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답변 내역

아파트 직거래시에 주의사항같은게 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 시세 확인해봅니다.등기부확인해서 소유권에 관련된 권리, 소유권 이외 권리를 확인합니다.계약 전 주택 내부 꼼꼼히 확인합니다.(계약 전 하자보수 미리 협의하고 계약서 작성 시 하자보수에 대해 협의한 내용을 기재하여 이후 발생하는 분쟁에 예방합니다.)계약서를 작성하고 30일 이내 실거래 신고를 합니다.(구청 직접 방문이나 부동산관리시스템 사이트 접속)
경제 / 부동산
22.12.29
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계속 밀리는 월세로 인한 세입자를 내보려고 할 때 내용증명을 어떻게 작성하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.내용증명 양식찾기 힘들다면 우체국인터넷내용증명을 이용하면 됩니다. 여기에 양식도 다운받을 수 있습니다.내용 증명에는 발신인(임대인)의 성명,주소와 수신인(임차인)의 성명과 주소 / 임대료 연체에 따른 계약 해지통보 및 명도 요청이라고 내용제목 작성하시고부동산 소재지와 임대부분, 보증금, 임대료, 계약기간 / 내용으로 현재 연체 상황에 관한 내용과 미납기간, 미납금액, 몇월 몇일 까지 계약해지 알림 및 원상 복구 요청, 현 보증금액에서 미납분과 연체가산이자(연5%)를 제외한 금액을 반환, 추후 명도소송 진행을 예고 / 가장 아래 작성일과 발신인 이름과 도장 다 작성 후 총 3장을 추력하여 우체국에 갑니다.
경제 / 부동산
22.12.29
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사무실 임대차 계약기간 미경과인 경우 중개수수료
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 질문내용에 관한 내용일 없다면 계약기간 내 중도해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 협의합니다. 임차인과 임대인 간 협의를 본게 아니라면 임대인은 새임차인이 구해지지 않으면 계약종료일까지 보증금을 반환하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.29
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월세를 구하는데 고3층이면 3층 꼭대기인가요? 옥탑방인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본 질문 상 지번이나 총 층수를 알 수 없기 때문에 옥탑방인지 아닌지 확인 할 수가 없습니다.지번을 확인 할 수 있다면 인터넷 지도의 로드뷰로 확인해보시거나 건축물대장을 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.29
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옥탑방도 전입신고 할수있는 방법이 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세나, 전세로 거주를 하실떄에 법적으로 보호를 받기 위해서 우리는 전입신고를 합니다. 전입신고는 주택이 아니여도, 또 등재가 되지않은 않은 경우에도 가능합니다. 이 말은 위반건축물인 옥탑방이여도 전입신고가 가능하다는 의미입니다.먼저 옥탑방의 건물이 다가구주택인가? 또는 다세대주택인가 확인을 해야합니다.다가구주택의 경우에는 건물이 한개라고 보여지기 때문에 옥탑방이 건축물 대장상에 존재하지 않은것이여도 전입신고 후에 법적으로 보호릉 받을 수 있다고 합니다.하지만, 다세대 주택의 경우에는 개별등기이기 때문에 전입신고를 했다고 해도 옥탑방은 공용으로 사용하는 곳으로 판단이 되어 법적으로는 보호를 받을 수 없다고 합니다.
경제 / 부동산
22.12.29
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월세 낸다면 형광등이나 기본 수리등은 집주인에 요구해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.좋은 임대인분은 교체를 해줍니다. 하짐나 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 부분 전등, 샤워헤드, 수도쪽지, 건전지, 변기 커버 등은 임차인이 비용을 부담하여 교체 및 수리를 해야합니다.
경제 / 부동산
22.12.29
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임차권등기명령 관련질문드립니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.점유 이전을 완벽하게 하시지 않았다면 이자부분은 청구하실 수 없습니다. 지연이자 외 법률비용을 청구하여 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.29
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공동명의의 장단점에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.종합부동산세 : 1주택자 인당 6억(2022년도) ->9억(기본공제)씩 공제(2023년부터)입니다. 1주택 부부공동명의총 12억(2022년) ->18억(2023년부터)을 공제받을 수 있기 때문에 종합부동산세가 줄어들 수 있습니다. 하지만 공동명의는 세액공제율이 0%입니다.(단독명의로 보유하면 보유기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세액공제) 해당 부동산을 오래 보유할 예정이라면 단독명의로 보유하는 것이 더 나은 선택이 될 수 있습니다. 참고로 지분이 조금이라도 있으면 주택수가 늘어나게 되며, 2주택을 각각 부부 공동명의로 보유하고 있다면 두 사람 모두 2주택자가 되어 중과세율을 적용 받을 수 있으니 이 점 충분히 고려해야 합니다.양도소득세 : 양도소득세는 인당 기본 공제로 250만 원을 받으며, 부부 공동명의라면 500만 원을 공제받을 수 있습니다. 양도세율의 경우 양도차액이 3억 원이라면, 단독명의의 경우 세율은 40%이지만, 50% 지분으로 공동 명의로 되어 있다면 세율은 38%로 낮아집니다.배우자가 단독으로 담보 대출을 받거나 매매하는 등의 재산권을 행사할 수 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.29
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종합부동산세가 개편된다는데 어떤방향으로 개편되나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공시가격 1주택자 11억에서 12억으로 상향(법률 개정안 통과)기본공제금액이 1주택자 6억에서 9억으로 상향 (1주택 부부 공동 명의 12억에서 18억으로 상향)/다주택자 6억에서 9억으로 사향(법률 개정안 통과) / 1주택자 추가 공제 5억에서 3억으로 인하최고 세율 6%에서 5%로 인화(법률 개정안 통과)기본 세율 0.6~3.0%에서 0.5~2.7%로 인하(법률 개정안 통과)다주택자 과세표준 기준 합산 금액이 12억 이하는 0.5~2.7% 일반세율 적용/2.0~5.0% 중과세율 적용(법률 개정안 통과)공정시장가액 비율 60%에서 80%로 상향
경제 / 부동산
22.12.29
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상가 전전대 에 대해 알고 싶습니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 건물주인의 동의를 받아야 합니다. 혹시 모르니 전대차동의서(법적 양식없음)를 준비하여 임대인의 도장을 받는 것이 좋습니다. 그리고 전대차계약서를 작성하셔야 합니다. 전체 면적 및 전대할 부분 면적(구체적인 면적을 모른다면 오른편 일부 등으로 표시) , 보증금 및 계약금, 월세 등 금액, 임대 기간, 특약, 임대인과의 계약 내용 및 전대인 및 전차인 인적 사항 등을 기재하시면 됩니다. 부분 전대 형식이므로 전대차 기간 안에 불법 영업으로 발생하는 민. 형사상의 책임과 금전적인 손실금을 책임진다는 조항이 있어야 합니다. 월세 이외에도 관리비, 임대 기간 등에 대한 사항을 명확하게 기재하여 차후 분쟁의 사유를 줄일 수 있습니다. 그리고 임대인과 임차인의 임대차계약 기간종료 시 전차인의 계약기간 여부와 상관 없이 해당 계약은 종료한다라는 특약사항을 넣는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
22.12.29
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