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답변 내역

재건축을 추진하려면 어떤 단계를 거쳐야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.재건축 가능성 검토: 재건축을 고려할 때, 먼저 기존 건물이 재건축이 가능한지 여부를 검토해야 합니다. 건물의 연식, 구조, 안전성 등을 평가하고, 해당 지역이 재건축을 위한 기준을 충족하는지 확인합니다. 이때 주거지의 노후도, 안전성, 주거환경 등이 주요한 요소로 고려됩니다.2.주민들의 의견 수렴: 재건축을 추진하려면 주민들의 동의가 필수적입니다. 재건축 추진을 위한 주민들의 의견을 수렴하고, 이를 바탕으로 재건축 추진 여부를 결정합니다. 이 과정에서 주민들의 반대나 갈등이 발생할 수 있기 때문에 충분한 설명과 협의가 필요합니다.3조합설립 추진: 재건축을 추진하기 위해 주민들의 동의를 얻고, 조합을 설립합니다. 이를 위해 주민들이 모여서 설립 동의를 하고, 조합 설립을 위한 절차를 진행합니다.4.정비계획 수립: 재건축 대상이 되는 지역에 대해 정비계획을 수립합니다. 이는 도시계획, 용도지역, 건축기준 등을 포함한 법적 요구사항을 반영하여 재건축이 가능한지 여부를 결정하는 단계입니다.5.설계 및 사업 계획 수립: 구체적인 건물 설계와 함께 사업 계획을 세웁니다. 설계 단계에서는 건물의 규모, 배치, 외관 등을 결정하며, 사업계획에는 예상 비용, 수익성 등을 포함합니다.6.조합원 총회 및 사업 승인: 설계 및 사업 계획이 완성되면, 조합원 총회를 열어 사업계획을 승인받습니다. 조합원들의 동의가 필요하며, 이 단계에서 사업을 계속 진행할지 여부를 결정합니다.7.행정절차 진행: 재건축 사업을 진행하기 위해 필요한 허가와 승인을 받는 단계입니다. 건축허가, 환경영향평가, 안전성검토 등을 포함한 행정절차를 밟습니다.8.철거 및 공사 착수: 승인된 계획에 따라 기존 건물을 철거하고, 재건축 공사를 시작합니다. 이 단계에서는 건축자재 선정, 시공사 선정, 실제 건설 작업 등이 진행됩니다.10.입주 및 분양: 공사가 완료되면 새로 지어진 건물에 입주하거나, 분양을 진행하여 조합원이나 일반 분양을 통해 새로운 건물로 이전합니다.이러한 단계들은 법적, 기술적, 재정적 여러 요소에 따라 시간이 걸릴 수 있으며, 각 단계에서 주민들의 협력과 동의가 중요합니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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유치권행사라는게 도대체 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권 행사란, 채권자가 채무자가 채무를 갚지 않으면, 채무자가 자신의 재산에 대해 채권자가 가지고 있는 권리를 주장하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 채무자가 빚을 갚지 않을 때, 채권자가 채무자의 재산을 일정 기간 동안 점유하면서 그 재산을 처분하거나, 유치할 수 있는 법적 권리를 행사하는 것입니다. 주로 부동산에서 발생하며, 예를 들어 부동산소유자(채무자)가 건축을 위해 건설업체(채권자)에 공사를 맡긴 후 건설업체(채권자)가 건설비를 받지 못한 경우 공사 중인 건물을 유치할 수 있습니다.유치권을 행사하려면, 채권자는 채무자가 해당 재산을 점유하고 있어야 하며, 그 재산에 대해 법적으로 인정된 채권이 있어야 합니다.유치권을 행사할 수 있는 채권자는 건설업체, 수리업체, 임대인 등이 있습니딘.건설업체: 공사대금을 받지 못한 경우.수리업체: 차량 수리비나 물품 수리 대금을 받지 못한 경우.임대인: 임차인이 임대료를 미납한 경우.즉, 물건을 점유한 상태에서 해당 물건에 대해 채권이 있는 사람이 유치권을 행사할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.29
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민주당이 집권하면 집값 오르나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민주당의 경제 정책 변화를 살펴보면, 이는 '적폐 청산'에서 '국민행복'으로의 전환을 의미합니다. 적폐 청산은 과거의 부정부패를 청산하고, 불평등 해소를 위해 집중되었던 정책이었습니다. 반면에 국민행복은 민생 경제를 중심으로 한 보다 실질적인 행복 증진을 목표로 합니다. 이러한 변화는 과거와는 다른 새로운 경제 정책 방향을 제시하고 있습니다. 민주당의 새로운 경제 정책은 국민의 삶의 질 향상을 위해 부동산 가격 안정을 목표로 합니다. 따라서 부동산 투자에 대한 규제 강화와 공공 주택 공급 확대 등을 통해 과열된 부동산 시장을 안정화시키려는 노력을 기울이고 있습니다. 이러한 정책 변화는 부동산 투자자들에게는 큰 변화를 가져올 수 있습니다. 투자자들은 더 이상 부동산을 단순히 수익 창출의 수단으로만 보지 못하게 될 것입니다. 부동산 투자에 대한 규제 강화로 인해 투자자들은 투자 전략을 재편해야 할 필요가 있습니다. 뿐만 아니라, 공공 주택 공급 확대는 부동산 시장의 공급과 수요 균형을 맞추는 데 기여하며, 이는 장기적으로는 부동산 가격의 안정화를 가져올 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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전세재계약시 부동산이 꼭 필요한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세임대차 재계약 시 부동산없이 임대인과 임차인 두 명이서 만나서 갱신계약서를 작성하고 도장을 찍거나 사인을 해도 됩니다. 부동산 없이 작성한 재계약서도 법적효력이 있습니다.재계약 시 등기부의 소유권, 소유권 이외의 권리를 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.15
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강제경매 배당요구후 전세계약해지 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.배당요구를 했다면 낙찰 후 등기부 권리 순위에 때라 배당이 실행됩니다. 말소기준권리(저당권, 근저당권, 가등기, 경매개시결정 등) 보다 후순위의 권리자는 말소가 됩니다. 그래서 말소기준권리 이후의 배당을 받은 또는 배당을 받지 못한 임차인은 낙찰자의 퇴거 요청에 이사 나가야 되거나 이사비 합의 후 이사 나가면 됩니다. 임차권등기명령의 목적은 임차권등기명령 신청을 하고 이사 후에도 처음 받았던 대항력과 우선변제권의 효력을 유지 하기 위함입니다. (만약 처음부터 대항력과 우선변제권의 효력이 없다면 임차권등기명을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등재된 날부터 대항력과 우우선졔권의 효력이 발생)
경제 / 부동산
24.12.07
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재건축방법 중 신탁방식으로 택하는 단지가 있는데 이게 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이것은 재건축 사업을 신탁회사에 맡겨 추진하는 방식을 말합니다.기존의 조합 재건축과 달리, 신탁회사가 사업 전반 을 관리하며, 사업의 투명성과 전문성을 보장하는 역할을 합니다.사업의 복잡성을 줄이고 신속한 진행을 도모하기 위해 도입된 방법으로, 신탁회사는 사업 계획 수립, 자금 관리, 이해관계자 조율, 시공사 선정 등의 주 요 업무를 담당합니다.먼저, 신탁사가 정비 계획부터 분양까지 단독으로 책임지므로 조합 구성 및 내부 갈등 등으로 인한 시 간 지연을 줄일 수 있습니다.• 조합원 간의 불화로 인한 사업 지연 요소 제거 가 능• 추진위→조합 절차 생략, 각종 회의 의결 절차 생 략 가능합니다.둘째로, 투명성 강화 사업비 관리, 시공사 선정, 분 양 절차에서 신탁사가 중립적인 역할을 하기 때문 에 재건축 사업과 관련된 재무적 리스크와 부정 의 혹을 줄일 수 있습니다.2016년 도정법 개정 이후 도입된 방식임에도 불구 하고 성공적으로 준공된 사례가 많지 않다는 것이 그 이유입니다.이는 조합 방식에 비해 상대적으로 경험이 적은 신 탁사들이 사업을 매끄럽게 진행하지 못할 수 있다 는 우려를 낳고 있기도 합니다.또한, 조합원 간 갈등 해소와 빠른 사업 진행이라는 장점에도 불구하고, 수익성 면에서 비효율적이라 는 평가를 받기도 합니다.높은 수수료 부담이 그 이유인데요. 신탁사가 조합 원으로부터 수익의 2~4%를 수수료로 가져가며, 이 는 재건축 전체 비용 부담을 증가시키기 때문입니 다. 또 신탁사들인 대형 건설사에 비해 낮은 신용등 급을 보유하고 있어, PF대출시 더 높은 금리를 부담 하는 경우가 많습니다. 사실 수수료 보다 이 부분 이 훨씬 더 재정적 부담을 높이는 요인이기도 합니다
경제 / 부동산
24.12.07
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9년 만에 부동산 경매 매물이 최고로 나왔다는데요. 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 시장 침체와 고금리로 빚을 제때 갚지 못한 ‘영끌족’이 늘어난 영향으로 볼 수 있습니다.그리고 이것은 아파트를 거주가 아닌 투자의 목적으로 접근했고, 불확실한 상황에서 부동산의 장기적 우상향을 바라봤을 겁니다. 그 과정에서 매월 부담해야 하는 원리금 규모를 무리하게 계산했다는 뜻과 다름이 없습니다. 구매 당시엔 분명 감당할 만한 이자 비용이라 생각했겠지만, 그것이 점점 월 수입보다 많아져 갚을 수 없는 지경에 이르게 된 것이니 말입니다. 이는 '안전마진'을 전혀 고려치 않고 무리한 영끌 투자를 했기 때문에 발생한 일입니다. 모든 가능성을 배제한 채, 단기적으로 부동산이 무조건 오를 것이라는 신념이 부른 참사인 것입니다.
경제 / 부동산
24.11.17
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현재 대구쪽 부동산 시장은 쫌어떤가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대구 아파트 매매 전세가의 하락폭을 줄었지만 곡선그래프로 살펴보면 하락하고 있습니다. 입주물량이 쌓이고 미분양이 지속되고 있습니다. 거래량은 평균 아래를 밑돌고 있습니다. 2025년 부터 대구시의 아파트 공급량을 적정 수요보다 줄여서 수요와 공급을 조절하게 되고 쌓인 입주물량과 미분양이 소화되면 대구 아파트 시장이 회복 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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예전 부동산 시장이 활성화 되고 뜨거울
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말합니다. 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어집니다. 예를 들면 집 구매자가 4억 원으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(3억 2천만 원)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 구해 그 돈으로 대금의 대부분을 치르고, 나머지 8천만 원만 자기 사비로 내면 되는 방식입니다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 더 적은 자본만 있으면 되는 것입니다. 그리고 부동산 시장이 좋을 때 매매가가 오르게 되면 매도를 하게 됩니다. 적은 금액으로 주택을 매입한 후 많은 이익을 본 후 매도를 하여 이익을 보게 됩니다. 갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 크게 두 가지 리스크가 있습니다. 전세 세입자를 못 구하는 리스크, 집값(전세값, 집값 중 둘 중 하나만 하락해도 돈을 잃는다.) 하락 리스크. 러버리지가 크다는 것은 달리 말해 당장 실패하면 길거리로 나앉아야 한다는 의미입니다. 거기서 끝나는게 아니고 빚까지 크게 떠넘길 수도 있습니다. 레버리지 투자이기 때문에 일반 투자와는 달리 배수가 커지면 하락시 마이너스 자산이 될 수가 있어 매우 위험한 투자입니다. 게다가 아무 것도 모르는 세입자를 모집해서 세입자의 돈으로 하는 투자이기 때문에 실제 레버리지는 세입자가 감당해야 하지만 그 돈을 받아서 투자하는 임대인이 실패할 경우에는 세입자들도 같이 피해를 맞는다. 이는 깡통주택, 전세사기 피해로 이어지게 되어 사회적 문제를 야기합니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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지하나 반지하 집의 단점은 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반지하의 단점은첫번째 하수관 구배가 좋지 않습니다. 구배는 땅에 묻혀있는 배관의 기울기입니다. 반지하는 하수관이나 오수관 구배가 안 좋을 수 있습니다. 관의 기울기가 안 좋다보니 배관이 막히면서 하수나 오수가 역류할 가능성이 있습니다.두번째 환기가 안 됩니다. 환기가 잘 안 되니 습도가 높습니다. 그래서 집 꿉꿉한 냄새사 날 수도 있고, 빨래를 건조하는데 어려움이 있습니다. 그래서 요즘에 제습기를 설치합니다. 습도가 높은 곳은 벌레가 살기 좋은 환경이기도 합니다. 환기가 잘 안 되고 높은 습도로 곰팡이가 잘 필 수 있습니다. 곰팡이는 사람 호흡기에 아주 안 좋은 영향을 미칩니다. 작은 곰팡이라고 아무렇지 않게 생각하면 안 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.16
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