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원룸 계약 만료 전 호실 이동 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 임대인의 동의가 필요해 보입니다. 부동산에 말해서 계약서를 작성할 경우 대필료를 지불할 수도 있습니다. 법에서 정한 대필료는 없ㅇ서 부동산마다 대필료가 다릅니다. 부동산에 말할 경우 부동산이 임대인에게 물어봐야합니다.본인이 임대인에게 직접 물어봐도 됩니다. 이 경우 본인과 임대인이 계약서를 작성해도 됩니다.부동산에서 계약서를 작성하든 직접 계약서를 작성하든 다시 전입신고를 하고 확정일자를 다시 받아야합니다. 이 경우 권리순위 변동이 일어날 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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부동산 등기부 등본에 신탁등기란 말이 써있는데 무슨 뜻인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신탁법상의 개념으로서 부동산 신탁은 위탁자와 수탁자간 특정의 재산권을 이전하거나 수탁자에게 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분, 개발하게 하는 것을 말합니다. 쉽게 말해 토지소유주가 소유권을 신탁사에 이전하고 신탁사는 그 부동산을 개발 및 관리해 이익을 돌려주는 것을 말합니다.신탁등기를 하는 이유는 이 경우에 재산권을 신탁하였다는 사실을 해당 등기에 기록하지 않으면 제3자가 이를 알 수 없기에 반드시 신탁등기를 하는 것이며 등기를 마친 신탁만이 제3자에게 대항할 수 있는 효력을 가질 수 있습니다.갑구를 보시면 권리자에 사람이나 법인 이름이 아니라 수탁자 00신탁으로 되어있고 밑에 신탁원부라고 나와 있습니다.(만약 신탁등기가 되어있는 곳을 계약하시려면 신탁원부도 꼭 받아봐야 합니다.)일반적인 등기부등본에는 소유자로 나오고 인적사항 주소가 나옵니다 신탁등기 된 매물은 등기부의 소유자가 법인, 개인이 아닌 00신탁으로 나오는 차이를 알 수 있습니다.부동산 신탁등기를 하는 가장 큰 이유는 일반 은행 담보대출보다 신탁등기로 할 경우 조금더 많은 대출을 받을 수 있기때문입니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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공용하수관이 결빙되었을때 임대인의책임은요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.수도관이 동파가 됐을 때 수리비를 세입자가 내느냐, 집주인이 내느냐에 대해서 갑론을박이 있지만 동파의 원인이 건물의 하자 때문이라면 집주인이, 거주자의 관리 소홀로 동파가 됐다면 세입자가 수리비를 무는 것이 맞다고 봅니다.동파 수리비에 대한 책임은 건물의 용도나 주인 동거 여부 등에 따라서도 다를 수 있는데, 집주인과 함께 거주하는 다가구 주택의 경우 집주인이 동파 수리를 해주는 경우가 많고 공동주택, 다세대주택처럼 각 호실 별 주인이 따로 있고 주인이 함께 살지 않는 경우라면 세입자가 직접 수리하는 사례가 많습니다.임대인은 겨울철에 보일러, 상하수도와 관련해 주의 깊게 관리를 해야 한다. 동파 위험성을 세입자에게 알리고 동파를 방지해 물을 틀어놓거나 장기 출타시 동파 가능성 등 주의 의무를 챙겨야 합니다.임차인은 세를 들어 사는 입장에서는 주의 사항을 성실히 이행해야 한다.(선한관리자의 의무) 그러나 동파가 발생할 수밖에 없는 근본적인 문제가 있는 경우도 있습니다. 배수관이 지하 깊게 매설돼 있지 않거나 혹한에 취약해 얼게 되면 집합건물 경우에 원인이 정확하게 규명하기 어려워 임차인의 잘못으로 돌리는 경우도 많습니다. 서로 잘잘못만 따지는 것보다 일정부분을 부담하여 수리하는 것으로 원만하게 해결하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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전세 재계약 통지를 언제쯤 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 만료 6~2개월 전에 임대인이든 임차인이든 계약에 대해 의사통보를 하면 됩니다. 만약 한 번도 계약갱신에 대한 의사통보가 없었다면 계속 묵시적갱신으로 진행되어 온것으로 보면 됩니다. 계약만료 2개월 전 임차인에게 계약갱신 시 보증금에서 5% 인상계획에 관해 의사통보하면 됩니다.계약갱신 사용기간이 지났다면 새로운 계약으로 계약서를 작성해도 됩니다. 이때는 5%를 초과하여 보증금을 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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주택임대차보호법은 어떨때 적용되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.무조건 임차인의 요구에 임대인이 따라야 하는 것도 아니며 임대인의 요구에 무조건 임차인이 따라하는 것도 아닙니다. 주택임대차 보호법이 적용되는 상황에 따라 다르며, 계약서 특약사항에 따라 이행 해야하는 부분도 있고, 임차인에게 분리한 계약인 강행규정이라면 임차인이 따르지 않아도 되는 등 여러사례가 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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전세 계약 만료전에 미리 다른 곳으로 전입신고시 문제
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차에 있어서 전입신고와 주택점유 요건을 갖추면 대항력이 인정되며여기에 더하여 확정일자를 받으면 우선변제권까지 인정됩니다.이는 전세권설정등기를 하지 못할 경우 등기한 전세권에 유사한 권리를법률로 인정하는 것입니다.전세권설정등기를 할 경우는 대항력이나 우선변제권 등 등기된 전세권에 의해서그 효력이 인정되므로 전입신고를 하지 않아도 위와같은 권리가 당연히 인정됩니다.임대차계약의 당사자인 임차인 외에도임차인과 동거하는 가족이 전입신고를 한 경우에도그 요건을 인정하고 있습니다.그래서 가족만 먼저 전입신고를 하고 나중에 계약자가 전입신고를 하더라도처음 가족이 전입신고를 한 때를 기준으로 대항력을 인정받을수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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이사 월세 비용 비운 후 다른 세입자들어올때까지 월세비용 청구
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 만료 전 계약해지 시 새임차인이 구해질 때까지 임차인이 월세를 부담해야 합니다. 본인과 같이 일할 계산 후 보증금에서 빼서 반환합니다. 어떤 임대인은 도시가스와 전기료를 정산 한 상태라면 임대인이 부담하거나 어떤 임대인은 도시가스와 전기료를 임차인 부담하게 하는 경우도 있으니 임대인에게 확인해보시기 바랍니다. (계약기간 전 계약해지이기 때문에 보통 새임차인이 이사오기 전까지 임차인이 거주하다가 공과금을 다 부과해야 하는 것으로 생각하면 됨.)
경제 / 부동산
23.01.24
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빌라 경매 취득후 전세놓기 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아마도 임차인의 전세보증금으로 경락대출받은 금액을 상환하여 등기부에 근저당권을 말소 하여 임차인이 권리순위 상 1순위됩니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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월세거주중인데 청년전세대출 제도로 이사 고려중이에요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 하더라도 약정을 따로하지 않았다면 임대인은 계약 종료일에 보증금을 반환해야할 의무가 있습니다. 그래서 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의봅니다. 새 임차인이 구해질 때까지 월세를 지급해야합니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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대구와 인천의 부동산 하락률이 특히 높은 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다른 지방에도 그렇지만 인천과 대구, 세종에 투기세력이 많이 들어와서 부동산 가격을 많이 올렸습니다. 이에 따라 일반 사람들도 더 비싸게 사고 더 비싸게 팔고 어디든 재건축, 재개발이 활발하게 일어나면서 가격이 너무 많이 올랐습니다. 정부의 규제정책, 금리인상, 원자재가격 인상, 경기침체 등이 맞물려 그 동안 껴있던 거품이 빠졌습니다. 그리고 재개발, 재건축 물량이 쏟아지면서 필요공급량을 뛰어넘는 공급량으로 수용법칙에 의해 부동산가격은 자연스럽게 내려갔습니다. 올해 내년에 쏟아지는 아파트 공급물량으로 가격이 반등할 지 예측하기 어렵습니다.대구의 경우는 2018년 승인된 재개발 재건축 물량에 맞먹는 2022년 승인된 재개발, 재건축 물량을 생각하면 2026년이 넘어서도 공급이 넘치는 상황이 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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