안녕하세요. 안재훈 전문가입니다.
Q. 부동산에서 월세 보증보험이 안될거라는데 집주인에게 알리지않고 개인혼자 보증금반환보증이 가능한가요?
안녕하세요. 안재훈 변호사입니다.문의에 답변드립니다.전세금 채권을 HUG에 양도하는 경우, 민법 제450조 제1항에 따른 통지방식으로 양도하면 임대인의 협조 없이 보증 가입이 가능합니다(임대인에게 채권양도통지만 하면 됩니다).보증보험은 계약기간 만료일에 전세보증금 미지급 보증사고가 일어났을 때에만 보험금 지급사유가 발생하기 때문에, 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증보험 이행청구를 신청 하여 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다. 따라서 전세보증보험 첫 계약기간 중 계약 중도해지는 계약이 종료되는 것이 아니기 때문에 이행청구 신청대상이 되지 않습니다(물론 임대인이 중도해지에 합의해 준 경우는 예외). 다만, 중도해지 후 예정된 만기일에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 보증보험이 적용됩니다*묵시적 갱신 중 계약해지 또는 계약갱신 중 계약해지 시에는 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 계약이 해지(계약종료) 효력이 발생하여 보증보험 이행청구 신청 대상에 해당됩니다. 감사합니다.
Q. 아파트 일반분양 계약 취소 방법이 없을까요?
안녕하세요. 안재훈 변호사입니다.문의에 답변드립니다.중도금을 내기 전 상황이라면 이행에 착수하기 전이므로 이미 교부한 계약금 100만 원을 포기하고 계약을 해지하실 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 원칙적으로 미납계약금 400만 원을 지급 후 계약금 포기 해제를 하는 것이 타당하나, 상대측에서 400만 원은 내준다고 하여 이미 계약금 계약은 성립된 것이므로, 추가 지급 없이 이미 지급한 100만 원을 포기하면 해제가 가능할 것으로 보입니다.다만, 위 해지를 이유로 과도한 위약금을 요구하거나 해지를 거부한다면 허위 과장 홍보행위에 의한 기망을 원인으로 하여 분양계약의 취소 및 대금 반환 소송으로 대응하실 수 있습니다. 분양계약 취소 소송을 진행하신다면 법률전문가의 조력을 얻는 것이 타당합니다.감사합니다.
Q. 임대인 실거주 사유로 전세 연장을 못했을 경우
안녕하세요. 안재훈 변호사입니다.문의에 답변드리겠습니다.정확히 어느정도의 기간을 실거주해야 임대차 갱신을 거절할 수 있는지에 관한 판례, 법령은 없습니다.다만, 대법원은 실거주 의사 판단기준에 관하여 "임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단"한다고 판시하였는바(대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결)아주 짧은 기간 실거주하고자 임대차 갱신을 거절한다면, 실제 거주하려는 집은 따로 있을 가능성이 높고 직장, 학교 등 사회적 환경도 다른 지역을 중심으로 형성되어 있을 것이므로, 임대인의 실거주 의사가 인정될 수 없어 임대차 갱신 거절은 부적법하다고 판단됩니다. 다만, 그 기간이 어느정도라고 단정지어 말씀드리기는 어렵습니다.감사합니다.
Q. 고소 취하하는게 맞을까요?????
안녕하세요. 안재훈 변호사입니다.문의에 답변드립니다.일단 고소취소 하지 않는 것을 권고드립니다. 고소를 취소하게 만든 후 채무를 이행하지 않는 수법은 너무나 전형적 사기 수법인바, 의뢰인께서도 동일한 상황에 놓이게 될 위험이 높습니다.또한 친고죄, 반의사불벌죄의 경우 고소취소 후 재고소는 형사소송법 제232조에 따라 불가능하며, 친고죄나 반의사불벌죄가 아니라고 하더라도 고소 취소 후 재고소하는 경우 수사기관이 수사를 재개하여 실체적 판단을 할 만한 새로운 증거가 있어야 하고, 이를 통해서 새로운 사실관계가 확인되었다는 점을 소명하여야 하는바, 재고소는 반려되거나 각하될 가능성이 높습니다.다만, 공정증서에 강제집행 승낙(인낙)의 내용이 포함되어 있으면 집행력이 인정되기 때문에 공정증서가 집행권원이 되어 공정증서에 기하여 바로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제56조 제4호). 따라서 고소를 취소하기 전에 반드시 공정증서를 작성하고, 채무자가 제 때 변제를 하지 않는다면 공정증서를 발급한 사무실에 방문해 집행문을 부여받아 강제집행을 진행하시면 됩니다. 그러나 공정증서에 기해 강제집행을 하려고 하더라도 그 이전에 채무자가 자신의 재산을 모두 은닉해놓는 경우에는 강제집행 자체가 어렵게 됨을 유의하시기 바랍니다.감사합니다.
Q. 결혼 생활을 하다가 부인에게 딸아이가 있다면.. ?
안녕하세요. 안재훈 변호사입니다.아내가 전혼(예전 혼인)과 자녀를 숨기고 결혼한 경우 혼인취소 사유 중 '사기에 의한 혼인'에 해당하며 혼인취소가 가능합니다.이때 '사기'의 개념은 폭넓게 인정됩니다. 즉, 판례는 소극적으로 속이는 경우에도 기망행위로 보기 때문에 아내가 아이 등을 숨기고 결혼한 것은 사기에 해당할 수 있습니다.다만 혼인취소는 시한이 정해져 있습니다. 사기·강박으로 인한 혼인은 사기를 알 거나 강박을 면한 날로부터 3개월이 넘으면 제척기간(시한)을 넘겨 혼인취소할 수 없다는 점 유의 바랍니다.감사합니다.