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월세도 연말정산에 반영되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.조세특례제한법 제95조2에서는 '주택을 소유하지 않은 세대의 세대주로 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)가 국민주택규모의 주택(주거용 오피스텔 고시원 포함)을 임차하기 위해 지급하는 월세액(750만 원 한도)의 10%(12%)에해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득산출세액에서 공제한다'고 명시돼 있습니다.즉, 1년 총 급여가 7,000만 원 이하의 무주택 근로자이거나 종합소득금액 6,000만 원 이하의 무주택 성실사업자여야 합니다. 1년 간낸 월세를 750만 원 한도에서 10% 가량 돌려받을 수있습니다.자, 이제 모든 조건을 확인하셨다면 월세 공제를 위한필수 서류를 챙겨야 해요. 1) 신청자 본인의 주민등록표·등본 2) 임대차계약증서 사본 3) 월세 납입을 증명하는 현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등을잘 모으시면 됩니다.월세액 세액공제를 받으려면 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표등본 상 주소지가 같아야 하니 전입신고는 미리미리 해두셔야 합니다. 그리고 월세액 세액공제를 받는 데 집 주인의 동의는 별도로 필요하지 않습니다.
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부동산
23.03.20
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갭투자라는 것이 무엇인가요? 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식입니다. 예를 들어 매매 가격이 3억 원인 주택의 전세금 시세가 2억 5,000만 원이라면 전세를 끼고 5,000만 원으로 집을 사는 방식입니다.전세 계약이 종료되면 전세금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼의 차익을 얻을 수 있어 저금리, 주택 경기 호황을 기반으로 2014년 무렵부터 2~3년 사이에 크게 유행하여습니다. 부동산 호황기에 집값이 상승하면 이익을 얻을 수 있지만 반대의 경우에는 깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못할 수 있습니다.
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부동산
23.03.19
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전세계약기간 중에 이사 갈수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지를 하고자 할 때 임차인은 언제든지 계약해지에 대한 의사통보를 임대인에게 할 수 있습니다. 그리고 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발행하여 적법하게 계약이 종료되는 것이기때문에 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 그리고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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23.03.19
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전세가 만기됐는데 집주인이 보증금을 나중에 준다고 할때 해야 할 주의사항이 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이사를 가지 않아도 될 상황이라면 새임차인을 구할 때까지 기다리거나 이사를 가야되는 상황이라면 임차권등기명령과 보증금반환소송을 진행하겠다고 내용증명을 보내보시기바랍니다. 대화를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다. 임대인의 보증금반환용 대출상품도 있으니 확인해보라고 권유를 해보시기바랍니다.주변 전세시세가 하락한 상황이라면 임대인이 전세보증금 인하분만큼 월세로 임차인에게 주거나 임차인이 전세대출이 있다면 전세대출 이자를 지원하거나 관리비까지 지원 해주는 조건으로 계약갱신을 부탁하는 상황도 있습니다.
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23.03.19
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전용률, 건폐율, 용적률은 무엇을 나타내는지?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.쉽게 풀이하자면 건폐율은 1층짜리 건물을 옆으로 얼만큼 넓게 지을수 있는가?를 판단하며 이는 수평적 규제이고대지 면적이 100평이라고 가정하고, 건폐율이 60프로라고 하면 최대 60평까지 건물을 지을 수 있습니다50프로 라고 하면 50까지 건물을 지을 수 있습니다.건폐율=건축면적/대지면적 ×100용적율은 건물면적을 몇 층까지 지을수 있는가?를 판단하며 이는 수직적 규제라고 보면 됩니다. 대지면적이 100펴이고 바다견적이 80평인 5층짜리 건물은 용적률 400%가 나옵니다. 용적률=지상층 연면적/대지면적×100전용률이란, 아파트 전용면적이 공급면적에서 차지하는 비율입니다. 전용률이 높으면 생활 공간이 넓고,전용률이 낮으면 공용 공간이 많다는 것을 의미합니다.주거전용면적/(주거전용면적+주거공용면적) * 100
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23.03.19
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실거래가신고 제도는 의무적으로 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권,입주권)을 전매하는 계약을 체결한 경우에 신고하여야 합니다. (아파트내 상가의 분양권 전매는 거래신고 대상이 아닙니다./ 주상 복합아파트의 분양권, 입주권 전매시에는 부동산거래신고를 하여야 합니다. 이는 300세대 이상의 주상복합아파트에 해당됩니다.)매매계약 체결일로부터 60일 이내에 신고하여야 합니다. 단, 주택법 제80조의2 에 따른 주택거래신고지역의 주택에 대하여 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에는 중개업자가 주택거래계약의 체결일로부터 15일 이내 신고하여야 합니다.부동산거래신고는 매매계약을 체결한 물건지의 시·군·구청 거래신고 담당부서에 하시면 됩니다.직거래인 경우 거래당사자 공동으로 서명 또는 날인하여 거래당사자 중 1인이 신고관청에 신고하시면 됩니다. ( 인터넷을 통하여 신고하는 방법도 있습니다. 이 경우 거래당사자 중 1인이 인터넷(http://rtms.mltm.go.kr)을 통하여 신청하고 거래당사자 모두가 전자인증을 하였을 경우 인터넷을 통한 부동산거래신고가 완료됩니다. 다만, 이 경우 방문신고와 달리 대리신고 또는 단독신고는 하실 수 없습니다.중개업자에 의한 중개거래인 경우 반드시 중개업자가 부동산거래신고를 하여야 하며, 거래당사자는 신고의무가 없습니다.부동산거래신고를 한 이후 정정, 변경, 해제 등 신고 가능합니다.
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23.03.19
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특례보금자리론의경우 생애최초 조건 알려주실분?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부모님 자택의 세대원으로 거주하는 경우 특례보금자리론을 이용할 수 있습니다.대출을 신청함에 있어 본인, 배우자 및 세대원 전원의 주택 보유수가 본건 담보주택을 제외하고 무주택임을 확인합니다.본인은 대출실행일로부터 1개월 이내에 본건 담보주택에 전입을 완료하여 전입세대열람표를 은행에 제출하고, 전입한날로부터 1년까지 담보주택에 거주할 것을 확약합니다.
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23.03.19
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오피스텔 구입하더라도 무주택 유지가 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 개별공시지가와 상관이 없습니다.오피스텔의 경우 분양 시 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 구분됩니다.업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 그리고 건물부분의 부가세를 환급받습니다. 하지만 거주목적인 임차인이 전입신고를 하는 경우 주택수에 포함됩니다. 주택으로 보는 기간이 10년 동안 유지되고 환급받은 부가세를 다시 부과해야합니다. 그래서 업무용 오피스텔을 소유하고 있는 임대인이 전입신고를 하지않는 조건으로 임차인을 받곤 합니다.주거용 오피스텔은 당연히 주택수에 포함됩니다.
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23.03.19
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전세 끝내고 나갈때 복비관련 궁금증
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약 2년 거주하고 계약만료 6~2개월 전까지 계약갱신에 대한 의사통보를 하면 됩니다. (계약갱신 요구권 행사)계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지에 대한 의사통보를 할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 임차인이 계약해지의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약종룍 됩니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약종료가 되는 것이기 때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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23.03.19
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안심전세 앱의 정보는 얼마나 정확한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 이용자가 전세계약전 100% 활용할 수 있는 수준이 아닙니다. 1. 시세정보 제공• 1.0 버전에서는 그동안 시세파악이 어려웠습니다.세대·연립주택, 50세대 미만 소형 아파트의 시세를 (수도권부터) 제공합니다.7월 2.0버전으로 업그레이드되면 오피스텔이 추가되고, 광역시로 시세제공 범위도 확장예정•현재 버전에서는 신축주택 준공 1개월 후 시세가제공되고, 2.0버전에서는 준공 1개월 전 잠정시세와 준공 1개월 후 확정시세깡통주택 여부도 진단, 건물 선순위 권리관계, 근저당, 전세보증금 등 정보 입력하면 가능시세조회를 할 때 인근지역 믿을만한 공인중개사와 감정평가사(상담센터)의 전화번호를 표시해 시세 관련 의견가능2. 자가진단 안심전세앱• 산정된 시세를 바탕으로 선순위 권리관계, 근저당, 전세보증금 등 정보를 추가 입력하면 안심하고 전세계약을 할 수 있는지 자가진단 할 수 있습니다.임차인이 검색한 주택의 지역 평균 전세가율과평균 경매낙찰가율 정보로 안심할 수 있는 전세보증금 수준 제시하고, 경매에 넘어갈 경우 손실이 우려되는 금액을 그래프로 제공입력한 전세금과 주택의 시세를 고려해 해당 주택이 HUG 전세보증금반환보증에 가입 가능한물건인지 확인3. 집주인 정보 공개염려되는 집주인의 채무ㆍ세금체납 여부인데 개인정보 보호를 이유로 임차인이 알수가 없었는데,사고 위험이 많은 집주인을 사전에 파악할 수 있도록 합니다.집주인의 과거 보증사고 이력HUG 보증 금지 여부악성임대인(HUG 집중관리다주택채무자) 등록 여부임대인의 체납이력 제공집주인의 체납이력은 7월부터 국세청 서버와 연계방식으로 앱 화면에 제공할 계획4. 정보 제공 방식• V1.0은 집주인이 앱에서 본인 정보를 조회한 후폰 화면을 통해 임차인에게 보여주는 방식•v2.0은 임차인이 임대인에게 정보 조회 권한 요청을 보내면 동의 클릭하면 앱 화면에 확인가능•v3.0은 집주인 정보 공개관련법안 통과 이후 동의없이 임차인이 악성임대인 명단 등을 조회기능추가할 계획정부가 전세사기를 막겠다고 내놓은 앱이지만 실효성이 떨어진다는 불만이 있습니다.직접 사용자들의 불만은 시세정보 등은 연결된 웹페이지 등에서 입력한 뒤에 확인이 되는 쉽지가 않다는 것입니다. 거주하고 있는 집을 입력하면 공개대상이 아니거나검토중입니다라는 문구만 제공할뿐입니다.아직은 불안정한 시스템으로 사용자들의 불편하고원하는 정보를 얻지 못하는 경우가 많습니다.집주인이 정보공개를 동의를 해야 가능한대 임대인이 적극적으로 해주기란 쉽지가 않을 것입니다.이에 대한 개선은 7월 출시 예정인 2.0버전으로 수도권 소형주택에서 광역시 오피스텔까지 확대될 예정입니다..임차인이 정보조회하면 임대인이 동의하고 확인하는 방식입니다.임대인이 자발적인 정보공개도 쉽지 않을 것이고,앱이용에 서툰 어르신들이 집주인들에게도 한계가있을것입니다.안심전세앱을 믿고 바로 확인하는 시스템이 먼저 우선 되어야 할 것으로 보입니다.
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