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재건축부담금과 초과이익환수제란 무엇이고 어떤 차이점이 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.재건축부담금과 초과이익환수제재건축부담금과 초과이익환수제는 재건축 사업과 관련된 주요 부동산 용어로, 둘 다 재건축으로 인한 경제적 이익에 대해 부과되는 비용입니다. 하지만 두 제도는 적용 방식과 계산 방법에서 차이가 있습니다.1. 재건축부담금개념: 재건축부담금은 재건축으로 인해 조합원이 얻는 개발이익에 대해 부과되는 부담금입니다.부과 대상: 주로 조합원들에게 해당되며, 재건축 완료 후 조합원이 받게 되는 이익이 일정 기준을 초과할 경우, 그 초과 이익에 대해 부담금을 부과합니다.계산 방법: 재건축으로 인한 조합원의 이익에서 재건축 전 부동산 가치와 재건축 비용 등을 뺀 순이익이 일정 금액(기준금액)을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 부과됩니다.목적: 재건축으로 인한 과도한 이익을 억제하고, 그 이익을 사회에 환원하기 위한 것입니다. 이 부담금은 주로 공공목적에 사용됩니다.2. 초과이익환수제개념: 초과이익환수제는 재건축으로 인해 발생하는 과도한 개발이익을 환수하기 위한 제도입니다.부과 대상: 재건축 사업 전체에 대해 적용되며, 사업 전반에서 발생하는 이익이 일정 기준을 초과할 경우, 그 초과 이익을 국가가 환수합니다.계산 방법: 재건축 사업을 통해 증가된 부동산 가치에서 기존 부동산 가치와 사업비를 제외한 순이익이 일정 금액을 초과하면 그 초과분에 대해 환수됩니다.목적: 재건축을 통해 발생하는 과도한 이익을 억제하고, 이를 사회에 환원함으로써 재건축으로 인한 부동산 가격 상승을 억제하고, 사회적 형평성을 높이기 위한 것입니다.차이점 요약적용 대상: 재건축부담금은 조합원 개개인의 이익에 대해 부과되는 반면, 초과이익환수제는 재건축 사업 전체의 이익에 대해 부과됩니다.계산 방식: 재건축부담금은 조합원의 개별 이익에 초점을 맞추며, 초과이익환수제는 전체 사업에서 발생한 이익을 기준으로 합니다.결론적으로, 두 제도 모두 재건축으로 인한 과도한 이익을 억제하기 위한 목적을 가지고 있지만, 그 부과 방식과 적용 대상에서 차이를 보입니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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신축아파트 하자접수기간은 보통 어느정도되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.온화한돌고래유니파파님.신축아파트에서 하자가 발생했을 때, 하자접수기간은 하자의 종류와 심각도에 따라 달라집니다. 일반적으로는 다음과 같은 기준이 적용됩니다:1. 법정 하자보수 기간공동주택관리법에 따르면, 하자보수기간은 하자의 종류에 따라 1년, 2년, 3년, 5년, 10년으로 구분됩니다.1년: 마감재, 도배, 도장 등의 하자2년: 내외부 도장, 타일, 창호, 가구, 설비 등3년: 방수, 단열, 난방설비 등5년: 급수, 급탕, 배수 설비, 냉방 설비, 소방 설비 등10년: 주요 구조부(골조, 기초 등)2. 하자 발생 시점과 보수 요청하자 보수 요청은 하자 발견 시 언제든지 가능하지만, 법정 하자보수 기간 내에 요청해야 합니다. 이 기간 내에 접수된 하자에 대해서는 시공사가 무료로 보수를 진행해야 할 의무가 있습니다.3. 보수 요청 방법입주자 또는 입주자 대표회의를 통해 시공사에 하자 보수를 요청할 수 있으며, 관리사무소나 시공사에서 하자보수 신청을 접수받아 처리합니다.따라서 신축 아파트에서 하자를 발견했을 때는 해당 하자가 어느 항목에 속하는지 확인하고, 법정 하자보수 기간 내에 접수하여 보수 요청을 하시는 것이 중요합니다.추가적으로, 하자보수 기간이 경과하였더라도 시공사의 명백한 과실로 인한 하자라면 민사 소송 등을 통해 보수 요청이 가능할 수 있으니, 필요시 법률 전문가와 상담하는 것도 고려해볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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주택청약통장 목적 예치금 완료다음 유지기간은?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.네, 주택청약통장에서 예치금 목표치에 도달한 경우, 추가로 금액을 입금하지 않고 유지만 해도 됩니다. 청약통장의 중요한 점수 항목 중 하나가 가입 기간인데, 가입 기간에 따른 가점을 계속 쌓기 위해서는 예치금 목표치에 도달한 후에는 통장을 해지하지 않고 유지하기만 하면 됩니다.즉, 예치금 목표치를 채운 상태에서 추가 입금 없이도 통장을 유지하면, 가입 기간에 따른 가점이 계속 누적됩니다. 가입 기간이 15년 이상이 되면 해당 항목에서 최고 가점을 받을 수 있습니다.따라서 예치금 목표치에 도달한 이후에는 더 이상 금액을 넣을 필요는 없으며, 통장을 유지하기만 하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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전정부나 지금 정부나 부동산대책은 정말 대책없어보이는데.. 항상 대출규제와 공급가지고만 잡으면 부동산이 잡힐까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.부동산 시장을 안정화하기 위한 정부의 대책은 대출 규제와 공급 확대라는 두 가지 주요 축을 중심으로 이루어져 왔습니다. 하지만 이러한 방법만으로는 부동산 문제를 완전히 해결하기 어렵다는 의견이 많이 제기되고 있습니다. 그 이유를 몇 가지로 정리해보겠습니다.1. 대출 규제의 한계대출 규제는 부동산 시장에서 과도한 투기 수요를 억제하는 효과가 있습니다. 그러나 이 규제가 너무 강하게 적용되면, 실수요자들까지 대출을 받기 어려워져 주택을 구입할 수 없는 상황에 처할 수 있습니다. 또한, 대출 규제가 엄격해지면 시장에 유동성이 부족해져 부동산 거래 자체가 위축될 수 있습니다. 이는 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.2. 공급 확대의 어려움공급 확대는 장기적인 관점에서 부동산 가격을 안정시키는 데 중요합니다. 그러나 서울과 같은 대도시에서는 가용 토지가 제한적이며, 신규 주택 공급이 실제로 이루어지기까지 오랜 시간이 걸립니다. 또한, 신규 공급이 이루어지더라도 고가의 아파트 위주로 공급이 이루어진다면 실수요자가 아닌 투자자들에게만 혜택이 돌아갈 가능성이 큽니다.3. 심리적 요인과 시장 구조부동산 시장은 심리적인 요인이 크게 작용하는 시장입니다. 사람들이 앞으로 집값이 오를 것이라고 믿는다면, 정부의 규제에도 불구하고 주택 구매를 서두르는 경향이 있습니다. 또한, 다주택자들이 규제를 피하기 위한 다양한 전략을 사용하면서, 정부의 규제가 기대했던 효과를 발휘하지 못하는 경우도 많습니다.4. 종합적인 접근의 필요성부동산 문제는 단순히 대출 규제나 공급 확대만으로 해결할 수 없는 복합적인 문제입니다. 세금 정책, 임대 시장 안정화, 도시 재생 사업 등 다양한 정책들이 종합적으로 작동해야 합니다. 예를 들어, 다주택자에 대한 세금 강화, 임대차 보호법 강화, 지역 균형 발전 등을 포함한 보다 폭넓은 정책적 접근이 필요합니다.결론대출 규제와 공급 확대는 필요한 요소지만, 이것만으로는 부동산 시장을 완전히 안정화하기 어렵습니다. 보다 종합적인 접근과 장기적인 관점에서의 정책 설계가 필요합니다. 미래의 정부도 이러한 다양한 요소를 고려한 정책을 설계해야만 효과적인 부동산 대책을 마련할 수 있을 것입니다.현재까지의 경험을 바탕으로 볼 때, 향후 정부도 이와 유사한 정책을 사용할 가능성이 높지만, 이러한 접근이 진정한 해결책이 되기 위해서는 더 깊이 있는 구조적 변화가 필요할 것입니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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원래 부동산은 강을 끼고 있으면 비싸지는것인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.강을 끼고 있는 부동산이 비싸지는 경향은 세계적으로 보편적인 현상입니다. 이런 현상은 여러 가지 이유로 설명될 수 있습니다.1. 자연 경관과 쾌적성강을 끼고 있는 부동산은 일반적으로 아름다운 자연 경관을 제공합니다. 강변의 경치와 함께 산책로나 자전거 도로 등의 여가 시설이 발달해 있어, 이러한 지역은 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 이러한 요인은 주거 만족도를 높이며, 수요가 증가하여 부동산 가격이 상승하는 원인이 됩니다.2. 희소성강변에 위치한 부동산은 지리적으로 제한된 공간에 존재하기 때문에 희소성이 부여됩니다. 이는 특히 도시 내에서 더욱 두드러지며, 이로 인해 가격이 높아집니다. 강변에 위치한 고층 아파트의 경우, 높은 층일수록 강 전망을 독점할 수 있어 추가적인 프리미엄이 붙습니다.3. 프리미엄 요소강을 끼고 있는 부동산은 일반적으로 프리미엄 요소로 인식됩니다. 이는 투자 가치로도 평가되며, 수요층이 선호하는 요인으로 작용해 가격 상승을 부추깁니다.4. 개발 잠재력강 주변은 주거지뿐만 아니라 상업지로도 개발될 가능성이 높습니다. 상업지 개발 시 강을 활용한 다양한 문화, 여가 시설이 들어설 수 있고, 이는 추가적인 부동산 가치 상승 요인으로 작용합니다.예외 사항다만, 모든 강변 지역이 고가의 부동산이 되는 것은 아닙니다. 예를 들어, 강 주변에 홍수 위험이 높거나, 산업 시설이 집중되어 있어 오염 문제가 심각한 지역의 경우, 오히려 부동산 가치가 낮아질 수 있습니다. 또한, 강의 접근성이 떨어지거나, 교통이 불편한 경우에도 가격이 높지 않을 수 있습니다.결론적으로, 강을 끼고 있는 부동산은 일반적으로 더 비싸지는 경향이 있지만, 해당 지역의 구체적인 환경과 개발 가능성, 접근성 등에 따라 그 가격이 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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모아 주택은 어떤 형태의 재개발, 재건축을 하겠다는 것인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.모아주택은 서울시에서 추진하는 새로운 형태의 소규모 재개발 및 재건축 방식으로, 특히 노후된 저층 주거지를 효율적으로 재개발하기 위한 제도입니다. 이 제도는 기존의 대규모 재개발과는 달리, 작은 단위의 주택들을 모아 하나의 블록으로 묶어 재개발하거나 재건축하는 방식을 채택합니다.주요 특징소규모 단위: 모아주택은 기존의 대규모 재개발이 아닌, 노후 주택들이 밀집한 지역에서 자연스럽게 형성된 소규모 필지들을 묶어 개발합니다. 이는 대규모 재개발이 불가능하거나 경제성이 떨어지는 지역에서 효과적으로 활용할 수 있습니다.자율적 참여: 주민들이 자율적으로 참여할 수 있는 형태로, 대규모 철거 없이도 점진적으로 재건축을 진행할 수 있습니다. 주민들이 동의하면, 여러 개의 작은 필지를 하나의 단위로 묶어 공동 개발하게 됩니다.공공의 지원: 서울시는 이러한 소규모 재건축 프로젝트에 대한 행정적 지원을 강화하고, 개발 이익이 주민들에게 돌아갈 수 있도록 인센티브 제공과 같은 지원책을 마련하고 있습니다.밀도 증가: 기존 저층 주거지의 밀도를 높여 더 많은 주거 공간을 확보하고, 도시의 효율성을 높이는 것을 목표로 합니다. 이는 기존 주거지의 재배치를 통해 더 많은 세대가 거주할 수 있도록 하는 것이 목적입니다.예시예를 들어, 10채의 낡은 집들이 모여 있는 한 블록이 있다고 하면, 이 블록을 전체적으로 묶어서 하나의 아파트 단지나 소형 빌라 단지로 재건축하는 방식입니다. 이 과정에서 주민들은 대규모 재개발보다 적은 부담으로 주거 환경을 개선할 수 있습니다.이러한 모아주택 제도는 기존의 대규모 재개발에서 오는 문제점을 해결하고, 보다 유연하고 효율적인 도시 재생 방안을 제공하는 것이 특징입니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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미국의 사무실 공실률이 최대라던데 어느정도로 심각한가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.미국의 사무실 공실률이 최근 매우 심각한 수준에 이르렀습니다. 2023년 말, 미국 전역의 사무실 공실률은 기록적인 19.6%에 달했으며, 이는 Moody’s Analytics가 사무실 임대 시장을 추적하기 시작한 1979년 이후 가장 높은 수치입니다. 이러한 높은 공실률은 코로나19 팬데믹 이후 원격 근무와 하이브리드 근무의 확산으로 인해 사무실 공간에 대한 수요가 급감한 결과입니다.특히, 뉴욕의 유명한 플랫아이언 빌딩(Flatiron Building)은 수년간 주로 비어 있었고, 최근에는 사무실에서 고급 주거용 콘도로 전환되는 계획이 추진되고 있습니다. 이 건물은 이전에 주된 임차인이었던 맥밀런 출판사가 떠난 이후로 공실 상태였고, 현재는 60개의 고급 콘도로 재개발될 예정입니다.미국 전역에서 사무실 공간의 공실률이 높아지면서, 많은 부동산 투자자들과 은행들이 경제적 손실을 겪고 있으며, 일부는 심각한 경제적 충격을 우려하고 있습니다. 그러나 현재로서는 전체적인 금융 위기로 이어질 가능성은 낮다는 분석도 존재합니다
경제 / 부동산
24.09.03
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전세사기는 대체 어떻게 그런일이 일어나나요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.전세사기는 주로 전세 계약 과정에서 임차인(세입자)을 속여 돈을 가로채는 범죄로, 한국에서 특히 문제가 되어 왔습니다. 최근에 큰 사회적 이슈가 된 전세사기 사건들은 몇 가지 공통적인 수법과 문제점을 가지고 있습니다. 이를 통해 어떻게 많은 사람들이 전세사기에 속았는지 설명해 드리겠습니다.1. 허위 보증금과 부동산 정보 제공사기꾼들은 임차인에게 허위 정보나 과장된 정보를 제공하여 전세 계약을 유도합니다. 예를 들어, 집의 시세보다 훨씬 낮은 전세 보증금을 제시하거나, 실제로는 담보 대출이 걸려 있는 집을 "안전하다"고 속이는 방식입니다. 임차인은 이러한 정보를 믿고 계약을 맺게 됩니다.2. 전세 계약 후 임대인의 부동산 담보 대출사기꾼은 전세 계약 후, 임차인으로부터 받은 전세 보증금을 이용해 해당 부동산에 추가 대출을 받습니다. 이 경우 임차인의 전세 보증금은 후순위 채권이 되어 경매 등으로 부동산이 처분될 때 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다.3. 이중 계약같은 집을 여러 명의 임차인과 이중으로 계약하는 경우도 있습니다. 이는 특정 주택에 두 명 이상의 임차인이 각각 전세 계약을 맺고 보증금을 지불하는 상황을 말합니다. 사기꾼은 이중으로 받은 보증금을 들고 도망가는 방식입니다.4. 신탁회사나 소유권 이전을 통한 사기일부 사기꾼은 전세 계약 이후 소유권을 제3자에게 이전하거나 신탁회사에 넘겨 임차인이 보호받지 못하도록 합니다. 임차인은 전세금을 돌려받지 못하고, 새 소유주나 신탁회사는 법적으로 아무런 책임이 없다고 주장할 수 있습니다.5. 임대인과 부동산 중개인의 공모임대인과 부동산 중개인이 공모하여 임차인을 속이는 경우도 있습니다. 중개인은 거짓 정보나 부정확한 정보를 제공하고, 임대인은 이를 믿고 계약을 체결하는 것입니다. 이 경우 중개인은 임차인의 신뢰를 얻고, 계약을 성사시킨 후 수수료를 챙깁니다.이러한 여러 가지 수법들이 결합되면서, 많은 임차인들이 전세사기에 속아 큰 피해를 입게 됩니다. 특히 최근 사회적 이슈가 된 사건들에서는 주로 소규모 다가구 주택이나 오피스텔에서 이런 사기 수법이 많이 발생했습니다. 임차인들이 이러한 전세사기 수법에 당하지 않도록, 주의 깊게 계약서를 검토하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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서울에서 지금도 1억원대 아파트를 살 수 있는 곳이 있나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 서울에서 1억 원대 아파트를 찾는 것은 매우 어려운 상황입니다. 부동산 가격이 크게 상승한 서울에서는 1억 원대의 아파트를 찾기 힘들며, 대부분의 경우 이 금액으로는 지분 경매나 소형 오피스텔, 혹은 노후된 주택을 찾는 것이 현실적입니다.그러나 극히 일부의 경우, 서울 외곽 지역이나 재건축 예정 단지, 혹은 사각지대에 있는 소형 아파트, 지분 경매 물건에서 1억 원대 매물이 나올 수 있습니다. 하지만 이는 매물의 수가 매우 적고, 주거 환경이나 향후 가치 상승에 대한 기대가 낮은 경우가 대부분입니다.또한, 서울보다는 수도권 외곽 지역이나 경기도 지역에서 1억 원대 아파트를 찾는 것이 상대적으로 더 가능성이 있습니다. 특히 경기도 일부 지역에서는 소형 아파트나 빌라를 1억 원대에 매매할 수 있는 경우가 있으니, 서울에서 통근 가능한 지역을 탐색해보는 것도 한 방법입니다.만약 서울 내에서라도 정말 저렴한 아파트를 찾고자 한다면, 지속적인 시장 모니터링과 빠른 결단이 필요합니다. 정부의 정책 변화나 시장 상황에 따라 예외적으로 저렴한 물건이 나올 수 있으므로, 부동산 앱이나 전문가를 통해 지속적으로 시장 상황을 주시하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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휴가를 갔다오니 윗집에서 물이새서 천정과 기둥에 곰팡이꽃이많이 피어있습니다 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.휴가를 다녀온 후 집에서 물이 새서 곰팡이가 발생한 상황은 매우 심각할 수 있으며, 신속하게 조치가 필요합니다. 다음은 이러한 상황에서 취해야 할 조치들입니다:1. 즉각적인 조치사진 및 동영상 촬영: 피해 상황을 명확하게 기록해 두세요. 천장, 기둥, 벽지 등 곰팡이가 피어난 모든 부분과 물이 샌 부분을 사진과 동영상으로 촬영하세요. 이는 이후 보상 청구 시 중요한 증거가 될 수 있습니다.관리사무소와 협력: 관리실에서 윗집과의 연락을 진행하고 있다면, 진행 상황을 지속적으로 확인하세요. 윗집에서 복구를 진행하지 않을 경우, 관리사무소에 강력히 조치를 요구해야 합니다.2. 임대인 및 보험사 통보임대인에게 상황 보고: 세입자이기 때문에, 곰팡이 피해와 관련된 상황을 즉시 임대인에게 알리세요. 임대인이 손해를 최소화하기 위해 조치를 취해야 할 의무가 있습니다.보험사에 연락: 주택 보험이 있다면, 해당 보험사에 연락해 피해 보상이 가능한지 확인하세요. 많은 경우, 물 새는 사고로 인한 피해는 보험으로 보상될 수 있습니다.3. 보수 및 곰팡이 제거 작업전문 청소 업체 의뢰: 곰팡이는 건강에 해로울 수 있으므로, 곰팡이 제거를 위해 전문 청소 업체에 의뢰하는 것이 좋습니다. 곰팡이 제거와 함께 습기 제거도 반드시 이루어져야 합니다.수리 작업: 물이 새서 손상된 천장, 벽, 바닥 등의 수리 작업도 진행해야 합니다. 이러한 작업은 윗집의 보험으로 처리될 수 있도록 하세요.4. 보상 요구윗층에 보상 요구: 손해 배상 청구를 위해 윗층에 법적으로 책임을 묻는 방법도 고려해야 합니다. 대개 이런 경우 윗층의 과실로 인해 피해가 발생했기 때문에 윗층에서 수리비와 관련 비용을 부담해야 합니다.법적 조치 고려: 만약 윗층이 협조하지 않거나 보상에 문제가 있다면, 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 변호사와 상담하여 소송을 진행할지 결정할 수 있습니다.5. 추가 피해 방지재발 방지 요청: 윗집과 관리사무소에 동일한 문제가 재발하지 않도록 확실한 재발 방지 조치를 요청하세요.이러한 과정을 통해 피해 복구와 보상을 받을 수 있으며, 추가적인 피해를 방지할 수 있습니다. 상황이 복잡할 경우, 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
경제 / 부동산
24.09.03
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