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답변 내역

계약금을 주고 계약을 안하면 계약금은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때 에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착 수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하 여 매매계약을 해제할 수 있다.①이행착수하기 (전)까지, ② 교부자(매수인)은 계약금 을 포기, ③ 수령자(매도인)은 계약금을 배액상환한 경우 매매계 약을 해지,파기,취소할 수 있습니다.이행착수란, 객관적으로 외부에 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부(중도금 지급)를 하거나 이행하기 위한 필요한 전제행위(소유권이전등기 서류 교부)를 하는 경우를 의미 합니다. 매수자 귀책사유로 계약이 파기된 경우 매수자는 계약금반환을 요구할 수 없습니다. 매수자는 계약금 포기 매도자는 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 단, 계약금 몰수액이 과도하다고 판단되는 경우 일부 감액,반환받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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전세만기시에 세입자통보및 전세금상향 문의드려요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 아니하였거나 2년 미만으로 계약기간을 정한다면 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 그래서 임차인은 2년을 주택임대차보호법의 보호를 받으며 거주 할 수 있습니다. 계약갱신, 묵시적갱신도 똑같이 적용합니다.계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 첫 계약 2년 + 계약갱신 2년 총4년 거주를 할 수 있거나 첫계약 2년 + 묵시적갱신 + 계약갱신 2년으로 묵시적갱신기간에따라 거주기간이 달라집니다. 계약갱신시 5%이내로 임대료를 인상할 수 있습니다. 5%를 초과하여 인상할 경우 임차인은 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다. 임대인과 임차인이 합의하여 5%를 초과한다는 약정을 한다면 이는 유효하지 않은 약정입니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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전세 계약을 할 때 집주인 반응이 알고 싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 계약갱신요구권과 묵시적갱신은 첫 계약하고 2년이 지나면 가능합니다. 계약갱신은 1회에 한하여 행사할 수 있지만 묵시적갱신은 횟수 제한이 없습니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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전세보증보험을 가입하면 100% 안전한 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가입하지 않아 계약종료 시점에 보증금을 돌려받을지 못 돌려받을지 불안해하는 것보다 가입하여 정신적으로 불안해 하지 않는 것이 낫습니다. 계약종료 후 임대인이 보증금을 모두 반환하지 않고 임대인이 보증금을 반환할 수 없다는 통보를 하는 경우 보증보험 이행청구를 신청하면 1개월 이내 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.11
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새로운임차인구할때 현재 커피숍인데 고깃집으로 변경시 집주인 허락 맡아야겠죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 새입차인이 업종변경을 하여 운영하려면 임대인에게 알려야 합니다. 식당을 하게되면 주방쪽 부분이 많이 더러워질 수도있어임대인중에 꺼려하시는 분이 있습니다. 임대인의 의사를 한번 알아봐야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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정확한 부동산 중개수수료는 얼마인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매 시 중개보수는 매매금액 × 요율 입니다. 그리고 부가세가 별도입니다. 10%는 17.2만원은 부가세입니다.요율 0.4%도 맞습니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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월세 임차 동시에 두곳 가능한가요?.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 1곳만 됩니다. 그리고 전입신고를하지 않고 2곳에 임대차계약을 체결하고 별문제없이 보증금을 돌려받으면 문제없습니다.전입신고를 하지 않으면 대항력이 없습니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유 입니다. 대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리고 매매로 임대인이 바뀌고 새임대인이 대항력있는 임차인에게 이사나가라고 하는 경우 임차인은 거부할 수 있습니다. 그리고 경매로 넘어가는 경우 대항력이 있고 소액임차인에 해당한다면 최우선변제권에 의해 경매비용 다음으로 가장 먼저 배당받을 수 있습니다.임대인이 바뀌거나 경매로 넘어가는 경우 법적인 보호를 받지 못 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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시골의 주인 없는 땅은 모두 국가의 소유라고 보면 되는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시골에도 주인없는 땅처럼 버려진 토지도 개인소유의 토지입니다. 등기부나 토지대장을 열람하면 소유자를 확인인할 수 있습니다. 등기부나 토지대장에 이름이 아닌 국, 정부기관 등의 이름으로 되어 있다면 개인사유지가 아닌 국유지 입니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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반전세 어떤 전세를 얘기하는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반전세란 전세와 월세가 결한한 형태로 보증금에 매달 임대료를 내는 보증부 월세와 거의 동일한 개념입니다. 월세보다 보증금이 높아 전세의 약 절반 정도 되는 목돈을 보증금으로 책정하고 월세보다는 저렴한 금액을 통상 월세로 지불하는 방식입니다. 반전세의 경우 매달 지출하는 고정적인 비용이 발생하더라도 혹시나 경매로 넘어갈 경우전세금을 떼일 염려가 줄어든다는 것입니다. 보증금이 크게 줄어들기 때문에 아파트가 여러번 유찰되지 않은 이상 전세보증금을 잃을 위험이 적기 때문입니다. 월세 비용을 세액공제 받을 수 있는 점도 장점 중 하나입니다. 깡통전세가 우려되는 경우 세입자가 먼저 반전세를 제안하기도 합니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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공인중개사를 통하지 않고서 전세연장(계약갱신청구권 사용) 해도 문제 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 부동산을 통하지 않고 임대인과 임차인이 계약서를 작성하더라도 문제없습니다.등기부에 임대인 추가로 대출을 했는지 확인하시기 바랍니다. 그리고 다른 권리가 있는지도 확인 바랍니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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