지역에서 2년 보유한 경우 주거용 오피스텔이 1세대 1주택 기준에 맞다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.3.재산세 절세 방법재산세는 매년 부동산 소유에 대해 부과되는 세금입니다. 주거형 오피스텔의 재산세는 주택에 준하는 기준을 적용받습니다.재산세 구간 확인:3억 원 이상의 오피스텔이기 때문에, 재산세는 시가 기준으로 과세됩니다. 주거형 오피스텔의 시가가 3억 원을 초과하면 재산세가 높아질 수 있습니다. 다만, 공시지가와 실제 거래가에 따라 재산세 부과액이 달라질 수 있습니다.4.소득세 절세 방법 (임대사업자 등록)주거형 오피스텔을 임대할 계획이라면 임대사업자 등록을 고려할 수 있습니다. 임대사업자로 등록하면, 소득세 혜택을 받을 수 있습니다.임대소득 세액 공제:임대사업자 등록을 하면, 임대소득에 대해 세액 공제를 받을 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 사업자로 등록해야 하므로 관련 규정과 세무서를 통해 확인이 필요합니다.5.기타 절세 팁가족 명의로 분할 취득:주거형 오피스텔을 여러 명의로 분할하여 취득하면, 세금 부담을 나눠 줄 수 있습니다. 단, 이는 법적 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 세무사와 상의한 후 진행하는 것이 좋습니다.양도소득세 계산 시 비용 인정:매도 시 구입 당시의 비용, 리모델링 비용, 중개 수수료 등을 양도소득세 계산 시 비용으로 인정받을 수 있습니다. 이를 통해 세액을 줄일 수 있습니다.결론은?취득세 절세를 위해 세액 공제나 감면을 고려할 수 있습니다.양도세 절세는 보유 기간을 고려해 장기 보유 후 매도하는 것이 유리하며, 1세대 1주택 기준을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.임대사업자 등록을 통해 소득세 혜택을 받을 수 있으며, 임대소득에 대한 세금 혜택을 고려하는 것도 중요합니다.참고하세요!!

부동산6일 전 작성 됨

Q. 요즘 놀이동산에 줄서지 않고 들어가는게 있나요?

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.요즘 놀이동산에서는 줄을 서지 않고 바로 입장하는 특별 티켓이 대부분 제공됩니다. 이를 프리패스 티켓이나 패스트 트랙이라고 부르며, 이러한 티켓은 대기 시간을 줄이고, 더 빠르게 놀이기구를 이용할 수 있도록 도와줍니다. 아래에 관련 정보를 정리해드릴게요!줄 서지 않고 바로 입장하는 티켓 종류1.프리패스 티켓 (Fast Pass)프리패스 티켓은 놀이동산에서 일정 놀이기구를 대기 없이 바로 이용할 수 있는 티켓입니다.보통 1회용 티켓으로 제공되며, 미리 구매하거나 온라인 예약을 통해 구매할 수 있습니다.2.패스트 트랙 티켓패스트 트랙 티켓은 놀이기구를 타는 데 필요한 대기 시간을 줄여주는 서비스입니다. 이 티켓을 사용하면 일반 대기 줄을 통과하고 바로 놀이기구에 탑승할 수 있습니다.이 서비스는 대기 시간이 길어질 때 매우 유용합니다.가격 차이프리패스 티켓이나 패스트 트랙 티켓은 일반 입장권에 비해 추가 요금이 부과됩니다.금액 차이는 놀이동산마다 다르지만, 1인당 2만 원에서 5만 원 정도의 추가 요금이 발생할 수 있습니다.예를 들어, 롯데월드나 에버랜드에서는 프리패스 티켓 가격이 일반 입장권보다 2~3배 정도 더 비쌉니다.필요성필요할 수 있는 경우:주말이나 성수기, 기타 특별한 날에는 놀이동산의 인파가 몰리기 때문에 놀이기구 대기 시간이 길어질 수 있습니다.이러한 경우 프리패스 티켓이나 패스트 트랙 서비스를 이용하면 놀이기구를 더 많이 즐길 수 있어 시간 효율적입니다.필요하지 않은 경우:비수기나 사람이 적은 날에는 대기 시간이 짧거나 거의 없을 수 있어, 일반 티켓만으로도 충분히 즐길 수 있습니다.이용해 볼 만한 경우1.긴 대기 시간을 피하고 싶은 경우놀이기구가 인기가 많아서 대기 시간이 길어지는 경우, 패스트 트랙을 이용하면 시간을 아끼고 여러 놀이기구를 즐길 수 있습니다.2.가족 단위나 어린 아이와 함께 갈 때아이들이나 노약자와 함께 놀이동산을 방문할 때는 대기 시간이 길어지면 불편할 수 있기 때문에, 패스트 트랙 티켓이 유용할 수 있습니다.3.특별한 날, 축제나 이벤트에 방문할 때놀이동산에 특별한 이벤트가 있을 때 인파가 몰려 대기 시간이 길어지므로, 패스트 트랙을 고려할 수 있습니다.결론은?프리패스 티켓이나 패스트 트랙은 주로 대기 시간을 줄이고 효율적으로 놀이기구를 이용하고자 할 때 유용합니다. 그러나 비용이 추가되기 때문에, 대기 시간이 짧거나 사람이 적은 날에는 굳이 필요하지 않을 수 있습니다. 사람 많고 대기 시간이 길어질 것 같으면 이 티켓을 고려하는 것이 좋겠죠? 참고하세요!!