[판례] 신탁회사의 동의 없이 이루어진 부동산에 대한 임대차계약의 효력 및 이 계약을 중개한 공인중개사의 과실 책임

신탁이란 신탁을 설정하는 자("위탁자")와 신탁을 인수하는 자("수탁자") 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자("수익자")의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다(신탁법 제2조). 부동산 신탁도 실무에서 자주 이루어지고 있는데 부동산 신탁의 경우 보통 신탁회사가 위탁자가 되고 집주인이 수탁자가 됩니다. 신탁회사(위탁자)의 동의 없이 이루어진 집주인(수탁자)의 임대차 계약은 효력이 없습니다. 신탁회사(위탁자)의 동의 없이 이루어진 임대차 계약을 중개한 공인중개사의 과실이 문제된 판결을 살펴 보겠습니다.

사실관계

집주인은 신탁회사와 아파트에 대해 부동산 신탁계약을 체결

2. 집주인은 신탁회사의 동의 없이 임차인과 아파트 임대차 계약을 체결(공인중개사의 중개)

3. 신탁회사는 뒤늦게 이 사실을 알고 임차인의 임차권을 인정할 수 없다면서 임차인에게 아파트 퇴거를 통보

4. 임차인은 공인중개사에게 손해배상을 청구

법원의 판단

수원지방법원 2009. 12. 22. 선고 2009가단18799 판결 [손해배상(기)]

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항 제1호는 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 부동산등기법 제124조 제2항은 신탁원부는 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다고 규정하고 있음

2. 공인중개사는 이 사건 임대차계약을 공동중개함에 있어 임차인에게 신탁원부를 제시하면서 이 사건 아파트에 관한 신탁관계 설정 사실 및 그 법적인 의미와 효과, 즉, 신탁회사가 아파트의 소유자이므로(신탁법상), 이 사건 임대차계약은 임대인소유가 아닌 부동산에 관한 것이고, 이 사건 임대차계약에 대하여 신탁회사의 사전승낙이나 사후승인이 없다면 임차인이 이 사건 임대차계약으로 신탁회사에게 대항할 수 없다는 점을 성실·정확하게 설명했어야 할 의무가 있음

3. 공인중개사는 임차인에게 신탁원부를 제시하지도 않고, 위와 같은 신탁의 의미와 효과 및 이 사건 임대차계약의 위험성에 관하여 충분히 설명하지 아니한 채 임차인으로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하게 하였으므로 과실 책임 인정

4. 다만 임차인도 아파트가 신탁회사에 신탁되어 있다는 사실은 들었으므로 공인중개사에게 그 정확한 법률적 의미나 효과에 대하여 묻고 위험성을 주의깊게 생각하여 임대차계약의 체결 여부를 신중하게 결정했어야 하는데도 이를 소홀히 한 잘못이 있고, 이러한 과실 역시 손해발생의 원인이 되었으므로, 공인중개의 손해액을 정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 그 과실비율은 앞서 인정한 사정에 비추어 50%로 정함

위 판결에서 볼 수 있듯이 신탁회사의 동의 없이 이루어진 임대차계약은 무효가 되므로 임대차 계약을 체결할 때 조심하여야 합니다. 신탁회사의 동의 없이 이루어진 임대차계약은 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법으로 보호를 받을 수 없습니다. 공인중개사의 과실이 인정되더라도 임차인의 과실도 인정되어 손해배상책임이 제한될 가능성이 높으니 수탁자와 임대차계약을 체결할 경우 반드시 신탁회사의 사전 동의(승낙서)를 받아야 합니다.