안녕하세요 정호욱 전문가입니다.
Q. 향후 부동산 집값등 궁금합니다
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.지금 한국 부동산 시장이 1990년 일본자산 버불 붕괴와 상황이 비슷한점이 있어요선행시장인 주식시장에서 올해1월 외국인 11년이래 풋옵션 (하락에배팅)2번째로 많은 몇백억 대량매수그리고 주식을대량매도해서 차익실현 주가지수가 3000에서 2400까지 떨어져고 20%하락2400선에서 2달제 바닥확인 미국연준이 인플레이션을 잡기위해 금리인상 한국도 따라서 금리인상이로 인해 주택담보대출 금리 인상 서울경기 실거래수 작년대비 10%로 하락 매수심리가바닥을 찍고동탄신도시는 17억 까지 가던아파트가 5억이하락한 12억에거래 현재 서울경기 부동산시장 조정국면이고계속하락할것으로 보입니다.부동산이 2-3년동안 계속하락할것이냐는 아니라고 보여집니다.윤석렬 정부의 부동산 법 계정에 따라 (재건축재개발규제완화 다주택자세법) 부동산시장이 하락을 계속할지바닥을찍고 보합으로 갈지 결정된다고 보여집니다.참고로 미국연준이 인플레이션이 2%대가되면 금리인상을 멈춘다고 하고 한국도 따라서 금리인상을 멈추것 같네요윤석렬 정부의 부동산법 계정 과 금리인상을 멈추면 그후에 상황을 판단하여 서울지역 저평가 아파트 구입을고려해보세요한국부동산이 일본을 따라 같다는 하락논자의 말에 너무걱정은 안하세도 되요.1990년 일본자산시장은 버불이 너무많았어요 도쿄의땅을 팔면 캘리포니아 전체를 살정도였고 1980년 부터1990년까지 주식시장은 4배 부동산시장은 3.5배 상승우리나라의 주식시장은 10년동안 50%상승 했다가 현재 주식시장하락으로 20%상승 서울아파트 100%정도상승으로 볼때 조정국면으로 보여집니다.30%하락을 주장하는 사람도 있지만 일본의 버불붕괴 당시와 데이터를 단순비교해서 주장하는 겁니다.1990년 일본 버불붕괴시 2년동안 30%하락 총10년동안 50%하락가장중요한것은 버불이형성된냐는것인데 저는 아니라고 보여집니다.인구1000명당주택수도 도쿄보다 서울이200가구 정도 적고 서울의 주택보급율이 95%입니다.서울은 아직도 주택이 부족합니다.유석렬정부의 5년간 250만호 공급공약이 지켜진다면 그때 100%로가됩니다.하루전기사에 역세권재개발 용적율500% 검토중이라는 기사가 난네요.
Q. 소액임차인 최우선변제권에 대하여 알려주세요
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.세입자 보증금이 일정 금액 이하이고, 경매개시결정등기 전에 전입신고를 마치면 소액임차인의 자격이 주어집니다.임차주택이 경매에 넘어가면 소액임차인에게는 보증금 일부를 1순위 근저당권보다 우선해서 최우선 변제를 해줍니다.(주택임대차보호법 제8조). 현재 서울 지역은 보증금 1억5000만 원 이하일 경우 소액임차인이 됩니다.이때 5000만 원까지 최우선 변제를 받을 수 있습니다.소액보증금 기준 금액은 지난해 5월 11일부터 인상됐다. 기준일은 1순위 근저당권 설정일이다. 수도권의 경우 보증금이 1억3000만 원 미만일 때 4300만 원까지 최우선 변제를 받게 된다(같은 법 시행령 제10조, 제11조).그러나 소액임차인의 최우선 변제액은 매각 금액의 2분의 1을 넘지 못합니다.보증금 중 일정액의 범위와 기준은 매각된 주택 가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다는 뜻입니다.(같은 법 제8조). 소액임차인이 여러 명이면 보증금에 비례해서 안분배당을 받습니다.. 소액임차인 간 배당순위는 대항력 취득시기(전입 일자)와 관계없이 무조건 같은 순위입니다.
Q. 원룸에살고있는데매월내는월세를소득공제받으려면
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.주택 세대주로서 해당 과세기간의 총급여액(연간 근로소득에서 비과세소득을 차감한 금액)이 7천만 원 이하인 근로자가 국민주택규모(85㎡ 이하) 또는 기준시가 3억 원 이하 주택을 임차하면 월세액(연간 750만 원 한도)의 10%를 세액공제 받을 수 있습니다. 총급여액이 5천500만 원 이하라면 12%를 공제해줍니다.최대 90만 원까지 혜택을 보는 셈입니다. 월세 세액 공제를 받으려면 해당 주택으로 주민등록상 전입해야 합니다.대상 주택에는 주거용 오피스텔과 고시원도 포함.월세 세액공제 받을 때 집주인의 동의를 받을 필요는 없습니다. 다만 임대계약서에 세액공제를 신청할 경우 임대료를 추가로 더 내야 한다는 조항을 계약서에 추가한 경우도 있기 때문에, 계약 조항이 정확히 기억 나지 않는다면 임대계약서를 다시 확인해보세요이러한 식의 계약조항도 당사자 간의 합의에 따라 체결된 것이기 때문에 효력이 있지만, 탈세의 목적이라면 추후 집주인이 세법 위반 등에 따라 처벌받을 수 있기 때문에 바람직하지는 않습니다.계약서에 조항이 없는데도 집주인의 눈치가 보여서 거주기간 동안 신청하기 껄끄러웠다면, 5년 안에 경정신고를 하면 추후라도 챙길 수 있답니다!
Q. 깡통전세란 것은 무슨 의미인가요?
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.시장에서는 역전세를 ‘전세 계약 시에 비해 만기 시 전셋값이 하락한 상태’로 정의합니다. 즉, 임차인의 손실 발생 여부와 관계없이 현재 전세 시장의 가격 상태로 역전세 발생 여부를 판단합니다. 하지만 깡통전세는 ‘다양한 원인으로 인하여 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상태’를 의미합니다. 이렇게 임차인에게 어떠한 형태로든 피해가 발생한 상황이라는 측면에서 역전세와 차이가 있습니다.깡통전세는 임대인이 파산하거나 주택가격이 급격히 하락하는 등 다양한 상황에서 발생할 수 있습니다. 역전세는 이러한 깡통전세 발생 요인 중 하나로, 역전세가 확대 및 심화 되는 지역에서 깡통전세가 발생할 가능성이 증가합니다.
Q. 역전세? 깡통전세? 이게 먼가요
안녕하세요. 정호욱 공인중개사입니다.시장에서는 역전세를 ‘전세 계약 시에 비해 만기 시 전셋값이 하락한 상태’로 정의합니다. 즉, 임차인의 손실 발생 여부와 관계없이 현재 전세 시장의 가격 상태로 역전세 발생 여부를 판단합니다. 하지만 깡통전세는 ‘다양한 원인으로 인하여 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상태’를 의미합니다. 이렇게 임차인에게 어떠한 형태로든 피해가 발생한 상황이라는 측면에서 역전세와 차이가 있습니다.깡통전세는 임대인이 파산하거나 주택가격이 급격히 하락하는 등 다양한 상황에서 발생할 수 있습니다. 역전세는 이러한 깡통전세 발생 요인 중 하나로, 역전세가 확대 및 심화 되는 지역에서 깡통전세가 발생할 가능성이 증가합니다.