양정섭님의 경제 분야 답변 목록 - 64 페이지 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

이전 임차인이 변경한 인테리어도 원상복구의 범위에 들어가나요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원상복구의 범위는 임대인과 임차인의 약정이 있다면 약정의 내용이 우선합니다. 약정이 없다면 임차인의 회복범위는 입점 당시의 상태를 기준으로 원상회복을 해야 하며 입증 당시 상태에 대한 입증책임은 임차인에게 있습니다.대부분 공실에서의 입점은 입점 당시를 원상복구의 기준으로 판단합니다. 시설이 돼 있는 상가의 경우는 자기가 설치한 시설물까지만 철거하면 됩니다. 전 임차인이 설치한 시설물은 철거할 필요가 없습니다.대부분 상가 건물 임대차 계약서에는 계약 종료 시 원래대로 복구한다는 내용만 있습니다. 상가 원상복구 기준과 관련한 내용은 보통 계약서에 명시되어 있는 경우가 대부분이지만 표준 계약서는 별다른 내용 없이 계약하거나 다양한 해석이 가능할 수 있는 모호한 내용이 기재되어 있는 경우가 있습니다. 따라서 사전에 건물의 상태를 확인하고 목록과 범위를 구체적으로 계약서에 반영하는 것이 필요합니다.향후 분쟁을 차단하기 위해서는 계약서를 작성할 때 원상복구 범위, 시기 등 항목에 대해 구체적이고 상세하게 작성하는 것이 중요합니다. ☆민법제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.기존 임차인이 설치한 시설이 있는 경우 원상복구의 범위는 어디까지인지 살펴보면판례에서 상이한 결과가 나왔는데, 이를 살펴보면,[대법원 90다카 12035 판결]임차인A씨는 기존임차인이 설치한 시설 등에 대한 부분에 대하여는 원상복구의무를 부담하지 않기 때문에, 본인이 설치/개조한 시설에 대해서만 원상복구의무가 있다고 볼 수 있습니다. (다만, 임대차계약서에 기존임차인이 설치한 시설 등에 대한 원상복구를 어떻게 할지 구체적으로 정한 사항이 있다면 그에 따라야합나디) [대법원 2017다 268142 판결] 전 임차인으로부터 커피전문점 영엉을 양수하고 임대차하여 사용하다 임대차가 종료한 사안에서, 전 임차인이 설치한 것이라도 현 임차인이 철거하여 원상으로 회복할 의무가 있다 는 것입니다. 결론만 놓고 보자면 첫번째 판례와 다른 판결이라 의아하실 수 도 있습니다.첫번째(무도유흥음식점) 판례의 경우 이미 무도유흥음식점으로 운영되었던 점포이기는 하나, 현 임차인이 임대인으로부터 임차 후 상당 부분 새로 개조하여 사용하였고 전 임차인과 현 임차인 사이의 사업권 양도 등의 관계가 나타나 있지 않아 별도의 임대차 계약으로 볼 수 있습니다. 이 경우 기존 임차인이 설치한 시설 등에 대해서는 원상복구의무를 부담하지 않는다는 판결이 나왔습니다.두번째(커피전문점 판례)의 경우 임대차계약서 상 신규임차인의 원상복구의무가 기재되어 있었습니다. 또한 기존임차인으로부터 영업 양수가 이루어져 커피전문점을 운영(기존 인테리어, 동일 상호)하였기때문에 기존 임차인이 설치한 시설물에 대해서도 신규임차인이 원상복구할 의무가 있다 하였습니다.

경제 / 부동산

23.12.19

답변 내역