답변 내역

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.지금 금리인상과 매수심리 감소로 떨어지고 있지만 급격하게 올라갔으니 급매 몇개의 거래로 급격하게 내려오는것일뿐 제대로 된 거품은 아직 터지지 않았다고 봅니다.일단 제작년과 작년 고점 구매한 실수요자들중에 진짜 영끌한 집들의 변동금리가 적용되지 않았습니다.대체로 주담대를 받을때 변동금리를 선택하는데 고정기간을 3~5년으로 하는게 보통입니다. 아직은 그분들이 낮은 금리로 있기 때문에 그분들이 변동금리로 풀리면 버티기 어려울 수 있습니다.또한 임대차의 경우 아직 제대로 반영이 되지 않고 있습니다. 매매는 바로바로 반영이 되지만 임대차는 올해 초에 계약을 했다고 하면 아직 10개월정도 밖에 지나지 않았습니다.시세가 이렇게 급락한게 불과 6개월 정도입니다. 적어도 내년 이후가 되면 매매 못지 않게 임대차 시장에서도 타격이 올것으로 보입니다.이런 사유 등으로 개인적으로는 내년 이후에도 시세의 회복까지는 어렵지 않을까 예상합니다.시세의 전망 및 예측은 개인의 의견이므로 참고만 해주시기 바라며 투자의 결과에 대한 책임은 전적으로 본인에게 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.계약갱신청구권의 사용에 전입등의 조건은 별도로 없습니다.전입을 하지 않아도 갱신청구권의 사용은 가능합니다.다만, 전세를 얻고 전입을 하지 않으면 대항력이 생기지 않아서 그 집에 만약 어떠한 문제가 생겨서 경매 넘어가기라도 하면 그 보증금을 다 못받을수도 있습니다.전세에 노전입은 굉장히 위험한 것이므로 전세권설정이라도 해달라고 하셔야 할것입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 통상적으로 두가지 형태입니다.잔금날 소유권을 이전하던가 근저당 설정등의 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부등본과 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능하지만, 그럼에도 대놓고 사기를 치자고 하는것이기에 어느정도 피해는 볼 수 있습니다. 후자는 가장 많은 형태인 일명 깡통전세로 중요한점이 집 시세를 잘 파악해서 시세에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다. 특히 신축빌라는 분양가와 전세가가 거의 같기 때문에 나중에 문제가 될 수 있습니다.전세가가 적어도 매매가의 70%이하의 집을 구하는게 좋습니다. 하지만 빌라같은 집들은 그런 집을 구하기가 쉽지 않은것도 사실이기는 합니다. 그럼에도 깡통전세의 근본적인 원인이 매매가에 근접한 전세가가 근본 원인이라 꼭 해당 집의 시세정도는 확인하고 계약을 하셔야 합니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.그외에는 드물지만 부동산이 중간에서 계약금등을 받아먹고 주인에게 주지 않는 일들도 있다고는 합니다. 이런거는 뉴스에나 나올법한 일로 흔한일은 아닙니다. 전세사기라기 보다는 그냥 부동산의 사기라고 보는게 맞을것 같네요.어쨋든 이런일도 있으니 모든 돈은 주인에게 보내시길 바랍니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.주인이 가격을 인상하길 원한다고 해서 다 들어줄 필요는 없습니다.현재 주변 시세를 확인해보시고 세입자가 나가고나서 주인이 다음 세입자를 구하기 어려울 것 같은 가격이라고 생각되시면 더 낮은 가격으로 협의를 보시면 됩니다.그렇게 해보시고 협의가 안되면 올려주시던 나가시던 하시면 됩니다.또한 계약갱신청구권 사용시 5% 인상 제안을 거절한다고 바로 내쫓을수도 없으니 참고하시어 가격 협의해보시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.가격을 인상하길 원한다고 해서 꼭 들어줄 필요는 없습니다.현재 시세를 확인해보시고 질문자님이 나간다고 했을때 주인이 쉽게 다음 세입자를 구하기 어려울 것 같은 가격이라고 생각되시면 그렇게 협의를 보시면 됩니다.또한 계약갱신청구권 사용시 5% 인상 제안을 거절한다고 바로 내쫓을수도 없으니 참고하시어 가격 협의해보시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.개인취향에 따라 다릅니다만 아파트와 빌라, 단독주택 살아보면 솔직히 아파트가 보안, 관리, 부대시설, 주변환경등 여러모로 좋기는 한 것 같습니다.또한 한국사람들의 자산의 대부분은 부동산에 치중되어 있어 아파트가 가격방어가 잘 되다 보니 그런경향이 더 커지는것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.시기적으로는 내년까지는 기다려보셔도 좋을듯하지만 그렇다고 매매 생각이 있으시면 전세보다는 차라리 월세가 나을 듯 합니다.요즘 급매를 넘어선 급급매도 간간히 뜨고 있고 그런것들이 실거래 되면서 가격을 급격하게 떨어트리고 있는데 전세는 목돈이 묶이게 되어 그런 물건이 있어도 쉽게 움직이기가 어렵습니다.월세로 지내시며 관망하시다가 그런 매물이 보일때 빠르게 잡으시면 그래도 시기가 아주 나쁘지만은 않다고 봅니다.물론 내가 최저점을 잡겠다는 생각은 버리시고 접근하셔야 할때입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.계약기간을 2년 미만(예 1년 계약)으로 했을때 임차인은 1년을 주장할수도 2년을 주장할수도 있습니다.임대인은 관련해서 임차인의 의견을 따를 수 밖에 없습니다.이는 확실히 임차인을 더 위한 법이 맞다고 보여집니다.다만 말씀하신것과 같이 그로 인해 2년 미만 계약을 하기 어렵다는 부분은 부수적으로 발생하는 예외적인 상황일 뿐이라고 여겨집니다.만약 그러한 제한이 없다면 임대인은 1년마다 계약하고 1년마다 임대료를 올릴수도 있습니다.임대차보호법은 최대한 임차인의 주거안정을 위해 제정된 법이라고 볼 수 있습니다. 현실적으로 약간의 예외사항이 있더라도 모든 사람을 불만없이 법만으로 커버하기는 쉽지 않아 보입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.만기가 지나면서 재계약을 했다면 재계약의 성격이 중요합니다. 계약갱신청구권을 사용한 재계약이라면 퇴거 통보 후 3개월뒤에 효력이 생겨서 임대인은 보증금을 빼줘야 합니다.계약갱신청구권을 사용한 재계약이 아닌 일반 재계약이라면 임대인은 만기전 보증금을 빼 줄 의무가 없습니다.가격을 올려서 내놓은 부분이 청구권 사용에 의한 재계약시는 어차피 3개월뒤에 빼줘야 하기 때문에 그 때문에 세입자를 못구했다면 집주인이 지연이자나 손해배상등의 책임을 져야 하는 부분입니다.청구권 사용하지 않은 일반 재계약일경우는 임차인이 만기를 지켜야 하는 의무가 있고 다음세입자를 구하려고 할때 임대인이 전세를 올린 부분이 시세를 크게 벗어나지 않는 수준이라면 그로인해 세입자가 구해지지 않았다고 해도 임대인이 책임져야 할 부분은 없어 보입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세대출의 한도는 상품이나 질문자님의 신용등에 따라 차이가 있을 수 있지만 최대 80%까지도 나올 것입니다.금리는 요새 일반적인 은행의 전세자금대출은 5~6% 정도 나오는것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!