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안전한 전세계약을 하려면 꼭 확인해야 할것을 알려주세요.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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뉴스 보면 빌라왕 나오는데요 이것이 문제가 무엇인가요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.빌라왕은 빌라를 많이 가지고 있는 사람을 뜻하는데, 많은 집을 가지고 있으면서 세금 잘 내고 세입자들 요구 잘 들어주면서 나갈때 보증금 제때 내어주고 하면 문제 없습니다.하지만 문제는 그런 사람들이 자기 돈으로 그 집을 샀다기 보다는 명의만 본인 명의로 된 바지사장 같은거라 세입자들이 만기되어 나갈때 보증금을 못돌려주니 문제가 되는것입니다.다른 세입자를 구해서 돌려막기식으로 주는데 이게 부동산 경기가 안좋아서 전세값이 조금이라도 떨어지거나 하면 연쇄적으로 터지는거라 문제가 되고 있는 것입니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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전세나 월세 계약취소시 가계약금 안물어도 되는 방법
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.그런 특약을 넣으시면 대출 안될경우 대부분 돌려주시기는 할겁니다.다만, 그런 특약을 넣고자 하면 대부분 주인은 싫어 하십니다. 다른 세입자를 구해달라고 할 수도 있구요.그래서 저는 '목적물 및 소유주로 인해 전세대출이 안될경우 반환한다.' 정도로 넣어드립니다.계약을 해지하고 싶어서 일부러 대출 핑계대는 임차인들도 많이 있거든요.
경제 / 부동산
22.08.05
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집을 사는 것보다 경매가 낫나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.경매시 집값은 감정평가하여 경매에 들어갑니다.그안에 대항력을 가진 세입자가 있다면 그 세입자가 낸 보증금에 대해서는 집값에 포함되지 않고 낙찰자가 인수를 해야지요.그러한 집들이 대체로 유찰됩니다.예를 들어 2억 집에 대항력 있는 세입자가 1.8억에 전세를 살고 있으면 그 집은 천만원정도로 떨어질때까지 유찰됩니다.그리고 경매된 집에 사는 사람은 주인이든 세입자이든 본인의 필요가 아닌 안좋은 일로 엮인거라 일반 이사하려는 사람들과 다르게 예민하고 당연히 집도 잘 보여주지 않습니다.경매를 방해하려는 목적이 있을수도 있구요.또한 경매 낙찰 후에는 집 내부 상태등의 사유로 이견을 낼만한 곳이 없습니다. 본인이 안고 가셔야 합니다.소송을 하려면 대상이 있어야 하는데 누구한테 소송을 거나요? 그저 안에 있는 사람 빨리 명도하면 그걸로 다행입니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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부동산 중개수수료를 이런경우에도 0.9%를 내야 할까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.아마도 집주인이 아는 부동산일 가능성이 높겠네요.집주인은 어차피 중개보수는 이전 세입자가 내니 계약은 안전하게 부동산통해서 거래를 하고 싶었을거구요.아마도 중개보수를 안내게 된다면 들어오는 신규 임차인에게 정도 안받을 수 있겠지만 기존 임차인에게(주인의 몫)은 받으려고 할 것 같습니다. 건물 주인분과 관련해서 잘 얘기해보시고 부동산에도 사정 말씀하셔서 최대한의 폭으로 협의 해보세요.일단 부동산에서 0.9를 달라고 하지는 않을듯합니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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재개발 관련 앞으로 어떻게 하는것이 옳은지
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.재개발은 성공만 하면 단계별로 가격이 뜁니다.(동의률 달성해서)조합설립 - 사업시행인가 - 시공사선정 - 관리처분인가크게 4단계인데 한단계 지날때마다 가격변동이 커지고 나중에 아파트 올라가는게 눈으로 보일때쯤되면 이동네가 이렇게 바뀌나 싶으면서 가격이 많이 뜁니다.현금청산은 감정평가를 통해 이루어지는데 사업 초반에 진행되기도 하고 기대심리등이 많이 미반영되서 좋은 가격이 나오지 않습니다.굳이 파시더라도 여력이 되시는한 최대한 늦게 파시길 권해드립니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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반전세를 들어가려고 하는데 안전한지 궁금합니다!
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.먼저 올려주신 자료로만 판단했을때 만약에 그 집이 경매로 넘어간다고 해도 전입과 확정일자만 잘되어 있으면 보증금을 돌려받는데는 큰 문제는 없어 보입니다.다만, 근생을 전세로 들어가는 부분은 아래 사항을 고려하셔서 생각해보시기 바랍니다.근생은 대출이 안되고, 보증보험이 안됩니다.보증보험은 가입하실 생각이 없으신것 같아 차치하고 일단 대출이 안되는 부분과 근생이라는 막연한 부분때문에 대부분의 세입자가 꺼리는 집입니다. 이는 질문자님이 나가실때가 문제가 될 수 있습니다.만기 후 퇴거 하신다면 당연히 집주인이 돌려줘야 하지만 안돌려줄경우도 있고 계약기간중에 질문자님이 나가셔야 할때는 다른 세입자를 구해놓고 나가셔야 하는데 그때 새로운 세입자가 늦게 구해질 염려가 있습니다.만약 근생이라서 다른 호실대비 가격적인 메리트가 크다거나 하면 모르겠지만 그게 아니라면 다시 한번 생각해보시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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임차인이 월세를 밀리고 있는데, 임대인은 당하고만 있어야 되나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.세입자가 월세를 내지 않으면 주택은 2개월, 상가는 3개월뒤에 임대인은 해당 사유를 근거로 계약을 해지할 수 있습니다.물론 그렇다고 금방 나가지는 않겠지만 관련해서 내용증명부터 보내시고 보증금에 여유가 많지 않다면 빠르게 명도 하실 수 있도록 알아보시기 바랍니다.보통은 내용증명으로 관련내용 언급하면서 명도 가능성을 내비치면 대부분 다시 잘 내십니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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최소한 언제 알려주어야 하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.10월 만기 이시면 약 4개월정도 남았는데 계약갱신청구권 사용은 6~2개월 사이에 하시면 됩니다.주인이 매도를 생각하더라도 그게 세입자가 계약갱신청구권을 사용하는데 거부 요인이 되지는 못합니다.또한 실제 매수인이 매수 후 실거주를 하려면 6개월 이전에 잔금 및 소유권이전등기를 완료해야 기존 세입자에게 실거주 사유로 나가달라고 할 수 있으니 이미 늦었습니다.매도인은 본인이나 가족이 직접 들어와서 살지 않는 이상 세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 못하게 할 수 없으므로 연장계약을 해줘야 할 사안으로 판단됩니다.이러한 부분을 잘 설명해서 연장하시길 바랍니다^^
경제 / 부동산
22.08.05
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청약당첨이 되면 어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일반적으로 중도금은 건설사에서 협력된 은행등이 있어서 중도금대출이 가능할것이고, 잔금시에도 아파트 시세에 비례해 그 지역에 설정된 LTV 내에서 대출 가능할 것입니다. 또는 전세 세입자를 구해서 잔금을 치르셔야 합니다.그외에 모자란 돈은 본인이 충당을 해야 하는데, 이리저리 생각해봐도 돈 마련할 여력이 안된다 싶으시면 청약을 당첨을 포기 하시는것도 생각해보셔야 합니다.청약을 신청 전에는 본인의 현재 자금과 잔금시까지 자금 흐름등을 면밀히 고려하셔서 청약을 하시길 권해 드립니다.부턱대고 했다가 당첨 됐는데 돈 마련이 어려우면 아까운 청약 기회를 날리시게 됩니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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