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전세사기예방법이 있을까요? 꼭확인해야하는..

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이번 안심전세앱은 1.0버전 출시, 그간 시세정보 파악이 어려웠던 서울·수도권 내 다세대·연립주택, 50가구 미만 나홀로 아파트의 시세를 제공한다. 신축주택인 경우 준공 1개월 후 시세 정보를 제시합니다. 실제로 안심전세앱을 이용해보면 주택 주소 입력 시 해당 주택의 매매시세와 해당 지역의 경매낙찰가율, 전세가율, 전세보증사고 건수를 한눈에 확인할 수 있습니다. 앱을 통해 위험 계약 여부를 확인할 수 있는 자가진단도 할 수 있습니다. 자가진단을 하려면 입주일 또는 입주 예정일과 전세보증금, 저당권 설정액 등을 추가로 입력하면 됩니다. 앱출시 초기이다보니 임차 수요가 높은 수도권 오피스텔과 지방 주택의 시세 정보도 아직까지는 확인이 불가능합니다.HUG는 올해 7월 2.0버전으로 개선해 대상 주택 유형에 오피스텔을 추가하고, 지방 광역시로 지역 범위를 넓힐 계획입니다. 또 신축주택에 대해서도 한국공인중개사협회와 한국감정평가사협회와의 협업으로 준공 1개월 전 ‘잠정시세’와 준공 1개월 후 ‘확정시세’를 제공한다는 목표입니다. 안심전세앱은 집주인 과거 보증사고 이력과 HUG 보증가입 금지 여부, 악성임대인 등록 여부, 체납이력 등도 보여줍니다. 다만 1.0버전에서는 집주인 동의가 있어야만 해당 정보를 확인할 수 있습니다. 관련 법 개정을 거쳐 올해 7월부터는 집주인 동의 없이도 정보 확인이 가능해질 것으로 기대됩니다. 원희룡 국토교통부 장관에 따르면 “전세사기는 올해 절정을 이루고 2021년 체결된 전세 계약들에서 내년까지 (문제가) 나올 것”이라며 “7월 전까지는 보증사고와 체납사실에 대해서 스스로 제공하지 못하는 임대인과 전세계약을 하지 말 것을 강력히 권고한다”고 당부했습니다.서울의 법원경매 기준 2021년 9월부터 2022년 8월까지의 낙찰가율(매각가율)을 살펴보면, 최저 86.1%에서 최고 101.8% 이므로 최근 1년 서울 기준 평균 낙찰가율은 약 90~95% 정도로 추정됩니다.깡통전세 계산법결국 부동산이 경매되면 시세의 70~80% 정도의 저가로 경매된다고 볼 수 있습니다.낙찰가격 = 감정평가액(시세의 80~90%) X 낙찰가율 약 93%낙찰가격 = 시세의 70~80%따라서 세입자의 전세금과 선순위 권리자의 배당금의 합계가 시세의 70~80%을 초과할 경우 세입자가 전세금의 전부 또는 일부를 회수하기 어려울 수 있으므로 이러한 주택을 깡통전세, 깡통주택이라고 합니다.깡통전세 = (전세금 + 선순위 금액) 합산액이 시세의 70~80% 초과위에서 본 것처럼 부동산이 경매되면 시세의 70~80% 정도의 저가로 낙찰됩니다. 그런데 여기서 한발 더 나아가 신축빌라, 오피스텔 등 시세를 알기 어려운 매물에 대하여 임대인이 세입자에게 매매가격을 시세의 150% 정도로 속이는 경우가 있습니다.예를 들어 실제 빌라의 매매가격은 1억원 정도인데, 세입자가 사기꾼에게 속게 되면 매매가격을 1.5억원으로 잘못 알게 되고, 결국 전세금을 매매가격의 약 80% 정도로 계산하여 1.2억원이라고 믿게 됩니다. 사실 전세금은 1억원의 80% 정도인 8천만원 정도여야 적정합니다.시세확인하기아래의 인터넷 사이트, 공인중개업소 방문을 통해 전세 매물의 시세를 확인한 후 전세계약을 체결해야 합니다.국토부 실거래가 공개시스템 확인하기인터넷 부동산 사이트로 시세 확인하기네이버 부동산다음 부동산씨리얼 가격검색 지도직방호갱노노공인중개사 사무실 방문하여 확인하기대항력과 우선변제권을 즉시 확보하기 선순위 권리 금액이 과다하지 않다고 판단하여 임대차계약을 체결하기로 마음 먹었더라도 임대차계약을 체결한 이상 대항력과 우선변제권을 즉시 확보해야 합니다.전세권을 등기하여 물권 확보하기주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권 확보하기특약사항<매도 또는 근저당 금지 특약 예시> 임대인은 전세 보증금의 잔금을 지급 받은 때로부터 5일이 경과할 때까지 제3자에게 매도하거나 근저당 등 새로운 권리를 설정할 수 없으며, 이를 위반할 경우 손해를 배상해야 한다.그런데, 이러한 특약의 경우 계약에 불과하기 때문에 임대인이 처음부터 전세사기를 칠 의도였다면 특약도 이행하지 않을 것이고, 설령 피해자가 불법행위에 의한 손해배상 판결을 받더라도 사기꾼은 손해를 배상할 자력이 없을 것이므로 사실상 위 특약은 무용지물에 불과합니다. 그러나 처음부터 사기칠 생각이 아닌 임대인에게는 불법행위를 방지할 수 있는 예방 문구는 될 수 있다고 생각합니다.임대인의 소유자인지 확인하기 이중계약 유형의 전세사기에 대처하기 위해서는 임대인이 소유자로서 부동산을 임대하는 경우, 임대인이 소유자가 맞는지 아래의 방법에 따라 확인해야 합니다.임대인이 제시한 신분증과 임대인의 얼굴 대조하기신분증의 위조 여부 확인하기부동산등기부 등본 소유자의 인적사항과 신분증의 인적사항 대조하기인감증명서(또는 본인서명사실확인서)의 위조 여부, 본인 발급 여부 확인하기인감증명서의 인적사항과 신분증의 인적사항 대조 하기대리인 등이 임대차 계약을 체결하는 경우임대인이 소유자는 아니지만 소유자로부터 임대권한을 위임 받았다고 주장한다면 그러한 권한을 위임 받은 것이 맞는지 확인해야 할 것입니다.그리고 대리인이 소유자 대신 임대차 계약을 체결할 경우에도 아래와 같이 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증으로 본인 여부와 대리권을 확인해야 합니다.전세사기 보증보험 가입하기세입자가 전세계약 종료 후에도 집주인으로부터 전세보증금을 반환하지 못할 경우 주택도시보증공사, 서울보증보험, 한국주택금융공사에서 집주인 대신 책임지고 보증금을 반환해주는 것을 말합니다. 이러한 보증보험은 보통 가입 조건이 까다롭고, 보증 한도가 정해져 있습니다

경제 / 부동산

23.02.08

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