안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 부동산 (상가 임대) 계약 관련 질문
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.1. 네 알고 계신 것처럼 3개월 후에 효력이 발생하기에 보증금에서 차감하시고 정산해 주시면 됩니다.2. 구두계약도 계약이지만 계약금을 받지 않으시고 등기부나 계약서 등의 비용 등을 청구하기엔 다소 무리가 있어보입니다.당연히 상대방에게 손해배상을 청구하여 받을 수는 있겠지만 쉽게 주지 않을 경우 금액이 소액이라면 받는 것이 현실적으로쉽지는 않습니다. 혹시라도 금액이 적지 않다고 판단하시고 직접 소송을 제기하고 싶으시다면 지급명령청구를 통해 보다 빨리 회수할 수 있는 방법도있으니 시간되실 때 관련 영상 살펴보시면 도움이 되실 수도 있겠습니다.
Q. 경매에 관한 시기 적절성에 문제
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.지금부터 준비하셔서 차차 하나씩 물건을 매수하시면 좋은 결과가 있을 것으로 보입니다.경매를 이제 시작하시는 분들은 굳이 비싼 돈을 주고 학원을 다니시기보다는먼저 유투브나 도서관에서 간단한 경매서적을 훑어보시고최근엔 국비지원으로 몇 만원이면 경매강의를 들을 수 있는 곳도 많으니 그런 곳에서 수업을 들어보시고무언가 부족함이 느껴지시면 몇 백만원 수업료를 지불하는 학원에도 가보시면 됩니다.경매가 딱히 어려울 건 없으니 충분히 잘 하실 수 있고지금부터 준비하시면 좋은 재테크 수단이 될 것은 확실해보입니다.
Q. 전세사기 방지를 위해서는 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다. 이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게좋습니다. 부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도좋은 방안입니다. 만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다. 마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요. 또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요. 기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다. 사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.
Q. 반지하 월세집이 침수되었습니다..
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.천재지변이기에 집주인의 고의가 있는 것이 아니라 이사비용 등의. 금전청구는 어려울 듯보이고 계약해지사유는 될 것 같습니다.어찌보면 임대인도 피해가 있지만 그건 그쪽의입장이고 완벽한 수리가 되지 않아 못 살 경우계약해지가 가능할 것으로 사료됩니다.공인중개사 수수료도 애매한 부분인데잘 협의하셔야 할 것 같습니다.금액이 소송을 하기엔 적습니다
Q. 경매를 배우고싶은데요 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.국비지원으로 기본을 다지시고 유투브도 틈틈이보시고 해보시다가 정 모르겠고 투자는 하고 싶을 때 그때 학원을 비싼 돈 주고 가세요