답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보유세(재산세, 종합부동산세 등)는 공시자가로 산정하여 부과되는 것으로 공시지가가 내려가면 보유세의 과세푠도 내려가서 납부할 세액이 줄어드는 장점이 있습니다.실거래가와 공시지가는 다릅니다.실거래가는 실제로 주변 시세와 비슷한 금액을 매매하여 실거래가신고를 한 후 국토부에 기록이 됩니다.공시지가는 표준과 개별 두 가지 종류로 나누어 다뤄집니다. 표준의 경우에는 전국 2,700만 필지 중 어느 정도 대표성을 가진 50만 필지를 정해 감정평가원 의견을 취합하여 결정한 뒤 공시하게 됩니다. 이런 합의를 거쳐 매년 1월1일을 기준으로 산출하고 매년 2월에 공시하여 약 한 달동안 열람할 수 있도록 합니다. 관련 정보를 볼 수 있는 곳은 토지가 속한 지방자치단체 민원실이나 국토교통부 온라인 홈페이지입니다. 이어서 두 번째 종류인 개별 방식은표준공시가를 기준으로 삼아 각 지방자치단체에서 개별토지를 정해 산출한 단위 면적당 가격입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.조세특례제한법 제95조2에서는 '주택을 소유하지 않은 세대의 세대주로 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)가 국민주택규모의 주택(주거용 오피스텔 고시원 포함)을 임차하기 위해 지급하는 월세액(750만 원 한도)의 10%(12%)에해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득산출세액에서 공제한다'고 명시돼 있습니다.즉, 1년 총 급여가 7,000만 원 이하의 무주택 근로자이거나 종합소득금액 6,000만 원 이하의 무주택 성실사업자여야 합니다. 1년 간낸 월세를 750만 원 한도에서 10% 가량 돌려받을 수있습니다.자, 이제 모든 조건을 확인하셨다면 월세 공제를 위한필수 서류를 챙겨야 해요. 1) 신청자 본인의 주민등록표·등본 2) 임대차계약증서 사본 3) 월세 납입을 증명하는 현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등을잘 모으시면 됩니다.월세액 세액공제를 받으려면 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표등본 상 주소지가 같아야 하니 전입신고는 미리미리 해두셔야 합니다. 그리고 월세액 세액공제를 받는 데 집 주인의 동의는 별도로 필요하지 않습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식입니다. 예를 들어 매매 가격이 3억 원인 주택의 전세금 시세가 2억 5,000만 원이라면 전세를 끼고 5,000만 원으로 집을 사는 방식입니다.전세 계약이 종료되면 전세금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼의 차익을 얻을 수 있어 저금리, 주택 경기 호황을 기반으로 2014년 무렵부터 2~3년 사이에 크게 유행하여습니다. 부동산 호황기에 집값이 상승하면 이익을 얻을 수 있지만 반대의 경우에는 깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지를 하고자 할 때 임차인은 언제든지 계약해지에 대한 의사통보를 임대인에게 할 수 있습니다. 그리고 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발행하여 적법하게 계약이 종료되는 것이기때문에 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 그리고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이사를 가지 않아도 될 상황이라면 새임차인을 구할 때까지 기다리거나 이사를 가야되는 상황이라면 임차권등기명령과 보증금반환소송을 진행하겠다고 내용증명을 보내보시기바랍니다. 대화를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다. 임대인의 보증금반환용 대출상품도 있으니 확인해보라고 권유를 해보시기바랍니다.주변 전세시세가 하락한 상황이라면 임대인이 전세보증금 인하분만큼 월세로 임차인에게 주거나 임차인이 전세대출이 있다면 전세대출 이자를 지원하거나 관리비까지 지원 해주는 조건으로 계약갱신을 부탁하는 상황도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.쉽게 풀이하자면 건폐율은 1층짜리 건물을 옆으로 얼만큼 넓게 지을수 있는가?를 판단하며 이는 수평적 규제이고대지 면적이 100평이라고 가정하고, 건폐율이 60프로라고 하면 최대 60평까지 건물을 지을 수 있습니다50프로 라고 하면 50까지 건물을 지을 수 있습니다.건폐율=건축면적/대지면적 ×100용적율은 건물면적을 몇 층까지 지을수 있는가?를 판단하며 이는 수직적 규제라고 보면 됩니다. 대지면적이 100펴이고 바다견적이 80평인 5층짜리 건물은 용적률 400%가 나옵니다. 용적률=지상층 연면적/대지면적×100전용률이란, 아파트 전용면적이 공급면적에서 차지하는 비율입니다. 전용률이 높으면 생활 공간이 넓고,전용률이 낮으면 공용 공간이 많다는 것을 의미합니다.주거전용면적/(주거전용면적+주거공용면적) * 100

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권,입주권)을 전매하는 계약을 체결한 경우에 신고하여야 합니다. (아파트내 상가의 분양권 전매는 거래신고 대상이 아닙니다./ 주상 복합아파트의 분양권, 입주권 전매시에는 부동산거래신고를 하여야 합니다. 이는 300세대 이상의 주상복합아파트에 해당됩니다.)매매계약 체결일로부터 60일 이내에 신고하여야 합니다. 단, 주택법 제80조의2 에 따른 주택거래신고지역의 주택에 대하여 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에는 중개업자가 주택거래계약의 체결일로부터 15일 이내 신고하여야 합니다.부동산거래신고는 매매계약을 체결한 물건지의 시·군·구청 거래신고 담당부서에 하시면 됩니다.직거래인 경우 거래당사자 공동으로 서명 또는 날인하여 거래당사자 중 1인이 신고관청에 신고하시면 됩니다. ( 인터넷을 통하여 신고하는 방법도 있습니다. 이 경우 거래당사자 중 1인이 인터넷(http://rtms.mltm.go.kr)을 통하여 신청하고 거래당사자 모두가 전자인증을 하였을 경우 인터넷을 통한 부동산거래신고가 완료됩니다. 다만, 이 경우 방문신고와 달리 대리신고 또는 단독신고는 하실 수 없습니다.중개업자에 의한 중개거래인 경우 반드시 중개업자가 부동산거래신고를 하여야 하며, 거래당사자는 신고의무가 없습니다.부동산거래신고를 한 이후 정정, 변경, 해제 등 신고 가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부모님 자택의 세대원으로 거주하는 경우 특례보금자리론을 이용할 수 있습니다.대출을 신청함에 있어 본인, 배우자 및 세대원 전원의 주택 보유수가 본건 담보주택을 제외하고 무주택임을 확인합니다.본인은 대출실행일로부터 1개월 이내에 본건 담보주택에 전입을 완료하여 전입세대열람표를 은행에 제출하고, 전입한날로부터 1년까지 담보주택에 거주할 것을 확약합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 개별공시지가와 상관이 없습니다.오피스텔의 경우 분양 시 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 구분됩니다.업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 그리고 건물부분의 부가세를 환급받습니다. 하지만 거주목적인 임차인이 전입신고를 하는 경우 주택수에 포함됩니다. 주택으로 보는 기간이 10년 동안 유지되고 환급받은 부가세를 다시 부과해야합니다. 그래서 업무용 오피스텔을 소유하고 있는 임대인이 전입신고를 하지않는 조건으로 임차인을 받곤 합니다.주거용 오피스텔은 당연히 주택수에 포함됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약 2년 거주하고 계약만료 6~2개월 전까지 계약갱신에 대한 의사통보를 하면 됩니다. (계약갱신 요구권 행사)계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지에 대한 의사통보를 할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 임차인이 계약해지의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약종룍 됩니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약종료가 되는 것이기 때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.