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전세로 들어가게 되는 경우 전입신고를 안하면 보증금을 못 돌려받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 대항력의 요건입니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유입니다. 두 가지 중 하나라도 없다면 대항력의 효력이 발생하지 않습니다. 대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 주택매매로 임대인이 바뀌어 새임대인이 이사를 요청한다면 대항력있는 임차인은 대항력에의해 거부할 수 있습니다. 그리고 경매시 소액임차인에 해당하고 대항력이 있는 임차인은 최우세변제권을 가집니다. 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다.대항력은 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다. 이중 하나라도 없으면 우선변제권이 없습니다. 우선변제권은 경매시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 낙찰가에서 순위대로 배당을 하게 되는데 본인 배당 순위에서 남은 금액에 따라서 배당을 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있고 모두 못 받을 수도 있습니다. 전입신고를 하지 않으면 대항력이 없고 대항력이 없으면 우선변제권도 없게 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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임차권 등기에 임대인 주소를 입력해야하는데 부동산주소를 써야하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 임대차 보호법 개정 전에는 임대인이 송달을 회피 하거나 송달되지 않을 경우에는 임차권등기를 신청할 수 없어서 임차인은 기다려야만 했습니다.이러한 문제를 해소하기 위해 7월 19일부터는 법원에 서 임차권등기명령을 받으면 임차권등기가 가능하도 록 주택임대차보호법 제3조의 3 제3항을 개정되었습니다.이 주택임대차보호법 개정 사항 보도로 더 이상은 임대인이 주소 불명 또는 송달을 회피함으로 시간을 끄는 일이 없이 신속한 임차권등기를 신청 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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확정일자 받으면 보증금은 안전한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아닙니다. 계약종료 시 임대인의 개인상황에따라 보증금을 반환할 수 있거나 못 할 수도 있습니다. 경매에 넘어가더라도 권리순위에 따라 배당되므로 보증금을 모두 배당 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.확정일자는 우선변제권 요건 중 하나이고 그 요건은 대항력+확정일자입니다. 이 중 하나라도 없다면 우선변제권을 가지지 못 합니다. 우선변제권이란 경매 시 후순위채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리입니다.경매 시 낙찰가에서 본인보다 선순위 채권자의 배당이 이루어지고 남은 금액에서 본인순서에 배당을 받을 수 있습니다. 그래서 배당을 모두 받을 수 있거나 모두 잃거나 일부만 배당 받습니다.그리고 경매시 말소기준권리와 최우선변제권도 알아놓아야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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임대차분쟁조정위원회 두곳에 대한 질문.........
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차분쟁조정위원회는 강제집행력이 없어 임대인이 임대차분쟁조정위원회의 결과를 따르지 않아도 됩니다. 소송을 진행한다면 판결결과를 따라야 해서 확실하게 해결 할 수 있습니다.비용과 시간이 들이지 않고 조정위원의 도움을 받아서 마무리가 되기를 바라는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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월세 2년 계약 이후 묵시적 갱신이 되었는데, 임차인이 퇴거를 통보할 경우 집을 임차인이 부동산에 내놓고 복비도 부담해야 하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불 구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(계약해지)를 통 지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부 터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.임대인이 그 통지를 받은 날부 터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다는 의미는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되며, 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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6개월 단기계약 묵시적 갱신 이후 퇴실 통보?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.[주택임대차보호법]제4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있 다.주택임대차보호법 상 단기계약이라도 임대차계약기간을 2년으로 보고 더 거주할 수 있고, 단기계약기간 계약종료로 퇴거를 할 수 있습니다. 기본 계약 2년으로 보고 계약갱신과 묵시적갱신은 처음 계약하고 2년 뒤에 가능합니다.현재 처음 계약하고 2년이 지나지 않아 계약기간 내이고 계약만료 2개월 전 통보 또는 1개월 전 통보에 대해 벽보를 우선하는지 계약서 특약사항을 우선으로 하는지 주택임대차보호법(계약만료 2개월 전 통보)을 우선 하는지 임대인과 대화하여 협의하시면 됩니다.계약기간 중 계약해지는 임대인이 보증금을 계약만료 전에 반환할 의무가 없기때문에 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담합니다. 묵시적갱신으로 한다면 묵시적갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약이 종료 되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 3개월 동안 새임차인이 나타나지 않으면 3개월 동안 월세를 지불해야합니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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업무용 사무실 만기로 인해 재계약시 제가 할수 있는 조치가 뭔지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신시 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있다는 것이 국토교통부의 입장입니다. 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있습니다. 임차인이 5%를 초과하여 지불했다면 그초과분을 돌려받을 수 있고, 임대인과 5%를 초과하는 임대료 인상에 동의하는 약정을 했다면 그 약정은 강행규정으로 임차인에게 불리하여 유효하지 않은 약정입니다.임대인은 임차인의 계약갱신요구권에 아래 9가지 사유가 아니라면 거절할 수 없습니다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우2. 임차인이 거짓 및 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공 하는 경우4. 임차인이 임대인 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부 를 전대한 경우5. 임차인이 주택 전부 또는 일부를 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거생활이 어려운 경우7. 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축 을 할 경우8. 임대인 및 임대인의 직계 존속과 직계 비속이 실제 거주 하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률공단에서 무료로 상담받을 수 있습니다.임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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부동산에서 맹지라는 것이 있던데 도대체 무엇을 의미하는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.맹지란 부동산에서 지적도상 공용도로와 접하긴 커녕 사방이 사유지라 (사유지 중 하나를 진입 목적으로 통과하거나 진입 목적으로 매입하지 않는 한) 직접 접근할 방도가 없는 월경지 같은 땅을 말합다. 도시에서도 골목길이 있는 동네에서는 골목길 끝자락에 맹지인 주택이 있으며 지방에서도 땅 옆에 공용 길이 있냐 없냐, 공용 도로의 접근성에 따라 부동산 가치가 확연히 달라지기에, 매우 중요한 요소입니다. 참고로 지적도상 땅 옆에 길이 없으면 도로명주소도 만들 수도 없습니다.소유한 토지에서 건축을 하기위해서 도로와 접하고 있어야하고, 도로와 접하고 있지 않다면 건축을 할 수 없어 토로와 접하고 있는 인접토지를 매수해야하거나 주위토지통행권을 요청하여야 합니다. 건축을 할 수 없기에 활용가치가 떨어집니다.
경제 / 부동산
23.12.08
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전세 세입자인데 만기때 집하자시 보수비용 전세금에서 뺄수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전.월세 임대차계약 종료 후 임대인이 집내부를 확인한 후 보증금을 반환합니다. 집 내부시설물이 훼손 및 파손이 확인 되면 임대인과 임차인이 어떻게 비용을 부담할 것인지 협의하면 됩니다. 임차인 중 계약종료 후 보증금을 돌려받고 임대인과 연락을 끊어서 임대인이 수리비용에 대해 더 이상 협의할 수 없어서 임대인은 비용처리에 대해서 헙의가 된 후 임차인이 수리가 완료 되고 나서 보증금을 반환하려고 합니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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근저당. 불법건축물 여부를 확인하려면 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*등기부에서 근저당권을 확인 할 수 있습니다. 등기부 을구를 보면 근저당권과 채권최고액,금액, 채권자, 채무자를 확인 할 수 있습니다. 채권최고액은 임대인이 실제로 대출받은 금액의 120~130%로 설정해놓았습니다. 실제 대출받은 금액이 아닌 채권 최고액을 확인해야 합니다.*건축물대장에서 불법건축물 여부를 확인할 수 있습니다. 불법건축물이 있다면 건축물대장상단에 노락색으로 불법건축물이라고 표시를 해놓았습니다. 이 표시가 없다면 불법건축물이 없습니다.
경제 / 부동산
23.12.07
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