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상가 세입자가 3개월전부터 비워달라고 말을 했는데 들은적없다고 암묵적 갱신이라고하는데 어떻게해야하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원칙적으로 임대차 계약기간은 임대인과 임차인의 협의에 의해 자율적으로 정할 수 있습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법 계정으로 인해 "임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"라고 명시하고 있습니다.(상임 법 제15조) 즉, 상가건물 임대차보호법 상의 묵시적갱신과 계약갱신요구권 조항은 강행규정이기 때문에 "상임법 제10조에 해당하는 사유"를 제외하고는 계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 그래서 새임차인과 임대인 양당사자간에 합의하여 1년의 임대차계약후 재 갱신을 할수 없다는 약정은 임차인에게 불리한 내용으로 상가건물임대차보호법에 따라 효력이 없습니다.임차인을 이사보낼 수 있는 방법은 임차인에게 적절한 보상을 하는 수밖에 없습니다.임차인의 계약갱신요구권 행사에 임대인이 거절 할 수 있는 경우는 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 입주한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
경제 / 부동산
23.03.23
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아파트실거주2년거주요건이삭제되어다는데 사실인지요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 규제완화를 추진하고 있지만 법이나 시행령 개정이 완료되지 않는 것들이 많아 실수요자들 사이에 혼선이 일어나고 있습니다. 주택법 개정안 아직 발의되지 않았습니다.상반기 안에 처리한다는 입장이지만 아직 법안 제출도 마치지 않았습니다. 법안 발의 이후에도 본회의 통과까지는 진통이 예상됩니다.법안 통과를 위해서는 국회 의석 과반을 차지한 여당의 찬성이 필요하기 때문입니다.소급 적용된다고 밝혔지만 아직 시행된 것은 아니기 때문에 주의가 요구됩니다.
경제 / 부동산
23.03.23
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전월세 계약기간 내에 위반할 경우 어떻게 되는지요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세가 2달치에 달하는 월세가 연체된다면 임대차계약 해지가 가능합니다. 월세연체 때문에 임대차 계약을 해지한다는 내용의 내용증명, 문자, 이메일 무엇이든 임차인에게 도달하도록만 하시면 됩니다. 그리고 임대차 계약 해지 이후 보증금에서 미납 월세 공제한 뒤에 남은 금원을 임차인이 가져갈 수 있도록 준비해 놓고, 임차인에게 알려주면, 임차인에게 집에서 나가라(소위 명도)는 취지의 판결을 받을 조건이 됩니다.이 후 지급명령을 해도 되고, 바로 명도소송을 하셔도 됩니다.도중에 밀린 월차임을 지급한다고 해도 이미 임대차 계약이 해지되었기 때문에 소송이 중단되는 일은 없습니다.
경제 / 부동산
23.03.23
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근저당권설정과 전세권설정의 차이점 및 절차가 어떻게되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당권은 채무관계가 이루어진 뒤 빌린 돈을 갚거나 추가적인 대출을 '일정 한도 내에서 변동되는 부분까지 고려하여 설정한 것이 '근저당권'인 것입니다. '일정한도'는 '채권최고액'이라고 하며, 보통 은행에서 담보대출을 받을 때 채권 금액의 120~130% 정도 되는 금액으로 설정합니다.빌린 돈보다 더 많은 금액을 근저당권으로 설정하는 이유는 대출받은 돈을 상환하지 않아 추가적인 이자 발생 등으로 채권액이 증가하더라도 은행이 손해를 보지 않을 수 있으며, 주택담보대출 등 장기적인 대출계약인 경우 중간에 변수가 많아짐에 따라저당권을 계속 새로 설정해주는 행정적인 소요를 줄일 수 있습니다.쉽게 말해 건물주인이 은행으로부터 건물을담보로 대출을 실행하고 등기부에 근저당권설정등기를 합니다. 그리고 실제 대출금보다 120~130%높은 금액을 설정하는데 이는 등기부에 채권최고액으로 확인할 수 있습니다.전세권설정은 보통 임차인이 임대차계약기간 중 예기치못한 상황이 발생할 때 보증금을 보호하기위해 등기를 합니다. 임대인의 동의를 구해야되고 비용이 발생하는데 보통 임차인이 임대인의 비용까지 부담합니다.임대인이 보증금 반환을 하지 않을 경우 경매신청이 가능합니다. 전세권설정은 건물에 대햐서만 설정하기때문에 건물부분의 낙찰대금에서 보증금이 변제됩니다.(집합건물(아파트)의 경우 토지와 건물 부분에서 다 변제됨)
경제 / 부동산
23.03.23
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월세로 살고 있는집이 경매로 넘어갈 경우에 대해서 문의 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력이 있는 소액임차인이라면 최우선변제액 배당조건에 해당되는지 확인하고, 낙찰금액에서 가장먼저 배당을 받을수 있습니다.납부해야 하는 것이 맞습니다만, 실무에서는 납부하지 않는 것이 보통입니다.추후, 전소유자인 임대인이 체납월세에 대해 청구할 가능성 또한 존재합니다만, 일단은 월세를 납부하지 마시고 만약 추후 전소유자가 청구할 경우 일괄정산이나 절충하는 방법도 실무에서는 가능한 사항입니다.월세의 납부 당사자는 당연히 전소유자인 임대인입니다.그리고 아니면 채권자중에 특히 금융권에서는 원금및체납이자를 충족하기 위해 현재 점유중인 임차인을 상대로 월세체납 여부를 확인작업에 들어갑니다.임료체불이 확인 될때는 임차인의 배당금에 대하여 지불금지신청서을 법원에 신청하고.해결될때까지 임차인의 지불 배당금은 보류상태가 됩니다. 임대료에 대해 연체한 사실이 없다는 은행통장사본을 송금사실을 법원에 제출하면 지체없이 배당이 실행됩니다.임대료에 대하여 임대인만 권리가 있는것이 아니고 채권자도 권리를 행사할 수 있는 범위가 확보되어, 법원에서도 이해관계인으로서 증명이 되면 임대료에 대해 권리를 행사할 수 있기때문에 배당지급에 대해 차질이 없으시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.03.23
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부동산 전용면적 공급면적이 뭐에요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전용면적전용면적이란, 위 이미지에서 볼 수 있듯이 아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점하여 사용하는 공간을 말합니다.• 즉, 각 세대가 독립적으로 사용하는 공간으로 방,거실, 주방, 개인(세대) 현관 등의 면적을 말합니다.베란다(발코니) 부분은 전용면적에서 제외가 됩니다.공용면적공용면적이란, 아파트 면적 중에 여러 사람이 함께 사용하는 면적을 공용면적이라고 합니다. 공용면적은 크게'주거공용면적'과 '기타 공용면적'으로 나누어지게 됩니다.1. 주거공용면적주거공용면적이란, 아파트 계단, 복도, 엘리베이터 등 주거와 직접적으로 관련되는 공용면적을 말합니다.2. 기타 공용면적(주거 외 공용면적)기타공용면적이란, 관리실, 노인정, 놀이터, 독서실, 지하 등 주거와는 직접적으로 관련이 없는 공용면적을 말합니다.• 주차장 면적은 공용면적과 별도의 면적이지만 넓은 의미에서 기타 공용면적에 포함시키기도 합니다.공급면적공급면적은 "전용면적 + 주거공용면적"을 합한 면적을말합니다. 2009년 4월 1일 이후부터는 아파트공급면적을 세대별로 표시하는 경우 주거의 용도로만 쓰이는 면적인 "전용면적"으로만 표시해야 합니다.• 따라서, 요즘 아파트 분양광고들은 모두 59㎡ 또는84㎡ 등으로 표시하고 있는 것입니다.• 59㎡는 과거 24~26평형을, 84㎡는 과거 31~34평형을 가리킵니다.• 우리들이 평소에 아파트 평수를 말할 때 많이 사용하고 있는 "24평형", "33평형"등은 "공급면적"을말하는 것입니다.
경제 / 부동산
23.03.23
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세입자 있는 상태에서 아파트 매도시 어떻게되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매 전 의사통보기간(계약만료 6~2개월 전)임차인이 전임대인에게 계약갱신요구권을 행사했더라도 매매 후 매도인(새 임대인)이 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신요권 행사를 거절할 수 있습니다.최근 이 사건의 상고사건을 심리한 대법원은 계약갱신요구권과 그 거절에 관한 첫 판단을 내놓으며 입장을 정리했습니다(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결). 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.
경제 / 부동산
23.03.23
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잔금일에 돈은 어떻게 전달하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.요즘은 계좌이체을 합니다. 이체한도가 있다면 잔금일 전에 은행을 방문하여 이체한도를 풀어서 잔금일에 매도인에게 계좌이체를 하면 됩니다.만약 현금이나 수표를 전해 준다면 잔금을 현금 또는 수표로 교부했다는 영수증을 작성하여 보관해두어야합니다.
경제 / 부동산
23.03.23
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전세 임대인의 세금체납금액을 임차인이 확인할 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 세금체납에 대한 정보를 확인하기 위해 현재는 임대인의 동의가 필요합니다.4월 1일부터는 임대인의 동의가 필요없이 본인 신분증과 임대차계약서를 지참하여 세무서(전국어디든상관없음)를 방문하여 임대인의 미납세금 현황을 알 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.22
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제가 첫집을 사려고합니다. 특례보금자리로요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.안타깝게도 대출 80%까지는 안 나옵니다.LTV는 최대 70%, DTI는 최대 60%입니다.쉽게 말해서 LTV 기준으로는 최대한도인 5억 원까지 받으려면, 약 7억 원 초반대 주택까지만 구입할 수있다고 생각하면 쉽습니다..아파트는 70%, 기타 주택은 65% 지만, 조정 지역에 해당할 경우 아파트 60%, 기타주택 55%입니다.시세 평가 방법은 KB부동산 시세 정보의 일반 시세 정보의 하한 평균가와 상한 평균가를 산술가 우선시되며, 해당 시세가 없으면 한국부동산원평균가(부동산테크) 평균한 값을 적용합니다.
경제 / 부동산
23.03.22
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