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답변 내역

부동산 전월세 계약후 확정일자를 받으면 어떤 효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 체결하고 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 대항력의 요건입니다. 대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리로 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 대항력은 다음날 0시에 효력이 발생하는데 보통 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 예를 들어 임대차계약 후 매매로 임대인이 바뀌어 새임대인이 임차인에게 퇴거를 요청하면 대항력있는 임차인은 거부할 수 있습니다. 그리고 대항력있고 소액임차인에 해당하면 최우선변제권을 가지고 경매시 최우선변제금을 가장 먼저 배당 받을 수 있습니다. 확정일자는 경매시 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다. 요건은 대항력 + 확정일자입니다. 경매 시 낙찰가에서 본인보다 선쉬위채권자들이 배당받고 남은 금액에서 본인순선에서 배당받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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전세계약도중 집주인이 사망시 소유권과 세입자는 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 사망하게 되면 직계존비속에게 상속이 됩니다. 배우자와 자식이 없으면 형제에게 상속이 됩니다.임대인이 사망하게 되면 상속인에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 임대인의 권리와 의무도 가지게 됩니다. 대항력 (전입신고+점유(거주)) 있는 임차인은 그대로 주택임대차보호를 받으면 거주하면 됩니다.전세집을 매수하고 싶다면 상속인에 매도 의사를 확인해야합니다. 상속인이 여러명이면 매도에 동의하는 상속인 과반수가 찬성해야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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아파트를 사고팔때 양도세는 얼마나 나가나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 시세, 취득가액과 양도가액의 차액, 거주보유 기간, 장기보유특별공제, 경비, 주택수 등 종합적으로 확인해야 합니다. *1주택자 양도세 비과세(양도세 신고는 해야함) but, 시세 12억 초과주택 양도세부과*2024년 5월 9일까지1미만 45% 1~2년 미만 폐지 (기본세율)다주택자 중과배제*거주기간 폐지 안 됨(취득당시 조정대상지역이면 거주기간 포함되어야 함)*기본세율 6~45%*장기보유특별공제홈텍스에서 예상 양도세를 계산해볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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단독주택 전세금 못받고 있는 경우 전세금에 대한 이자 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 해지 또는 임대차계약기간이 만료가 되 어 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증 금 반환 청구소송을 제기할 수 있습니다. 임차 인은 임대인의 귀책사유로 인하여 보증금을 제 때에 돌려받지 못하기 때문에 이행지체로 손해 배상 성격인 지연이자를 청구할 수 있습니다.*보증금 반환 청구소송 청구취지 판례: 1억원(보증금에 대하여)에 대하여 인도 한 날부터(2023. 1. 1.)부터 소장 부본 송 달일까지는 연 5%의 그다음 날부터 다 갚 는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 지 연손해금을 청구할 수 있습니다.대법원은 "임차인의 임차목적물 명도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행의 관계 에 있다 하겠으므로, 임대인의 동시이행의 항 변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임 을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임 차목적물의 명도의 이행제공을 하여여만 한다 할 것이고, 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면 서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우 에는 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다 고 볼 수는 없다"라고 판시하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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전세를 1년만 계약해 달라고 해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 임대인은 첫계약과 계약갱신 기간을 2년으로 정하지만, 계약 계약기간은 임대인과 임차인이 협의하여 정할 수 있습니다. 계약갱신 시 임대인에게 사정을 이야기하여 원만하게 해결하기를 바라겠습니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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임대차 갱신시 전세가율 인상 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 계약갱신 시 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 5%를 초과하는 금액을 지불하는 경우 그초과분을 돌려받을 수 있습니다. 임차인이 5%를 초과하는 인상 약정에 동의하더라도 유효하지 않은 약정으로 효력이 없습니다. 첫계약 2년 + 계약갱신 2년 총 4년 (첫계약 2년+묵시적갱신기간 + 계약갱신 2년 묵시적갱신기간에 따라 총거주 기간 달라짐) 거주 후 임차인은 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 진행을 하여 임대료 5%상한을 적용받지 않습니다. 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다. *임대료 인상은 첫 계약하고 2년 뒤에 가능합니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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전월세 재계약 후 부득이 하게 다른집으로 이사를 가게 되었는데요. 전월세 보증금과 월세는 언제까지 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 처음 계약하고 2년 후 임대인 먼저 계약을 연장할 것인지 아니면 본인이 더 거주 하겠다고 통보를 했다면 계약갱신이 된 것이고 계약갱신 중 계약해지에 해당합니다. 이 것이 아니고 임대인과 협의하여 새로운 계약을 체결한 것이라면 계약기간 중 계약해지에 해당합니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약종료에 해당하므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야하고. 임차인은 새임차인은 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.계약서에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이있더라도 유효하지 않습니다.새로운 계약을 체결하고 계약기간 중 계약해지 시 임차인은 새임차인은 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 2.임대인은 새임차인과 새로운 계약체결을 하기때문에 임대료 인상을 자율적으로 할 수 있습니다. 5%적용을 받지 않습니다. 터무니 없는 임대료를 제시했다하더라도 임대인과 임차인이 협의하는 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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전세 살다가 월세로 전환을 해도 되는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 변경할 경우 임차인이 동의를 하지 않으면 변경할 수 없습니다. 임차인이 동의를 한다면 전세에서 월세로 변경할 수 있고 계약서를 작성하면 됩니다. 그리고 특약사항에 계약갱신임을 밣히면 됩니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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전세집이 경매로 넘어갔을 때 계속 거주하고 싶은 선순위임차인은 배당요구를 꼭 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 말소기준권리인 경매개시결정보다 선순위이기때문에 배당신청을 해도 되고 안 해도 됩니다. 배당신청기간은 우편물에 작성된 법원에 전화하여 문의해보시기 바랍니다. 말소기준권리보다 선순위의 임차인의 경우 배당신청을 하게 되면 낙찰가에서 배당을 받고 보증보험해지를 한 후 이사를 가면 됩니다. 배당신청을 하지 않았다면 계약종료일까지 거주하고 새임대인으로부터 보증금을 돌려받고 이사를 가면 됩니다. 대항력이 있기때문에 새임대인이 퇴거요청을 하더라도 거부하면 됩니다. 새임대인이 계약종료일에 보증금반환을 하지않는다면 보증보험이행청구를 하면 됩니다. 보증채권자는 보증사고일*로부터 2월 이내에 공사에 보증이행을 신청해야 합니다.*전세보증금반환보증 보증사고일 :①전세계약이 해지 또는 종료된 후 1월 경과한 날②전세계약기간 중 전세목적물에 대해 경매 또는 공매가 실시되어 배당이 완료된 날(보증채권자가 전세보증금을 되돌려 받지 못한 경우)
경제 / 부동산
23.10.29
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세입자 만기전에 아무런 퇴거의사 없을때 어떻게 해야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 임차인에게 계약만료 2개월 전에 통보하면 계약갱신이 되고 2개월 전에통보하지 않으면 묵시적 갱신이 된다는 것을 알려도 됩니다. 어느 임대인은 계약서 특약사항에 계약만료 2달 전에 통보하기로 작성하기로 했지만, 2달 전에 통보하면 1달 전에 통보해달라고 구두로 말하곤 합니다.묵시적갱신이나 계약갱신 중 계약해지는 똑같이 적용합니다. 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.10.29
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