전문가 프로필

답변 내역

월세 보증금 반환 문제 질문드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.별다른 문제가 없다면 계약종료 시 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 판례에 따르면 임대인의 보증금반환과 임차인의 임차목적물 반환은 동시 이행관계입니다.법적 절차를 밟더라도 보증금을 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.임차권등기명령을 신청하거나 보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다. 임차권등기명령은 등기부에 임차권등기명령이 등기되더라도 임대인에게 압박감을 줄 수 있지만 강제력이 없어 임대인이 보증을 반환하지 않아도 됩니다.보증금지급명령은 보증금반환소송보다 짧은 시간이 소요되지만 임대인이 이의신청을 하며 본안소송으로 진행됩니다. 보증금반환소송을 진행하면 승소판결로 강제집행(압류, 경매)을 합니다. 경매를 진행한다면 등기부 권리순위에 따라 보증금을 모두 배당 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.01
0
0

전세계약 갱신 청구권에대한궁금해요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약갱신은 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 그래서 처음 계약(2년)+계약갱신(2년)으로 임차인은 총4년을 보호받으면서 거주할 수 있습니다. 이 다음 계약갱신을 하려고 한다면 계약갱신은 되는데 새로운 계약으로 진행합니다.
경제 / 부동산
23.09.01
0
0

세입자의 전세대출연장으로 인해 재계약시 부동산 수수료는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.갱신계약 시 부동산에서 계약서 작성시 임차인과 임대인이 합쳐서 비용을 부담합니다. 비용은 5~20 만원정도 합니다. 부동산에 가기 전에 전화로 비용을 물어보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.09.01
0
0

전세계약 시 주의해야 할 점은 어떤게 있나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차 계약 전에는 가장 첫번째로 등기부등본을 발 급받아 꼼꼼하게 확인을 해 보는 것이 필수입니다. 내가 전세금을 주고 들어갈 집에 근저당권이나 가등기, 압류 나 가압류 등은 없는지를 살펴보셔야 합니다. 등기부등 본에 이런 항목들이 있는 것을 권리관계라고 하는데, 이 권리관계를 꼼꼼하게 확인을 해 보시고, 이런 내용들이 있다면 가급적이면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.그렇다고 해서 이런 권리관계가 있으면 무조건 계약 을 하지 말라는 건 아닙니다. 일반적으로 근저당권 채권 액과 임차 보증금(전세금)을 더한 금액이 아파트의 경 우 70% 이하, 연립주택이나 다가구인 경우는 60% 이 하인 경우가 보편적으로 안전합니다.물론 보편적으로 안전하다는 참고사항일 뿐, 절대적 으로 안전하다는 것은 아니니 계약 후의 책임은 계약자 본인에게 있는 것입니다.계약상대자를 확인하라는 것은 계약시의 상대방이 실제 등기부상에 있는 집의 명의인(집주인)인지 신분증 을 반드시 대조해 봐야 한다는 것입니다.혹시라도 대리인을 통해 계약을 하는 경우라면 명의 자(집주인)과 대리인의 신분증을 꼭 확인하고, 위임장, 인감증명서를 받아야만 합니다. 설령 명의자의 배우자 나 직계가족이라 할지라도 위임장과 인감증명서는 꼭 받 아두셔서 안전하게 하시는 것이 좋습니다. 전세 계약이 완료되고 나면 대항요건(이미 발생하 고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있게 하 기 위한 요건)을 갖추어야 하므로 반드시 전입신고를 한 후 확정일자를 받아두셔야 합니다!확정일자는 '전입신고 완료'와 '실제 거주'의 요건을 충족하여야만 권리를 주장할 수 있는 대항력 및 우선변 제권 등이 생깁니다.
경제 / 부동산
23.09.01
0
0

월세 계약 만료 전 이사, 월세 보증금 반환 보험 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 처음 계약 후 계약만료 전 계약해지에 대해 법적으로 명시해놓은 것은 없습니다. 판례에 따르면 계약서 특약사항에 임차인이 계약만료 전 이사하는 것에 대한 내용이 있다면 특약사항 대로 이행하면 된다고 했습니다. 특약사항에 따로 작성하지 않았다면 임대인과 협의에 의한 계약해지를 해야 합니다. 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.2. 보증보험 신청기한이 있습니다. HUG주택도시보증공사, HF한국주택금융공사: 전세 계약 기간 1/2 지나기 전SGI서울보증 : 계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준)보증보험에 가입되었고 계약만료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 이행청구 신청을 하여 보증금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.01
0
0

세입자 월세 밀릴때도 중개업자에게 이야기하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통해 전달하면 부동산에서 임차인에게 전달하겠지만 부동산에서 관리하는 임차인이 아니고서야 전달만 합니다. 임차인이 월세를 미납한다면 임대인이 직접 강하게 의사표현을 해야합니다. 2기 차임에 달하는 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.01
0
0

월세 만료 이사 통보는 언제하는게 좋나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 전 6~2개월 전에 임대인에게 계약종료 후 퇴거에 대한 의사통보를 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.09.01
0
0

전세계약서 수기로 작성된 이 내용. 법적 효력 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.수기로 작성했더라도 계약갱신에 대한 내용이 있다면 효력이 있습니다. 임대인은 계약해지를 할 수 없고, 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 없습니다.임차인은 주택 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.31
0
0

제가 저희형이 분양받은 아파트에 조금저렴하게 전세나 월세로 살고 싶은데 디딤돌대출 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 가능합니다. 일반적인 전세 나 월세 임대차계약을 체결하고 보증금대출을 받아서 형계좌로 입금되면 되고 전입신고를 본인이 해야하며 형이 거주하면 안 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.31
0
0

아파트 중도금을 꼭 넣어야 하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약시 계약금 지불 후 중도금 지급은 의무가 아닙니다. 법적으로 계약금, 중도금, 잔금순서대로 지켜야 한다는 것은 없습니다. 상황에 따라 계약금 후 바로 잔금으로 진행해도 됩니다.임대인과 협의하여 진행하시면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.08.31
0
0