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월세 잠금장치달려면 계약할때 글로 계약하는게 좋나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.잠금장치 설치에 대해서 임대인과 임차인이 구두로도 충분히 해결되지만 추후에 잠금장치 설치한 부분 원상복구에 대한 부분에서 의견이 달라질 수 있기때문에 특약사항에 확실하게 작성하는 것이 좋습니다. 잠금장치 설치, 설치 비용 부담, 원상복구를 할것인지 안할것인지에 대한부분을 임대인과 임차인이 합의하여 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.23
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전세집 알아볼때 해당집에 융자가 있으면 안되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약 할 주택에 해당주택에 융자(대출)가 있는 집을 많이 볼 수 있습니다. 전세계약 할 주택에 융자가 있으면 일반적으로 판단하는 방법이 있습니다. 대출(등기부 채권최고액)+전체보증금(본인보증금포함)이 주택매매시세의 80%를 초과하면 위험하다고 봅니다. 그리고 부동산경기가 안 좋을 경우 해당주택이 경매로 넘어간다면 유찰이 될 가능성이 높습니다. 유찰이 된다면 처음 경매가에서 30%하락이 되고 말소기준권리(압류, 가압류, 가등기, 저당, 근저당, 경매개시결정 등)보다 선순위 임차인이 아니라면 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있습니다.임차인의 보증금으로 해당 주택의 집주인이 대출을 상환하는 경우(주택의 등기부에 대출(근저당권)을 말소 시키는 조건) 전세계약시 특약사항에 그대로 작성해야 합니다. 근저당권을 말소시키지 않는다면 계약취소를 하고 임대인은 계약 및 중도금 잔금을 모두 반환한다라는 문구를 작성하는 것추후에 다툼이 없습니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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전세 계약갱신권 청구해서 2년 살았습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 갱신 계약서에 새로운 계약인지 계약갱신인지에 대해 특약사항에 적는 것이 추후에 임대인과 임차인이 혼동이 생기지 않아 다툼이 없습니다.임차인은 1회에 한하여 계약갱신을 사용할 수 있습니다. 계약갱신 1회 사용 했다면 이후에 계약을 연장하고 싶을 경우 새로운 계약으로 체결해야 합니다. 계약 갱신 후 임차인이 계약기간 중 계약해지를 하고 싶을 경우 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인이 계약해지를 통보하고 임대인이 통보 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 계약갱신 시 새로운 계약으로 진행한다면 임차인은 이후 계약갱신을 1회 행사할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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공인중개사 수수료는 어땋게 정해지는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항에 의해 중개보수가 법으로 정해져있습니다.그리고 중개보수는 법정상한선으로 법정 중개보수를 초과한 것이 적발되면 중개인은 처벌을 받습니다.그리고 중개보수에 대한 부가세는 별도이니 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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부동산 등 매매할 때, 보증금 승계 문의
네. 맞습니다. 매매가 1억. 임대차 보증금 2천만원일 경우 실제로는 8천만원을 매도인에게 송금하고 매매계약서 특약사항에 임대차 보증금 2천만원을 빼고 실제 송금액 8천만원 이라는 문구를 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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부동산 복비가 궁금합니다. 지금 있는 자취방을 빼려고 하는데요 ㅜㅜ
법정 중개보수를 드리면 됩니다.보증금 3천 월세 80만원 의 법정 중개보수는 (부동산이 일반과세자일 경우 부가세10%)(부동산이 간이과세자일 경우 부가세 4% 또는 없음)보증금 3천만원 월세 35만원의 법정 중개보수는 (부동산이 일반과세자일 경우 부가세 10%)(부동산이 간이과세자일 경우 부가세 4% 또는 없음)
경제 / 부동산
24.05.15
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임대차보호법상 암묵적 갱신과 계약갱신청구권의 정의가 궁금합니다.
계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약조건과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 그래서 계약서를 다시 작성하지 않아도 되고 확정일자도 다시 받지 않인도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.임차인이 계약을 연장(갱신)을 하고 싶을 경우 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 통보를 해야합니다. 임대인이 계약만료 6~2개월 전에 임차인에게 계약갱신에 대해 물어봐서 임차인이 갱신을 하는 경우도 계약갱신에 해당합니다. 계약갱신 시 이전 계약과 동일하다면 갱신 계약서를 작성하지 않아도 되지만 대출이나 보증보험연장등으로 갱신계약서를 작성해야합니다.계약갱신은 1회에 한하여 행사할 수 있고 총 4년을 거주 할 수 있습니다. 계약갱신 전 묵시적갱신을 하게 되면 이후 계약갱신 1회를 행사할 수 있습니다. 그리고 묵시적갱신 기간에 따라 총 거주기간이 길어지게 됩니다.
경제 / 부동산
24.05.06
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계약갱신청구권에 대한 질문드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 계약갱신청구권 1회 행사 후에도 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 진행해야 합니다. 그리고 계약갱신에 대해서는 임대인과 협의사항입니다. 무조건 계약갱신을 할 수 있다가 아니기때문에 임대인과 협의를 해야합니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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모든 부동산 매매 거래는 계약금 - 중도금 - 잔금의 순서대로 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 거래시 계약금,중도금,잔금 순서는 법적으로 정해져 있지 않습니다.큰 금액이 필요한 부동산 매매나 임대차계약 시 매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인의 현금 확보를 위해 만들어진 거래 형태입니다. 그래서 꼭 계약금-중도금-잔금 순서로 이뤄지지 않아도 됩니다. 현금이 충분하게 준비되어 있다면 서로 협의하여 계약금에서 바로 잔금을 치뤄도 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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전세 계약할 때 다가구는 힘들까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구 전세대출.전세임대차계약 전에 총보증과 대출금을 알아보셔야 합니다. 대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인보증금 포함)이 해당주택 매매시세의 80%가 넘어가면 위험하다고 봅니다. 전세를 구하기 전에 보증보험 가입이 되는 전세집을 구하는 것이 본인 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 최선의 방법입니다. 잘 알아보고 계약을 하시기바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.27
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