안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 부동산 중개수수료 내는방법?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.보수요율표를 첨부해드리고 오피스텔의 경우만 면적에 따라 다를 수 있고나머지는 면적은 상관없고 임대인지 매매인지에 따라 다릅니다.표를 살펴보시면 이해가 되실 겁니다
Q. 전세관련 문의드려요 2개월뒤 재계약인에
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 이미 잘 알고 계시네요질문 주신 내용대로 임대차 3법에 포함되어 있죠5%이상 인상할 수 없으며 질문자님은 계약갱신청구권도 있으니 집주인이나 그 직계존비속이 들어오지 않는 이상 거절할 수 있고 갱신청구를 행사할 수 있습니다.2개월 전에 갱신청구한다고 말씀하시고 인상을 요구한다고 5%인상된 금액만 주시고 계속 거주하시면 됩니다.혹여 소송이 들어오진 않겠지만 들어와도 못 이기니 걱정마시구요
Q. 지금이 토지 매입 시점인지 아닌지요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.경제적으로 여유가 있으시다면 지금부터 여러 물건들을 살펴보시고 투자하시면 좋죠다만 아파트는 가격이 많이 올랐으니 1년 정도는 지켜보시는 게 좋을 듯 하고땅도 가격이 올랐다고는 하지만 절대적으로 땅은 더더더 가격이 오를 수밖에 없으니 입지 잘 산정하시고 토지이용계획 잘 확인하시고 투자하시면 좋겠습니다.그럼 성투하세요!^^
Q. 민간임대 아파트 거주 중 다른 아파트 분양에 당첨되면?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.제14조의11(공공지원민간임대주택등의 임차인 관리) ① 공공지원민간임대주택등의 임차인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 임대사업자에게 그 주택을 명도해야 한다. 1. 해당 주택에서 퇴거하는 경우2. 다른 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택등에 입주하는 경우3. 임차인(임차인의 자격을 무주택세대구성원으로 정한 경우에는 그 세대에 속한 사람을 포함하며, 제14조의7에 따라 주택 소유 기준이 완화된 임차인은 제외한다)이 다른 주택을 소유하게 된 경우② 임대사업자는 기존 임차인과 재계약하는 경우 별표 1에 따른 임차인의 자격(제14조의4제1항제2호에 따른 민간임대주택의 경우 같은 호에 따라 적용한 임차인의 자격을 말하고, 제14조의7에 따라 임차인으로 선정된 경우에는 완화된 임차인의 자격을 말한다)을 확인한 후 재계약을 해야 한다. 이 경우 임차인은 자격확인을 위한 제14조의5 각 호의 서류를 임대사업자에게 제출해야 한다. ③ 제2항 전단에 따른 임차인의 자격 확인에 관하여는 제14조의9를 준용한다.④ 임대사업자는 제1항제3호 및 제2항 전단에도 불구하고 임대차계약기간 중이거나 임대차계약을 재계약하는 경우로서 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 분양권등을 갖고 있는 임차인에게 입주예정일(분양권등이 여러 개인 경우에는 가장 빨리 도래하는 입주예정일을 말한다)까지는 임대하거나 재계약을 체결할 수 있다. 보시다시피 위 법률 규정에 따라서 임대주택은 입주하실 때 퇴거하시면 되고 대출은 가능합니다당첨 축합드립니다~^^
Q. 깡통전세 란게 무엇인가요..?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.깡통전세란 부동산의 가격보다 전세금이 더 높은 경우를 말하거나 이미 대출금과 기타 선순위 채권들이 많아서 세입자에게반환할 여력이 안 되는 부동산에 전세로 들어간 경우를 말합니다.이런 경우 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못하는 큰 손실을 볼 수밖에 없습니다.전세 계약을 할 경우 유의사항으로 가장 중요한 것은 가격입니다.인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다.이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게좋습니다. 부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도좋은 방안입니다. 만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다. 마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요. 또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요. 기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다. 사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.전세사기와 관련한 설명 영상링크를 올려드릴 테니 시간되실 때 보시고 도움이 되신다면 좋겠습니다.