안녕하세요 전문지식을 갖춘 공인중개사 박채훈 입니다.
Q. 전세 계약중 집주인이 바뀌면 보증금은 누구한테 받나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.새로 바뀐 주인에게 받으시면 됩니다.매매계약을 할 때 보증금에 대한 양도 내용이 계약서 상에 있습니다. 기존 주인은 보증금반환을 해야하는 부분까지 새로운 주인에게 넘기는 거죠.새로운 주인은 보증금을 제외한 나머지 금액만 기존 주인에게 주고 보증금은 본인이 반환하겠다 라는 내용으로 계약서를 작성하니질문자님의 보증금은 새로운 임대인에게 받으시면 됩니다.
Q. 돈없이 경매는 어떻게 하는건가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.최소 낙찰가격의 10%는 있으셔야 합니다.그리고 집에 어떤 문제가 있을지 모르니 약간의 예비비로 2~3천가량도 있으셔야 하구요.아예 한푼도 없이는 불가능 하죠. 책에서 이야기하는거는 전체 낙찰금액이 필요하지 않다는 이야깁니다.경락대금대출이 90% 가량 진행해주는 곳이 많기때문에 잘못 이해하면 돈이 필요없다라고 생각하실 수도 있습니다.
Q. 10년 공공임대 분양전환 가격산정 기준은?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.감정평가액은 직전 3개월간의 실거래가와 주변 시세를 먼저 봅니다. 그런 거래가 없다면 감정평가법에 근거해서 감정가액을 잡습니다.감정평가액은 보통 시세에 거의 육박합니다. 감정평가액이 대출에 영향을 끼치기 때문에 시세정도로 생각하시면 됩니다.네이버에 나오는 7억은 호가로 보입니다.실제 거래된 가격으로 감평이 나온다고 생각하시고 거기에 80% 생각하시면 편하실 듯 합니다.분양전환에 내용은 각 공고별로 약간 상이할 수 있는 경우가 있으니 꼭 공고문을 확인해보세요^^
Q. 집을 구매해서 집값이 올라가서 이득이 있으면 세금이 많이나오나요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.사는 시점과 파는 시점에 차익이 생기면 양도했을 경우 양도소득세가 발생합니다.오른 금액에 따라서 세율이 정해지는 구조입니다. 최소 6%~45%까지 세금이 나오죠.차익이 없다면 세금을 내지 않지만 차익이 생기면 세금을 납부하셔야합니다.현재 이 집을 취득할 당시에 냈던 취득세나 등기비용 등은 양도차익에 제해주니 매도를 하실때 꼭 세무사와 상담하시고거래하시길 바랍니다^^
Q. 사는곳이 재개발하기로 확정되었는데 이득되는게 무엇인가요?
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.재개발이 진행되서 아파트단지가 들어오면 지금 거주하시는 세대 토지 지분에 따라서 입주권이 주어집니다.지금 사는 집에 대한 감정평가를 해서 거기에 상응하는 신축 아파트 입주권을 받게 되는 거죠.재개발을 위해 건물을 없애고 이사를 가셔야 하니 이주비도 지원이 됩니다.재개발 지역에 거주하는 토지주들이 모두 조합원이 되는 건데요.조합원이 되어서 입주권을 받으면 그 입주권도 거래가 가능합니다. 보통 입주권이 분양권보다 저렴하기 때문에 프리미엄이 형성되서더 많은 돈을 받으실 수가 있죠.또한 재개발이 확정되는 순간 현재 가지고 계신 집의 가치가 상승합니다. 더 비싼 가격에 매매가 가능하다는 이야기입니다.좋은게 워낙에 많지만 크게 이정도만 생각하셔도 좋으실꺼 같네요^^