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아파트 전세 보증보험에 대해 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금이 공시지가의 90%를 초과한다면 보증보험 가입이 되지 않습니다.은행에서 전세대출 + 보증보험 상품을 이용한다면 은행에서 요구하는 서류만 제출하면 되겠습니다. 본인이 따로 보증보험 가입신청을하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.16
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전세재계약 임대인 채무문제로 계약서에 어떤 특약을 넣어야할까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 등기부상에 근저당권이 없어 1순위는 임차인(본인)입니다. 그리고 계약갱신 시 보증금 인상을 한다면 계약갱신계약서에 보증금란에 1억원을 작성하고 확정일자를 받으면 되겠습니다. 확정일자 효력발생일은 당일이므로 임대인이 확정일자 받기 전에 임대인이 은행에서 대출을 받아 등기부에 근저당권을 설정하지 않으면 됩니다. 특약사항에 임대인과 협의하여 계약갱신 후 임차인이 확정일자를 받기 전에 근저당권을 설정하지 않는다 또는 권리순위에 임차인이 불리해지는 경우 계약취소라고 작성하면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.10.16
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전세보증보험은 언제 가입을 하는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증기관에 따라 신청기한이 다릅니다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)는 전세 계약 기간 1/2 지나기 전이고, 서울보증(SIG)는 계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준) 입니다. 잔금을 치르고 보증보험에 가입을 해도 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.16
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전세를 1년도 계약을 해주나여?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 임대인은 전세 2년을 원하지만 임차인과 임대인이 협의하여 계약기간 1년으로 정하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.15
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전세 시세가 떨어진 경우 재계약시 전세금 조정이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 임대인에게 전세보증금 인하를 요청할 수 있습니다. 임대료 인상뿐만 아니라 인하 요청도 할 수 있습니다. 주변 전세시세가 하락했다면 임대인도 알고 있고 처음 계약하고 2년 후에 계약갱신 시 임대인에게 보증금 인하 요청을 하면 됩니다. 인하 시에도 5%의 적용을 받지만 5%초과하여인하해도 문제없습니다. 주택임대차보호법은 임차인을 약자로 보기에 임대료 인상시에는 임대인과 임차인이 합의하여도 5%를 초과할 수 없고 임대료 인하시에는 임대인과 임차인이 합의하여 5%를 초과하여 인하하여도 임차인에게 불리하지 않기에 5%를 초과하여 인하할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
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상가 부동산의 경우도 보증보험을 들 수가 있나요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아쉽게도 상가는 보증보험에 가입할 수없습니다. 주택만 보증보험에 가입할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
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원룸 융자금 대비 안전한지 좀 봐주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 대출(등기부상 채권최고액) + 총 보증금(본인 보증금 포함)이 주택시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 본질문대로 주택시세, 융자금, 선순위보증금이 맞다면 대출+총보증금을 해도 주택시세의 80%가 미치지 않습니다. 무조건 100%안전하다고 말을 못 하지만 원룸이라면 걱정할 정도는 아닌 것 같습니다. 보증금이 얼마인지 모르지만 대항력이 있고 소액임차인에 해당되면 경매시 최우선변제금을 경매비용을 제외하고 가장 먼저 배당 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
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전세계약 만기 지난 후 과정에 대한 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 후 임대인이 보증금 모두를 반환하지 않을 경우(일부만 반환하더라도) 보증보험 이행청구를 신청할 수 있습니다. 이행청구 신청 전 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기명령은 등기부에 임차권등기명령이 등기되기까지 2주정도의 시간이 소요되고 이후 보증보험 이행청구를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
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원룸 임대차 계약시 중개인이 위임장으로 대리 계약 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원룸의 경우 임대인이 타지역에 거주하여 부동산에 관리를 맡기기도 합니다. 그래서 계약서 작성할 때 임대인이 오지 않고 임차인과 부동산이 작성합니다. 불안하다면 계약서 작성 시 위임장과 신분증사본을 확인하고 등기부의 소유자와 비교를 합니다. 보증금을 보내고 임대인과 영상통화를 하여 임대인 얼굴도 확인하고 보증금을 받았는지 확인을 하면 됩니다. 전화의 경우 녹음을 해놓으시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.10.15
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전세 2년 계약 중 계약만료일까지 7개월이 남았는데 이사가려고 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 일에 퇴거하지 않고 계약종료일 전에 퇴거를 한다면 보통 합의에 의한 계약해지를 합니다. 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 계약만료 전에 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 계약서 특약사항에 계약종료 전에 임차인이 이사나가는 것에 대한 내용이 있다면 특약사항대로 이행하면 됩니다.계약종료 한 달 전 퇴거라면 임대인과 협의해보시기바랍니다. 한달 정도는 이해해주시는 임대인이 있을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.15
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