답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력(전입신고+이사)은 법률관계(경매, 매매로 인한 새임대인 등)에서 제3자에게 주장할 수 있는 효력입니다. 우선변제권(대항력+확정일자)는 후순위 권리자보다 우선하면 변제받을 수 있는 권리입니다.소액임차인(지역마다 금액이 다름)에 해당하는 경우 경매시 최우선변제금을 0순위로 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. (올해부터 당해세보다 대항력 효력발생일이 빠른 경우 보증금 먼저 변제) 대출(채권최고액) + 총보증금(본인 보증금 ) + 미납국세 등을 확인하여 보증금이 안전한지 아닌지 대략 예측할 수 있습니다.(*올해부터 2,000 만원 초과하는 임대인의 미납세금열람이 가능합니다. )

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 그리고 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다. 5%인상이 적용 되지 않지만, 임차인의 동의를 한다면 인상할 수 있습니다.묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항). 본인이 계약해지를 통보한 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 중개의뢰를 하여 매물을 보고 소개해준 부동산 중개사무소에서 계약서를 작성하면 되고 부동산수수료는 법적으로 정해져 있습니다. 법정 요율에 맞게 계산한 부동산수수료를 지급하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.그럼 집 주인과 세입자 어디까지 수리비를 부담해야 될까요? 서로 속 시원하게 해결되기가 좀 어려운 부분인 것 같습니다. 서로 다 찜찜하고 상대방이 해야 맞을 것 같은데, 금액적으로도 사실은 뭔가 법적 조치를 하기엔 너무 작고 내가 다 물기엔 너무 많고 이런 경우가 많아서 안타까운 것 같습니다. 대법원은 "구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단해야 할 것"이라고 했습니다.쉽게 말하면 집의 어느 부분이 어떻게 파손됐는지, 파손되기 전 집 상태는 어땠는지, 수리비는 얼마나 나오는지, 보증금과 월세는 얼마나 됐는지 등 각 케이스의 조건들을 종합적으로 따져 결정해야 한다는 뜻입니다. 임대차 분쟁은 워낙 다양한 케이스의 문제가 발생하다보니 이 정도 기준이 현재로서 최선인 듯합니다.원인에 따라 다르겠지만 임차인의 부주의로 인한 막힘은 임차인이 부담을 해야 하지만 오랜 시간 배관을 관리하지 않고 계속 세를 주어 수익을 내고 있었던 임대인의 관리 의무로 인해 배관 막힘은 임대인에게 수선의 의무가 있습니다. 무조건 누가 책을 져야 한다보다 원인이 어떻게 되는지에 확인하고 책임을 확실하게 알 수 없을 때는 따라 서로 일정 부분을 부담하여 협의하는게 좋을 듯싶습니다. (다가구의 경우 대부분 임대인이 비용부담합니다.)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 사망하고 사망했는데 상속인이 상속포기를 하는 것이 아니라면 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 보증보험이행청구를 하여 보증기관으로부터 전세보증금액을 받을 수 있습니다. (보증보험 이행청구 신청 후 1달~2달 이내 전세보증금액을 받을 수 있습니다.)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차보증금의 반환의무 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결).임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결).주택임대차법상 계약 만료 2개월 전까지 계약에 관해 의사통보를 하면 됩니다. 법적으로 하면 선생님은 계약만료로 전세보증금을 반환해야하고 임차인은 임차주택을 반환해야 합니다. 선생님께서 전세보증금을 인하 하고 관리비를 지원해주는 조건으로 협의를 보거나 다른 금전적지원을 해주어서 임차인이 더 거주하도록 설득하는 방법이 있습니다. 아니면 임대인을 위한 보증금반환대출 상품을 알아보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.110㎡/ 84㎡ 로 되어 있다면 110㎡ 는 공급면적+전용면적으로 33평입니다.84㎡ 는 전용면적으로 25평입니다.아니면 전용면적 110㎡ 과 84㎡ 이라면 전용면적 33평과 25평입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시의 갱신의 효과 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단). 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다. 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).묵시적갱신이 되면 전 계약과 동일한 조건(보증금, 월세 등)으로 계약이 진행되므로, 임대인은 5%인상을 요구할 수 없습니다. 하지만 임차인의 동의와 협의가 있다면 인상할 수 있습니다. 묵시적 갱신 이후 본인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 계약해지를 통보한 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.그리고 묵시적 갱신 후 계약해지 시 부동산수수료는 임대인이 부담합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법정 대응 방법이 없습니다. 임차인에게 협조요청을 할 수 밖에 없습니다. *민법 제618조 ①임대한 주택을 사용.수익할 권리- 임차인은 임대차계약을 통해 임차주택을 사용수익할 수 있는 임차권을 취득하게 된다.*임차보증금의 반환의무- 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결).임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결).이는 임차인이 임차목적물(전세 집)을 사용할 수 있는 권리를 가지 것으로 임차인의 동의 없이 집내부를 들어갈 수 없습니다. 만약 무단으로 내부에 들어가는 것은 무단침입에 해당합니다. 판례에 보듯이 계약종료되면 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인은 임차주택을 반환해야합니다. 법리대로하면 선생님은 법적 대응 방법이 없기때문에 임차인과 원만하게 해결하시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에서 계약서 작성하지 않고 매도인 매수인 간 직접 거래로 계약서를 작성해도 됩니다.소유권이전등기(매수인), 취득세신고(매수인), 양도세신고(매도인) 를 셀프로 가능하다면 직접하면 되고 번거로울 경우 법무사에 맡기면 됩니다. 법무사에 맡길 경우 계약서 작성시 법무사에 요청해도 됩니다.