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오피스텔 주거용 월세 재계약 시 집주인이 계약서 협의없이 계약을 하려 합니다. 이런경우 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 또는 묵시적강신은 처음 계약하고 2년 뒤에 할 수 있고, 이 때 임대료를 인상 할 수 있습니다. 계약갱신 시 또는 묵시적갱신 시(이때는 임대인과 임차인이 합의) 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없습니다. 계약갱신은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 계약갱신 전 묵시적갱신은 기간 정함이 없습니다. 임대료 5%를 초과하는 약정에 임차인이 동의하더라도 이는 임차인에게 불리하여 유효하지 않은 약정입니다. 5%를 초과하여 월세를 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.2021년 이후 2023년에 계약갱신 또는 묵시적갱신이 가능합니다. 2023년에 묵시적 갱신으로 2025년까지 묵시적갱신 기간입니다. [주택임대차보호법]제4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.이 법이 묵시적 갱신시에도 적용이 되어, 이전 계약이 1년이라면 묵시적갱신도 1년이 되고, 1년 거주 후 퇴거해도 됩니다. (묵시적갱신:계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 의사통보가 없으면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.) 묵시적갱신기간 중 임대인이 퇴거를 요청하더라도 임대인의 계약해지 요건(예:2차 차임에 달하는 연체 등)에 해당되지 않으면 임차인은 거절할 수 있습니다. 임대인이 퇴거요청을 한다면 이사비 또는 중개보수를 지원하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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월세는 전세 살고 있다가 서로 아무 이야기가 없으면 자동 연장으로 되는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대해 아무런 의사통보가 없으면 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 그러므로 계약서를 작성하지 않아도 되고 이전에 받은 확정일자의 효력도 그대로 유지 됩니다.[주택임대차보호법]제4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.위 주택임대차보호법의 내용이 묵시적갱신시에도 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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전세 살고 있는데, 다른 사람에게 전세를 놓으면 집주인에게 이야기를 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세나 전세로 거주 중 제3자에게 전대차계약을 하려는 경우 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인의 동의를 받지 않는 경우 임대인이 계약을 해지 할 수 있습니다.전세권 설정 후 제3자에게 전전세 계약을 하려는 경우 임대인의 동의가 필요하지 않습니다. 임대인에게 알리기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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계약서 작성도 했고 잔금일을 앞두고 있지만 부동산 과실로 손해가 생겼을경우 수수료를 내야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개사의 책임이 더 크겠지만 전세보증금 금액의 경우 적지 않기때문에 임차인도 주의를 할 필요가 있습니다. 법정에서 다음 사안에 대해서 구체적이고 개별적으로 판단하여 결론을 확인할 수 있습니다.중개보수에 대해서는 부동산과 협의할 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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원룸 월세 나갈때 도배해주고 나가야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.벽지의 상태가 어떤지 모르겠지만 비용부담을 누가하는지에 대해 설명드리자면거주하면서 자연적으로 발생하는 변색인 장롱뒤 변색, 액자 뒤 변색, 햇빛에 노출된 변색 등은 임차인이 도배비용을 부담하지 않아도 됩니다.한 두개의 못자국은 임차인이 도배비용을 부담하지 않아도 되지만 못자국이 여러개라면 임차인이 도배비용을 부담해야 합니다.임차인의 고의 또는 과실로 벽지가 찢어졌다면 임차인이 도배비용을 부담해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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월세 계약중 화장실 전등이 안들어 오면 제가 고쳐야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전등교체는 임차인이 비용을 부담하여 교체해야 합니다. 전등을 교체해도 전등이 켜지지 않으면 전기선로 문제이거나 스위치문제 등으로 전기업자를 불러야 합니다. 이 경우는 임대인이 비용을 부담해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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보증보험 취소 통보 받았을 경우 법적으로 임대인에게 대항할수있는 특약이있을까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약을 체결하고 바로 보증보험에 가입하는 경우 계약서 작성시 특약사항에 보증보험에 가입이 안 되는 경우 계약을 취소하고 임대인은 계약금을 반환하다 와 같은 내용을 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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전세로 살고 있는 도중 다른 사람에게 임대를 줘도 상관이 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인 모르게 제3자에게 임대를 주고 난 후 임대인이 이 사실을 알게 될 경우 임대차 계약을 해지 할 수 있습니다. 법적으로 임대인의 동의없이 전대를 하는 경우 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다.임대인에게 물어보고 협의하여 전대차 계약을 체결해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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월세 준 집 싱크대 수도꼭지 물샐경우 수리는 누가 해주나요? 입주는 3년 넘었어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세입자(임차인)가 새로 이사를 왔는데 처음부터 고장 증상이 있거나 고장이 나 있는 경우 또는 새로 이사 오고 2-3개월 안에 제품이 고장이 났을 경우에는 건물주(임대인)가 고쳐주는 것이 맞습니다. 그리고 제품을 오랜 기간 사용하여 노후로 인해 부속품이 녹슬거나 부식되어 부러지거나 물이 새는 경우가 고장의 가장 흔한 증상이기 때문에 이사 온 지 얼마 되지 않아 노후로 인해 고장이 났고 그로 인해 교체를 해야 할 경우에는 건물주(임대인)가 비용을 부담해야 합니다.하지만 세입자(임차인)가 이사하고 이상 없이 꽤 오랜 시간 동안 아무 이상 없이 사용을 하다가 고장이 나서 교체를 해야 하는 상황일 경우에는 세입자(임차인)가 주 사용자였고 소모품이기 때문에 세입자(임차인)가 교체 비용을 부담을 해야 합니다.그리고 절수패달과 연결된 수전은 직접교체하다가 파손되기 쉽고 어려워서 업체를 불러서 교체해야 하므로 건물주(임대인)가 비용을 부담해야 합니다. 물이 새는 곳이 고무패킹만 교체하면 된다면 세입자(임차인)이 교체비용을 부담하여 직접 교체하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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전월세 신고제 관련 질문 드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 우선변제권은 경매시 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변저권의 요건은 대항력(전입신고+점유)+확정일자 입니다. 쉽게 말하면 낙찰가에서 선순위 채권자에게 배당이 되고 남은 금액에서 본인순서에서 배당을 모두 받을 수 있고 일부만 받을 수도 있고 모두 못 받을 수도 있습니다.판례에 계약종료 시 임대인의 보증금 반환과 임차인의 임차목적물 반환은 동시 이행관계라고 명시했습니다. 계약종료일에 임차인은 이사를 나가고 임대인은 보증금을 반환해안 합니다. 계약종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 보증금을 모두 받을 때까지 거주할 수 있습니다. 만약 이사를 가야된다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기가 되었는 것을 확인하고 이사를 가면 됩니다. 이후에도 보증금을 반환하지 않으면 보증금지급명령 또는 보증금반환소송을 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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